中国国家统计局5月18日发布数据显示，4月份，70个大中城市中，新房价格环比下降的城市有48个，上涨的城市有18个，持平的城市有4个。对比此前数月，房价下跌的城市数量不断减少，而房价上涨的城市数量则持续增加。
MBS将挽救岌岌可危的楼市
其中，北上广深4个一线城市率先回暖。4月份北京、上海、深圳都再度出现“日光盘”，楼市活跃度大幅提升。四个城市4月新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨，最高涨幅分别为1.8%和2.4%，少数二线城市房价也出现上涨。
目前中国楼市价格的止跌回稳，主要是由于进入政策相对宽松期。最近一次降息后，中国5年以上贷款基准利率仅为5.65%，5年以上个人住房公积金贷款利率仅为3.75%，均处于历史低点。此前，中国商业贷款购房最高利率曾高达7.83%，住房公积金贷款购房最高利率一度高达5.22%。
从货币到行政，从中央到地方，多管齐下的“托市”组合拳之下，中国楼市成交量增长、价格止跌、存量消化的势头已经出现。而回暖势头明显的中国楼市，又将迎来一款新的核武器—MBS。去年9月30日，中国央行、银监会首次出台通知，鼓励银行发行MBS。5月15日，中国银行间市场交易商协会发布了《个人住房抵押贷款资产支持证券信息披露指引（试行）》的公告，MBS来势汹汹，有业内人士更把它称作引爆楼市热度的核弹头！
MBS是银行把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的集合体（pool），利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。因此，MBS实际上是一种具有浓厚的公共金融政策色彩的证券化商品。发行券商会将抵押集合体所产生的本金与利息原封不动地转移支付给MBS的投资者。例如，有人两年首付30万买了一套100万的房子，基准利率借贷25年，利息约70万，本息合计140万,两年还款本金6万，利息6万，房子目前市值150万。这时银行把房子剩余按揭贷款64万打包成债券通过券商以低于房贷利率的收益率发行。
券商认为评估市值150万，抵押借款仅64万，抵押品价值充足，评级为AAA，发行利率取下限5%发行。这样银行顺利地拿回了所有贷款本金，将风险转移到证券市场，同时每年可以获得固定的息差（房贷利率-MBS利率-发行费率）。
从海外市场来看，MBS是资产证券化产品的绝对主力，截至2014年上半年，美国按揭贷款余额为13.3万亿元，其中MBS余额达到7.7万亿美元，占比57.9%。上世纪70年代，美国二战后“婴儿潮”一代成年，对房贷需求激增，但由于房贷的发放机构商业银行的资金来源大多是中短期存款，而房贷是长期贷款，期限不匹配带来的利率风险和流动性风险不断积聚，很多美国人无法贷款买房。
为解决房贷难题，从1968年起，具有美国政府背景的吉利美、房地美与房利美三大机构陆续从银行手上收购住房抵押贷款，打包成证券化产品，向投资者发售。在美国，住房抵押贷款证券化在完成利率市场化之后快速发展，MBS余额从1980年的111亿美元大幅增长至2007年的9.3万亿美元，住房抵押贷款的资产证券化率也从7.6%上升至64%，极大促进了美国金融市场和房地产市场的发展。
如果说，当年美国政府推出MBS业务，是希望能有更多的穷人拥有新的住房，那么中国监管部门推出MBS就是为了转嫁房地产金融风险。但必须注意到，MBS产生和发展是一个非常复杂的过程，没有经过科学论证的顶层设计，没有一套缜密详细的实施方案，只能导致MBS走样，最终酿造金融风险。
美国政府当初之所以成立“两房”，力推住房抵押贷款证券化，其目的是通过政府公共政策安排，解决居民住房融资难的问题。但令其没有想到的是，由于事实上使得美国房地产过度金融化，在2007年住房抵押贷款证券化达到顶峰后，随即导致了2007年次贷危机爆发，引爆了2008年的全球金融危机。
与此同时，MBS发育成熟的一个前提是利率完全市场化。美国的住房抵押贷款证券化，是在完成利率市场化之后快速发展起来的。中国在利率完全市场化之前，MBS发展的空间将是十分有限的。中国央行此时推出MBS给出的一个导向是，力推房地产金融化。而最容易投机炒作的房地产行业过度金融化，带来的最大问题就是迅速推高金融风险，最终身不由己地被推向金融危机轨道。
所以，MBS的威力虽大，但要在短期内爆发不太现实，利率环境、政策支持、市场监管能否到位，将成为能否引爆这颗核弹的关键。
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