兴润置业债务危机起源于一个地方政府安置房项目。以土地换资金的地方建设模式的弊端，不应该再说人艰不拆。
对于那些相信中国楼市发展已如脱缰野马的人来说，浙江宁波兴润置业有限公司（下称：兴润置业）债台高筑的危机，无疑是个绝佳例证。中国房市看空者与悲观者，相信兴润违约只不过是中国三四线城市中小房企危机的冰山一角。
钟卫民也是通过媒体报道，才知道位于奉化市的同行兴润置业出事了。在去年底，他曾听地产圈内的朋友提过有生意人在奉化跳楼，他并不太在意。钟卫民任董事的荣安地产公司，是一家宁波上市公司。甬城不少地产商人，与钟卫民一样，并未特别关注三十公里开外的奉化房市故事，他们的眼睛盯着去年涌入宁波的大型开发商。
腾讯财经经过三天实地走访发现，兴润置业债务危机是企业风控与地方卖地模式共同作用而致的悲剧。
沈氏起家
沈财兴，宁波象山人，小学文化。一度，他就是奉化人眼里的中国梦。
上个世纪八十年代，泥水匠沈财兴从象山来到奉化，开始他的建筑生涯，并最终成为奉化最大的房地产开发商，当地知名企业家。
出生于1953年的沈财兴，在朋友眼里不是个张扬的人。一位与其相识近20年的奉化当地人回忆称，沈财兴不会说普通话，不善社交。即便身在应酬场合，他多是安静坐着，近尾声的时候才会端起酒杯，与大家敬酒告别。2003年他开发了第一个楼盘----阳光茗都。这是奉化当地市区规模最大、当期最高的综合性小区。接近沈的人说，该楼盘是其学习绿城的建筑风格，打造生态概念。该楼盘在当地口碑非常好。
此后十年，沈财兴的生意越做越大。
和多数中小民营公司一样，他更相信亲戚和家族的力量。除了沈财兴父子，他的两个外甥也一直跟随他。他们分别掌管着兴润置业旗下规模最大项目----桃源府邸的一期、三期和二期工程。工地食堂则是由沈财兴的亲妹妹沈小英掌管。
在沈家人的眼里，兄妹九个中，排行老三的沈财兴最有出息。兴润债务危机爆发后，跟随沈财兴在工地多年的妹妹沈小英曾对外表态，最能耐的沈财兴被抓了，“我们只是普通的农民，又能有什么办法帮他呢？”
奉化当地的一位熟悉沈财兴的官员称，家族企业的做派加速了兴润置业滑向债务泥潭。其解释，任人唯亲的兴润置业管理非常混乱。当兴润置业从一个项目扩张到多个项目并行时，内部就开始乱了。
一个出现在2007年的“机会”，则最终将兴润拖向资不抵债的困境。
接盘长汀
兴润置业的地产项目集中在奉化。在2007年之前，通过持续开发，沈财兴把阳光茗都打造成奉化规模最大的社区，并奠定了自己在奉化房地产市场的地位。
这一年，他遇上了一个机会----宁波最大的旧村改造项目，长汀村的改造。在兴润危机爆发之后，多位知情人士都指出：“长汀项目是兴润置业资金紧张的源头。”
长汀村村民张田（化名）回忆说，2003年长汀村就启动了旧村改造项目。第二年，时任奉化市副市长沈仁华批示，同意挂牌出让长汀村改造地块国有土地使用权。
公开资料显示，该地块面积20.37万平方米，总建面26.93万方，其中安置用房15.82万平方米。挂牌时，地该地块起始价为3.37亿元，其中包括以实物形式抵充给长汀村的15.82万方安置房折价总计2.37亿元，和以货币形式支付的1亿元。
2004年，宁波当地颇有名气的服装企业洛兹集团摘得此地块。
多个信源称，迫于20多户村民对拆迁补偿异议的压力，后期用于商业开发的150多亩地块的拆迁非常缓慢，洛兹中途退出。出乎意料的是，2007年，兴润置业接盘长汀改造项目。对于沈财兴为何会接下来这个烫山芋，宁波房地产圈不少人认为，极有可能是政府主动找来的。对此，奉化市政宣传部副部长徐猛挺表示：项目交接是由洛兹与兴润置业洽谈，合同是洛兹与兴润置业签订的。不过，洛兹董事长罗奇华否认了政府的说法，他表示，像安置房这样非商业化项目是无法在商业公司间倒手的。项目转手，是政府与兴润置业具体商谈的。
无奈烂尾
与许多政府公共项目一样，政府引入民间资本，同时以土地作为支付对价，长汀项目亦如是。政府引入地产开发商建造安置房，作为回报，政府提供相应地块供地产商开发。
有消息称，为了能够确保兴润顺利接盘，奉化市政府相应地减免了过户时的土地使用权所需缴纳的部分税费。当地政府为了吸引兴润接盘，给兴润置业开绿灯，一度将用于商品房开发的土地容积率由挂牌时的1.8，提高到3.99，总建面由原来的10.11万平方米，增加到40万平方米。此后，政府还协调农发行对其完成了3亿元的贷款。
兴润置业的长汀项目一直在进行。2009年初至2012年5月，兴润置业一共代建了15.82万平方米，共900多套安置房。这些安置房的工程造价约3000元/平方米（不含绿化等附属设施）。以此计算，仅安置房的建造成本，兴润置业就需要投入约4.7亿元。此前有媒体报道，兴润接盘的同时，亦接手洛兹置业的项目负债，即由施工方垫付的580套安置房的建造资金，兴润置业进入后才结清。
据长汀村委会方面称，兴润在安置房上的投入至少是5~6个亿。
根据兴润的计划，长汀项目中的商业地产分三期开发。其中，首期将于2012年4月开工，当年10月份开始首期销售。开盘房源约占总房源的25%，即10万平方米，合计总市场价约10亿元。兴润保守估计，第一期销售，即2012年10月起至2013年10月份能够达到70%-80%销售率，预计可回笼资金将达到7～8亿元人民币。
兴润置业或许过于自信长汀项目能够如期进行，并及时回笼资金。然而，事与愿违。和洛兹遇到的问题一样----长汀地块的拆迁，由于种种原因，政府方面未能确保及时推进。根据协议，兴润建好安置房后，随机将启动的商业地块项目，迟迟未见动静。
知情人士透露，资金紧张的情况下，沈财兴一度想过将现有安置房上市，先回笼资金。再将未来商业地产项目抵扣安置房，但是此方案被政府方否决了。在长汀项目开发期间，为了能够更快的回笼资金，兴润置业豪赌高利润的别墅项目----桃源府邸。根据奉化国土资源局官方网站显示，2010年1月，兴润置业以6.6亿元的价格拿下该地块。同时，兴润置业出价1.3亿元，获得位于江口甬山新区地块，土地总面积42807平方，土地出让金为1.3亿余元，用以开发龙樾湾别墅项目。知情人士透露，和大多数自有资金不足的开发商一样，已经负债累累的兴润置业只好通过民间借贷等方式集资拿地，然后通过抵押地块获得现金流，以支付银行和民间借贷的利息。
长汀地块商业品房项目难产，最终成为奉化地产新贵不可承受之重。
债务疑云
此中吊诡的是，如若比照洛兹的前例，在长汀项目商业地块开发遇阻，政府曾经支付过洛兹部分安置房建造款项。那么，在兴润遭遇长汀项目困境时，地方政府若参照前例，支付相应建造款，是否就可以化解兴润债务困境，亦避免其走上民间举债之路？
兴润债务危机是否会波及宁波？答案是肯定的。
由于兴润事涉19家银行，钟卫民称事发后宁波当地银行对房地产贷款审核变得更为严格。比如在宁波的开发商抵押贷款，以前可以做到60%或70%，甚至90%，现在仅能够做到50%左右，最高也就70%。更为关键的是，银行对开发商贷款条件更为苛刻了。这就意味着整个宁波房地产资金都会受到影响，虽然随着政策方针的影响，去年底以来，银行对于房地产贷款就不够积极。
对于雅戈尔、荣安地产等第一阶梯的本土上市开发商来说，可以通过市场进行多元化融资。荣安地产就在20日通过发行公司债来融资。但是对于那些未上市的本土开发商来说，随着银行的缩紧，融资成本会越来越高。
另一方面，自2012年下半年起，世茂、绿城等大型房地产公司相继进入宁波，争夺土地供给。供给增加，当卖方市场转向买方市场，做房地产生意的若是依然抱着早年惯用的“以小搏大”的做法，自然是免不了在优胜劣汰中了无痕迹。
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