面对经济持续下行的压力，同时为了解救“命悬一线”的房地产，中国政府履行了两会上的诺言，针对楼市调控全面松绑。3月30日，中国央行和财政部等多部委最新联手，放松房地产信贷和税收政策，包括调低首付比例、信贷以及税收优惠政策。其中，将购买第二套普通自住房申请商贷的最低首付比例从之前60%下调为不低于40%，公积金贷款购买首套自住房最低首付比例下调为20%。在中国政府“组合拳”出击下，中国房地产市场迎来了曙光。
“百花齐放 百家争鸣”论楼市
诚然，政府的救市政策在短期内能够起到积极效果，但是从长期看仍然难以抗拒市场规律。对于中国房地产市场，正是人口红利下庞大的需求总量，成为支撑楼市异军突起、并在价格上实现“赶英超美”的重要因素。随着中国人口红利逐渐消失，房地产行业也将迎来重大拐点，重组格局难以避免。
房地产牵动着中国上下无数人的心。如果说2014年是中国房地产行业最困难的一年，那2015年对中国房地产则意味着生死存亡的一年。在低迷的市场、天量的库存和庞大债务重压下，以佳兆业为代表的一批开放商轰然倒地，中国房地产果真会崩盘吗？这个长期被中国民众忽视的问题逐渐被正视起来。为防止这种极端情况出现，今年两会上，中国总理李克强通过工作报告发出强烈信号。随后一段时间内，中国各地方政府先后出台一系列举措，对持续疲软房地产市场进行温和刺激。在本次博鳌亚洲论坛年会上，中国房地产依然是各方共同关注的焦点。
中国房地产接下来走势到底如何？3月28日，在博鳌亚洲年会的分会论坛上，中国国家发改委学术委员会秘书长张燕生，通过学术的立场针对中国楼市给出一个“符合国情”的基本面判断，举世瞩目的场合结合上中国官方权威学术背景，他的评判可谓寓意深刻。他认为，未来5年内，中国房地产市场都会处于供远大于求的状态。在这个软着陆过程中，房地产市场必须要承受调整之苦。张燕生认为，中国房地产进入新常态、软着陆，说到底就是从过去十多年的泡沫回归理性。过去十多年，中国房地产价格在投资和投机性需求的推动下上涨，市场的基本面失衡。因此现在必须要承受调整之苦。
此言非虚，如果简要回顾中国房地产发展历程，可以清晰看到中国房地产从繁荣走向高温，是国内外各种因素共振的结果。1997年亚洲各国爆发金融危机，中国为履行责任承诺人民币汇率不贬值（如果贬值将对东南亚各国出口形成重创，进而加剧各国经济危机烈度），但同时也为此付出代价，大量国际资本流入中国，在享受人民币升值同时，也推高了房价。2001年中国加入世贸（WTO）后，全国城市化建设进程加速，在具有中国特色的土地制度----中国地方财政----福利保障住房政策不完善----国内外资本投机炒作等因素助推下，中国房地产开启了“赶英超美”的逆势辉煌时代。
2008年国际金融危机爆发，对中国房地产市场本来是很好的调整契机，但中国政府出于刺激经济需要，通过廉价货币政策将房地产行业重新拉出泥沼。依照张燕生的观点，中国那次救市行为虽然稳住了经济，但也错过了利用危机调整楼市的最好机会。毕竟，繁荣与萧条交替循环是经济发展的本质规律，中国房地产逆势繁荣之后，必然要为此付出代价，经历一场更为痛苦的调整过程。
与权威学者观点不同，由于中国政府对房地产“定向调控”的立场转变，很多开放商对房地产未来形势又积极乐观起来。山水文园集团董事局主席李辙表示，中国未来城镇化会催生3亿人口的房产需求，新中产阶级将有改善性住房需求。只要经济还在增长，需求就将继续支撑房地产市场发展。不过，房地产市场将告别过去无序状态，逐渐走向平稳、理性的“专业房产”市场。帝海集团总裁李小明更直白的表示：“如果中国房价跌掉一半，甚至跌掉80%，那已经买了房子的人们怎么办？所以中国的城镇化任务没有完成之前，房价肯定是涨。”
人口红利：制约房地产繁荣的大杀器
中国商界学界各持己见，从中反映出中国房地产市场的复杂性。其实，真理往往是简单自明的，市场需求创造供给，脱离市场真正需求的供给，从长期看是难以为继的。中国房地产市场泡沫化，很大程度就是脱离市场供需机制，并依靠货币堆积形成的一场金融游戏，这种游戏在短期内可以通过政府“看得见的手”强力干预得以维系，但如果结合经济长周期进行展望，一切将豁然清晰起来。其中，中国人口红利逐渐消失，成为制约中国经济尤其房地产未来繁荣的“大杀器”。中国银行业协会首席经济学家巴曙松不久前撰文指出，任何国家20—40岁人口往往是推动新增需求的主导力量，这一年龄结构占比较高的阶段，往往是房地产需求迅速上升和房价高涨的时期。中国从1955—1975年经历了第一个人口出生高峰期，1980—1990年则经历了第二个高峰期，1995年中国妇女的总和生育率下降，从而正式进入低生育时代。
巴曙松认为，第一次人口高峰催生的庞大住房需求，成为倒逼中国住房福利分配改革的原动力，1998年之后的住房市场化和私有化，使得这部分人群的住房需求得到一定程度的解决。第二次人口高峰则形成过去10年中国房地产市场的增量需求来源，在住房供给总量不足阶段，这是中国房价居高不下的主要原因。基于同样的原因，可以大致预期，由于1995年之后出生率明显下降，那么2015年的住房需求的增长速度则将逐步进入下行阶段。
中国统计局的数据也印证了巴曙松的推断，进入上世纪90年代以来，随着计划生育政策的深入落实和人们生活观念的转变，中国总和生育率开始逐渐走低。从2000—2010年十年间，中国人口增加7,390万，同比过去十年人口增速降低6.29%，中国正在步入“低生育率陷阱”。另据相关文献披露，中国1979年改革初期0----14岁少儿占总人口比例约为1/3，而到2009年这一比例不足1/5，下降比例惊人。随着中国老龄化社会进程加快，未来10年中国18—22岁人口将减少4,000万人，而20—40岁之间人口将减少1—3亿。
客观看，随着中国人口红利逐渐消失，必然伴随社会储蓄率下降，另外，对于房地产的市场需求量也随之下降，这也意味着中国房地产的供需结构正在悄然出现巨变。因此，无论从短期还是长期角度来说，支撑中国房地产繁荣的各项因素已经不复存在，中国政府目前提出“保价格、控供给”战略举措，归根结底，目的在于保障房地产市场价格稳定，防止出现断崖对中国经济结构调整造成不利影响。但并不会针对房地产投资领域进行大规模信贷扶持，毕竟，中国未来人口结构已经无法支撑房地产行业的进一步扩张，从这一点来看，中国房地产投资的黄金时代已经过去，该行业今后很可能面临充满痛苦的重组格局。
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