中国楼市已进入新常态。根据中国国家统计局12月18日发布的70个大中城市房价数据，11月，70个大中城市新建商品住宅环比无一上涨，同比68个城市房价下调。这也创造了2010年公布房价指数来的历史记录。
中国楼市发展的黄金十年已过去
楼市困难程度超过2008年 房价全面下调仍在继续
在去库存基调下，多数业内人士预计，年底到明年的内地房地产政策将相对更宽松。而多家机构最新调研数据显示，11月份以来，一线城市及部分二线城市的二手房市场已经企稳反弹；在北京，部分开发商甚至酝酿涨价，中金公司分析团队称北京楼市“暖冬”已成定局。任志强则表示，其并不看衰中国房地产市场，预计房价会在底部运行一个较长的时间，到明年9月楼市就会回暖，房价还会上涨。
不过，多数开发商并没有这么乐观。从11月份来看，房地产市场整体并未延续10月的好转趋势，商品房销售和新开工面积数据再度下滑；同时，经济增长继续放缓，物价指数也在低位徘徊。
链家地产分析师张旭表示，近期房企推盘力度增大加之“9·30”新政作用的拉动，虽然在短期内掀起了楼市成交的小高潮，但新政对成交的拉动作用不太持久，进入11月以后，市场热度有所回落，而近期中国央行降息对于市场的影响力，与“9·30”新政相比也较为有限，房企销售有所放缓。
合富辉煌(中国)市场研究中心预测，2015年经济工作重心转向维稳，对楼市利好主要集中在流动性的阶段性释放。政策窗口敞开程度视乎防通缩效果，上半年部分政策或有进一步放开空间，下半年政策有可能适度收紧。楼市新常态特征进一步确立
无需赘言，中国楼市已进入新常态。楼市新常态主要是针对过去十年楼市发展黄金期而言，未来楼市将进入一个相对平稳的增长新阶段，其主要特征有：
一是房地产开发投资意愿与投资规模均向常态回归。中国楼市发展黄金十年的过去，意味着房地产投资增速将由过去高速增长向中速甚至中低速转换。2014年1~11月，全国房地产开发投资同比名义增长11.9%，增速较上年同期大幅回落7.6个百分点。从全国房地产开发投资增速轨迹看，主要呈现连续回落态势。目前，多数房地产开发企业对未来中国楼市的乐观情绪有明显缓解，更加注重风险控制与资金压力，不可避免将降低房地产开发意愿。2014年1~11月份，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降14.5%，而1~10月份为增长1.2%，增速由增转降是个值得关注的信号。
二是住宅去库存仍是未来一年中国房地产开发企业主要经营压力。过去十年，中国商品住宅需求过度释放，对未来住宅市场去库存形成巨大压力。目前，中国城镇人均居住面积已经超过30平方米，继续上升空间收窄。此外，新型城镇化重点是农村人口入城，引致需求主要集中在三线、四线城市。而这些城市无一例外承受巨大的去库存压力。据上海易居房地产研究院报告，2014年11月，中国35个城市新建商品住宅存销比为15.8个月，意味着市场需要15.8个月消化库存。虽然一线城市去库存压力相对较轻，但要看到高房价对城市新增常住人口住宅需求的抑制作用较为明显。据链家地产统计，今年11月份北京市单位租金环比上月下降3.1%，同比降幅达4.4%，今年1-11月租金累计降幅为4.5%，为2010年以来北京年度租金累计涨幅首次出现负增长。
三是中国房价稳中有落是主要趋势。中国政府中央经济工作会议指出，“全面刺激政策的边际效果明显递减”，这表明为刺激经济增长全面放松货币政策的可能性几乎为零。虽然中央经济工作会议要求货币政策松紧适度，但绝不意味着中央银行实施宽松货币政策。在货币环境保持平稳适宜情况下，房价上涨的货币基础已经不存在。同时，在住宅去库存压力下，房地产开发企业之间的博弈使得房价上涨可能性几乎为零。近期，据报道说不动产统一登记条例即将出台，这无疑为将来开征房产税铺路，对持有多套房产的业主来说资产保值功能下降，有可能引发二手住宅供应上升，进一步减少房价上涨动力。四是控制房地产金融风险的系统性释放成为重要工作。中国银行体系房地产贷款占全部各项贷款的余额大约在1/5左右，但如果考虑到影子银行融资，非正规金融领域融资，随着宏观经济增长速度回落与楼市周期性调整，未来中国房地产金融风险释放的可能性与规模有可能会急剧增加。房地产业运行具备系统性风险特征，房地产与金融的交织作用和相互传染，都是引发区域性金融风险乃至系统性金融风险的隐患。因此，加快住宅库存消化，防止房地产市场大幅波动，是控制房地产金融风险的必要前提。
评论 (0)