行业的变化由市场和政策说了算，而生存之道却需要房企探路。如何华丽转身是许多处于危机中的中国房企开始思考与实践的话题。
中国房地产快速增长的时光已经过去。随着调整期的到来，过往那些对市场过于乐观的开发商，将面临较大的资金压力。
标普在近期的媒体研讨会上，点名了一批财务杠杆过于激进的中国房地产开发商。其中包括奥园集团、中国境外宏洋集团有限公司（中国境外宏洋）、华南城控股有限公司（华南城）、旭辉集团、万达商业地产股份有限公司（万达商业）、花样年控股集团有限公司（花样年集团）和广州富力地产股份有限公司（富力地产）。这些公司的共同特点是，2013年债务增速超过50%，其中恒大地产2013年总债务增加超过一倍。
标普曾于6月9日上午发布的题为《中国房地产观察：艰难的经营环境将进一步令房地产商两极分化》的报告表示，中国部分地区房地产市场存在的大量库存将压低中国整体房地产价格，这个市场将出现两极分化，即大型开发商与中小开发商的分化。
标普同时表示，获评级的中国开发商今年的信用趋势将为中性。大部分全国性开发商将有能力抵御未来的市场回调带来的影响。在获评级开发商中，那些更为激进的以债务融资支持扩张或执行能力较弱的企业将面临评级下调风险。
中国房企融资难度加大
除了市场低迷，对中国房地产开发商们另一不利因素是融资难度在加大。
中原地产研究中心统计数据显示：5月房企发布境外融资计划，合计融资额度为69.94亿美元。
今年前5月，标杆房企境外融资分别为：86.16亿美元、51.75亿美元、34.14亿美元、26.18亿美元、69.94亿美元。从融资成本看，目前大部分房企的美元优先票据等成本都已经上涨到7%以上，再加上近期美元强势等因素，房企所承受的融资成本也在加大。
具体而言，5月，10家标杆房企共计融资31.50亿元，环比大幅回落73.3%。融资金额已连续3个月回落，并创近11个月以来新低。
分融资渠道来看，依然是以境外融资为主。据不完全统计，今年前5月，十家标杆房企共计融资600.97亿元，相当于去年全年融资金额的46%。其中境外融资436.17亿元，占融资总额的72.6%；而内地融资占比仅为27.4%。
分房企来看，今年前5月华润、雅居乐、招商的融资金额较高，均已突破120亿元；其次是富力，融资金额为60.53亿元；其他房企融资金额不超过40亿元。中原地产首席分析师张大伟认为，房企融资难度加大，一方面是受美国加速退出QE和人民币贬值的双重叠加影响，以及近期内地多个城市楼市涌现降价潮。虽然5月来，融资额有所增加，但融资成本明显增加，这导致企业的资金成本负担上涨；另一方面，为严控风险，内地各大银行普遍大幅缩减了房企的融资总量。
此外，中国银监会发布的《关于信托公司风险监管的指导意见》提出要加强风险评估，对房地产等重点风险领域定期进行压力测试。这也导致了中国房企特别是有境外融资渠道的房企，更加积极地储备资金。但境外融资成本也在加大。
开发商资金压力加大
楼市下行期，资金永远是开发商的软肋。
中国国家统计局数据显示，1-5月份，房地产开发企业到位资金46,728亿元，同比增长3.6%，增速比1-4月份回落0.9个百分点。整体而言，房企的资金压力在明显加大。
评级机构也注意到了中国房地产开发商的资金困境。6月3日，穆迪发表报告指出，随着中国房地产市场增长持续放缓，未来12个月内合生创展销售疲弱的状况可能将延续，其现金/短期债务覆盖率或从2013年底的70%降至40%-50%左右。由于库存水平较高，该公司的债务水平预计也很难改善
危机中的房企要革自己的命
行业的变化由市场和政策说了算，而生存之道却需要房企探路。中国房企很明白，“白银时代”已经到来，在市场调节为主的当前，四万亿救市之举恐怕不会到来。如何华丽转身是许多实力房企开始思考与实践的话题。
中国的房地产公司从某种程度上看是投资公司。房企依靠增量模式盈利，以短期销售的开发行为，限时销售迅速抛出，盈利更多的是来自土地价格的增长。但这种开发模式在未来迟早有尽头的一天，某些三四线城市就可见一斑。再加上市场的逐步理性，房企不得不在“存量”上下功夫，这就势必要求其与改变了人们生活方方面面的网络相结合。
但问题就在于是革命还是锦上添花。当各行业都扛出苹果之父乔布斯“跨专业整合营销”概念时，放眼望去成功的凤毛麟角。而现在更多的开发商只是想给传统模式加上翅膀，不管房企多么努力拥抱互联网，但绝大多数重心并非做互联网生活状态之下的新的居住环境。这很像诺基亚和苹果的竞争，诺基亚的模式是在做手机之外不断加应用，而苹果恰恰相反，依靠应用集成打造全新的思维。
革自己的命很难。时至今日，不管如何房企模式创新发展，其主要利润依然是住宅。改变这一增长方式绝非易事。
评论 (0)