熬过了看似永无止境的寒冬，我们迎来了第一抹春色，它撩拨着我们的心弦，带来了一两天超过60华氏度（约合16摄氏度）的日子。稍纵即逝的温暖天气，让许多纽约人夺门而出，跑到户外享受阳光。就我自己而言，上个星期的某天早晨，我待在家里，一边啜饮着咖啡，一边透过窗玻璃，忧伤地望着邻居家的阳台。
在钢筋混凝土的丛林里，能够拥有一座属于自己的花园绿洲，便是奇货可居了----即使是一片小得可怜的矮树丛也可以卖钱。而在居民们普遍缺乏维生素D的情况下，凡是带点绿意的房源都会被地产经纪人大力推销，即便这点绿意几乎连组成一个盆栽的规模都算不上。
不过，有些房源正是为温暖的天气准备的。
在闹市区，带露台的奢华共管公寓均价在830万美元（约合人民币5156万元）；而不带露台的豪华共管公寓，均价只有600万美元（约合人民币3727万元）。这组数据源自地产估价公司Vanderbilt Appraisal。开发商正在想尽办法利用这样的价格优势。
比如，翠贝卡区的伦纳德街(Leonard Street)56号，从外形上看就像一摞箱子，这样设计是为了让几乎每个住宅单元都能拥有室外空间。而在西村，查尔斯街(Charles Street)150号有好几处采用了逐层收进的设计，形成了令人歆羡的露台空间。在切尔西的沃克大厦(Walker Tower)这座改建建筑，一套带露台的住宅单元与不带室外空间的同等公寓相比，售价高出了40%以上。上述数据也来自Vanderbilt。
人们对室外空间的需求增长强劲，以至于在某些情况下，房价已经超出了行规，室外空间的单位面积价格，达到了室内空间的20%到50%。有些露台的单位面积价格已经与室内空间齐平、甚至更高。
瑞贝卡・I・爱德华森(Rebecca I. Edwardson)是房地产公司Warbury Realty的经纪人，她建立了一个数据库，记录了几千套带有露台和屋顶花园的公寓房源。之所以这样做，就是因为有时候给室外空间估价是件很难的事情。
“变数太多了，大多数经纪人都不知该怎么给室外空间定价，”她说，“他们走进一套公寓，然后说，感觉可以卖500万美元（约合人民币3106万元）。但是他们没有任何数据作为参考。”根据她的调查，到去年为止，室外空间的售价大约是室内空间的四分之一或三分之一。比如，如果一套公寓的定价是每平方英尺1000美元（约合每平方米人民币69026元），那么露台的估价就是每平方英尺250美元到330美元（约合每平方米人民币17256元到22778元）。不过她发现，在曼哈顿迅猛增长的新建奢侈共管公寓中，室外空间的价格已可与室内空间相匹敌。比如，在最近完工的东79街200号，有一套高层公寓带有将近700平方英尺（约合65平方米）的露台。爱德华森估计，露台的估价已经超出了室内空间的估价（她还发现，就合作公寓而言，其露台价格仍维持在室内空间的四分之一到三分之一）。
爱德华森说，价格上涨的一个主要原因在于，“露台的买家立场都很坚定，”他们愿意为了想要的东西不计成本。其中许多是外国买家，他们认为在纽约买房比在欧洲或亚洲的城市买房更划算。
爱德华森最近参与的一笔交易就涉及一套带露台的房源。数位买家开展了一场激烈的竞购战，最终是一名外国买家胜出，他的出价比同等住宅单元的售价高出30%。“我问他为什么出价那么高，”她回忆道，“他说，他给自己算了一笔账（他的身家超过1亿美元[约合人民币6亿元]），认为欧洲没有纽约和美国那么安全，所以在向这边转移资产。对他而言，在纽约多花点钱其实很划算，因为若是在伦敦或香港，他可能要花更多的钱。”
不过，并不是所有室外空间都在同一个档次上的，正如这个城市还有许多其它事物，也是分三六九等的。档次最低的是阳台(balcony)，一般的阳台就是一块无支柱的混凝土板，悬在建筑的一侧，看起来就像突出的嘴唇一样；人们一般在上面存放自行车，而不是晒日光浴。而档次最高的是露台(terrace)，一般设在逐层收进的外墙上，因而正对着天空，而且地方足够宽敞，夏天可以在上面烧烤。
最抢手的露台包含以下几个要素：与起居室直接相连，既有居高临下的视野，又能保证隐私，不会被邻居看到。形状也很重要：最上等的是多面环绕式露台，能提供多个观景角度；正方形的次之，适合摆放餐桌；最下等的是极窄的矩形露台，几乎连盆栽的牡丹花都放不下。
此外，还有其它类型的室外空间：屋顶花园虽然受到部分买家的喜爱，但普遍而言，人们认为它还是比露台低一个档次的，因为上到屋顶就必须走楼梯，不太方便。双层公寓的一楼花园虽然空间可能很大，但往往又太暗，光线会被周围的高层建筑遮挡。虽然有些买家可能拥有雄厚的财力去购买室外空间，但有个问题不免令人疑惑，这样做是否真的值得？上个星期的某天早晨，我喝咖啡的时候，看着对面楼房层层叠叠的阳台。我注意到，有好几座阳台感觉就像是被废弃了一样。事实上，离我家窗户最近的那座阳台，今年整个冬天里都塞满了垃圾袋，袋子里似乎装着衣服。旁边还有一幅意境很伤感的画作，被厚厚的积雪压弯了。
正如许多象征财富的事物一样，室外空间的价值，或许就在于拥有，而非使用。以苏利文街(Sullivan Street)215号这样的开发项目为例。这是格林尼治村的一座共管公寓，其建址原为儿童救助协会(Children’s Aid Society)运营的一家幼儿园。买房的人甚至不需要操心他们的室外空间。“您将拥有一座草木葱茏的后院，您甚至无需为园艺工作操心！”大楼的宣传材料如是写道。
苏利文街215号的开发商，雇佣了知名园林设计师埃德蒙・霍兰德(Edmund Hollander)来设计室外空间----大约有60%的住宅单元带有露台或花园；同时还花费“数百万美元”，种植了一批高25英尺（约合7.6米）的成年树木，构造了花团锦簇的布景，其维护工作将由大楼管理方负责。“买家来看房时，就能看出，房子是我们精心打造出来的，具有打动人心的力量，”开发商Broad Street Development的首席执行官雷蒙德・E・查尔梅(Raymond E. Chalme)说，“如果你要找的是每平方英尺3000美元（约合每平方米人民币21万元）的房子，这一点就非常重要。”
许多新建共管公寓的高度都已达到了不可思议的程度，这就引出了另一个问题：是否真的有人愿意坐在50层楼高的露台上？最近，我在一座50多层的楼房里看了一套顶层公寓。我当时太害怕了，连窗户都不敢靠近，更别提走到空阔的露台上去了。外面除了云朵以外，没有任何参照物，感觉就像浮在半空中。
不过，新闻集团的亿万富豪董事长鲁珀特・默多克(Rupert Murdoch)最近斥资5700万美元（约合人民币3.5亿元），买下了One Madison内最高四层的顶层公寓。One Madison是麦迪逊广场公园(Madison Square Park)的一座新建大楼，外形狭长。我们不知道默多克会不会真的住进这套新房，使用它的环绕式露台；但显而易见的是，像我这样的凡夫俗子就不是这类房源的目标客户了。
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