川普出手打压美国房价 拟禁华尔街投资人炒作住宅

美国总统唐纳德·川普周三（1月7日）表示，正在采取行动，限制大型机构投资者继续购买独栋家庭住宅，以缓解美国民众对通胀、房价高企和生活成本飙升的强烈不满，并重新推动“美国梦”的实现。

川普强调，住房应当优先属于居住者，而不是成为资本囤积的金融资产。他同时表示，将呼吁国会推动立法，把相关限制正式写入法律。

  川普在其社交平台 TruthSocial 上发文直言：“长期以来，拥有自己的房子被视为‘美国梦’的巅峰，是努力工作和守法生活的回报。但如今，对太多人来说，尤其是年轻美国人，这个梦想正变得越来越遥不可及。”

他指出，正是基于这一现实考量，政府才必须对住房市场中的“资本过度介入”进行纠偏。

目前，白宫尚未公布该计划的具体执行细则，包括：

禁令是否适用于所有机构投资者；

是否设定持有数量上限；

是否区分现有存量住房与新购住房。

川普本人也承认，相关政策很可能遭遇法律挑战，但他仍坚持认为，有必要为普通家庭“重新夺回住房市场”。

他还透露，将在1月19日至23日于瑞士达沃斯举行的 世界经济论坛 年会上，进一步阐述其住房与可负担性改革方案。

尽管政策细节尚未公布，但市场已经率先作出反应。

全美最大的独栋住宅出租商 InvitationHomes 股价当日暴跌约7%；

私募巨头 黑石集团 股价下跌约4%—5%；

Apollo GlobalManagement、BlackRock 等涉房投资机构股价同步承压；

独栋住宅房企 American Homes 4Rent 股价跌至近三年低点，并因波动过大一度暂停交易；

PHLX住房指数 当日下跌2.1%。

市场普遍解读为：一旦禁令落地，机构“买房—出租—推高租金”的商业模式将受到根本冲击。

美国住房和城市发展部（HUD）旗下政策研究机构指出，过去十多年里，大型私募基金、REITs和机构投资者持续大规模收购独栋住宅用于出租，直接造成：普通家庭可购买房源减少，首套房竞争加剧，租金与房价被持续推高。

这一趋势始于2008年金融危机后。当年大量房屋被止赎，华尔街资本趁低价“扫房”，并逐渐形成规模化出租体系。

根据“私募股权利益相关方项目”（Private Equity Stakeholder Project）截至去年4月的数据：

黑石集团被认为是全美最大的私募公寓业主，持有23万套以上公寓；

第二大为全球长租公寓运营商 Greystar，约13.8万套；

还有多家机构各自持有5万套以上住房。

近年来，黑石还通过收购 Tricon Residential、American Campus Communities、AIRCommunities 等公司，持续扩大其不动产版图。

根据 全国房地产经纪人协会 数据：2025年第三季度，全美现有独栋住宅价格中位数为 42.68万美元；此前夏季一度创下 43.53万美元 的历史新高；当前30年期固定抵押贷款平均利率约 6.19%。

在高房价 + 高利率的“双重挤压”下，首次购房者和年轻家庭的负担能力持续恶化。