自今年"3・30新政"楼市新政之后，与火热的二手房市场不同，深圳一手房成交量曾一度压抑不升反降。5月23日，深圳暴雨，政府将橙色预警升至红色预警。该市龙华新区的中海锦城，南山区的塘朗城、博林天瑞三处楼盘同时开盘，共推出1600余套房，但超7000人风雨无阻地出现在销售现场。深圳楼市为何如此之火？
最近一个月以来，每逢周末，深圳都要上演“抢房大战”，几千人抢几百套房已成常态。深圳楼市为什么这么疯狂？尤其是曾经的价值洼地龙华，三年内房价已经翻番。这样的繁荣还能持续多久？
不断上演的抢房大战
自从“3・30”新政后，深圳楼盘开盘的场面日渐庞大，小型会所已经装不下那么多人，开发商只能转向位于深圳福田区的大中华国际交易广场，因为它可以容纳三四千人。
5月23日，大中华国际交易广场又迎来了一次巨型开盘仪式，并刷新了此前到场3000多人的纪录。当天上午，位于深圳龙华新区的中海锦城二期在这里正式开盘，推出719套89~190平方米的精装房源，均价逾4万元/平方米，最高达5.4万元/平方米。4000多名购房者冒着暴雨从四面八方赶来，700多套房源在开盘后两个小时迅速售罄，中海地产当天获得逾28亿元的销售收入。
4万元/平方米在深圳并不算高，但在龙华新区，却是新盘首次“破4”。
事实上，中海锦城是龙华新区的前地王项目。2013年10月，中海地产经过66轮竞价，最终以38.2亿元总价竞得该龙华地块，楼面地价1.46万元/平方米，溢价率达91%，是当年深圳住宅用地的总价与单价双料“地王”。而由于需配建9.8万平方米的安居型商品房，这宗土地的综合成本高达2.5万元/平方米，与当时周边的二手房价相当。
2014年11月，中海锦城首次开盘时的均价为3.25万/平方米，当时也是龙华新区新盘首次“破3”。仅仅过了半年时间，中海锦城的新房价格已经涨了23%。
与中海锦城二期同一天开盘或加推的还有南山区博林天瑞、塘朗城。其中，博林天瑞推出480套110~260房源，并临时加推80套，均价5万元/平方米，当天售罄；塘朗城首次开盘，推出348套85~140平方米房源，并临时加推116套，均价4万元/平方米。
据不完全统计，仅5月23日，深圳共推出约1663套房源，共吸引超7500人次抢房，总销售额近70亿元。
库存只够卖8个月
深圳楼市火爆，归根结底是供不应求所致。根据全国第六次人口普查数据，截止到2010年底，深圳住房自有率为26.9%（覆盖范围包括原农村私房），而北京、上海住房自有率在70%左右，广州为89.9%，远高于深圳；截至2013年底，估计深圳住房自有率为30%，居民住房自有水平仍比较低，全市有70%的人靠租房来解决住房问题。
同时，深圳又是一个人口净流入城市，且以年轻人为主。深圳统计年鉴的数据显示，截至2013年，深圳常住人口1063万人，其中，外来人口占70.8%。近十年内，深圳常住人口增长了284万人，平均每年人口净流入28.4万人。
一边是巨大的购房需求，一边却是有限的新房供应。世联行统计发现，截止到5月17日，深圳全市一手房可售面积为375.47万平方米，可售套数为3.44万套。该机构预计，若按近8周深圳全市新房周平均1085套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为不足8个月。
而深圳的新增住宅建设用地基本枯竭，2014年一年仅供应一宗住宅用地，未来将以盘活存量即旧改的方式作为主要供地方式。但由于旧改周期长、难度大，未来深圳的土地供应可能会出现断层。
深圳中原研究中心经理王飞对《第一财经日报》记者表示，新房供应在6月还会放量，加上可能出现新一轮降息，深圳楼市还会延续目前火热的态势，甚至进一步爆发。
昔日价值洼地龙华将“破5”？
值得注意的是，曾经的价值洼地----龙华成为了一匹黑马。
深圳中原研究中心数据显示，2015年4月，龙华新房成交均价为2.6万元/平方米，环比上升了10.8%，上升幅度居整个深圳市的首位。
事实上，从2014年四季度开始，龙华便拉开了迅猛的涨势。2014年11月，中海锦城把龙华新房均价带入了“3”的台阶。“3・30”新政之后，龙华新房价格再度拉涨。4月，星河传奇加推，均价升至3.7万/平方米。进入5月，中海锦城加推，则直接将龙华新房均价带入“4”时代，与深圳关内的福田、罗湖房价相去不远。
作为关外片区，龙华在五年前还是一个不被看好的区域。即便是在2011年底从宝安区中独立出来成立新区，其房价也在很长一段时间内处于洼地。
深圳中原研究中心数据显示，2012年4月，龙华新房均价才1.3万/平方米。也就是说，在过去三年时间内，龙华新房均价已经翻了一倍。
“龙华房价近几年大涨，主要还在于其优越的地理位置和区域规划。”王飞表示。
龙华新区位于长条形深圳的中轴位置，南面紧邻土地稀缺、人口最为密集的CBD福田区，被称为福田的后花园。而以高铁站深圳北站交通枢纽为依托，龙华通有多条地铁线路，交通便利，可快速到达其他区域。
在中心区域福田、罗湖、南山新房均价持续维持在4万/平方米以上的水平下，龙华以相对低廉的价格、便捷的交通条件，吸引了越来越多的购房者，尤其是在大型购物中心等生活配套的不断完善之后。
王飞说，以往到龙华买房的都是刚需客，2015年以来一大批改善性需求、投资客也开始转向龙华，“目前龙华的投资客占比在20%~30%之间，这个比例非常高，因为全市投资客的占比在15%左右”。此外，因为交通便利，越来越多的香港人也选择来龙华买房。
深圳楼市疯狂到跑赢股市
据界面新闻的报道，周末这三个新盘现场的火爆行情仅是深圳楼市自去年9・30新政以来回暖的一个缩影。在那之后，深圳新房均价已连涨8个月，而自今年3・30新政，以及央行连续降准降息等政策利好刺激下，深圳新房成交价格更是迎来上涨高峰。
据国家统计局最新数据，深圳新房和二手住房成交价格在3月和4月涨幅均为全国第一；深圳还是4月70个大中城市中房价唯一同比上涨的城市，而且房价上涨幅度之大、加速之快更是全国居首。4月份深圳新房价格同比上涨1.09%，是涨幅排名第二城市的3倍；二手住房价格同比上涨6%，不仅比3月份扩大3.68个百分点，同比涨幅还比排名第二位的武汉（1.12%）高出近6倍。
而自房地产整体形势复苏以来，尽管一线城市房价均止跌反弹，但似乎只有深圳的房价上涨表现出了不输于A股指数上涨的速度。
深圳新房价格上涨的原因除了近期政策利好释放大量需求外，新增供给不足也是一大主因。据世联行发布的数据显示，截至5月10日，深圳全市一手房可售套数约为3.43万套，若按近8周深圳全市新房平均每周997套的销售速度，8个月就能消化掉这些库存。
房价将继续上涨？
据华夏时报的报道，深圳楼市近期的表现在一线城市中一枝独秀。“至少今年不会有收紧的调控政策出来。”上述深圳规土委内部人士表示，今年政府首要任务是保增长，房地产回升有助于稳定经济。
根据深圳官方的测算，如果房地产投资增速能保持在20%以上，将对经济增速维持8%―9%提供有力支撑。数据显示，去年深圳房地产投资增速为20.5%，今年一季度增速接近30%。
“新批预售多少还是取决于市场，市场好了开发商自然会加快速度拿预售证，市场不好就会放缓，政府的审批只是准入制，达到条件都会放行。”深圳龙岗区城市更新办人士对记者说。
3・30新政后，房企推盘积极性高涨，在预售方面，供应也呈增加态势。截至4月末，深圳商品住宅累计批准预售132.41万平方米，同比增加124.2%。但由于去化速度过快，市场供求仍较为紧张。
隶属于深圳规土委旗下机构的一位智囊专家日前公开表示，深圳房地产市场最大的问题是库存不足，没有新地可用，旧改的周期长，难度也大，供求关系紧张会长期存在，到今年年底，深圳房价上涨的速度会很快。
值得关注的是，由于该智囊专家参与了多年房地产调控，在某种程度上代表了政府的观点。但一周后，该政府智囊专家又改变口风发文安抚，列出深圳住宅批准预售、住宅投资量、新开工面积、施工面积等数据，表示楼市后期供应将保持充足，市场不必过分紧张。只要限购不取消，大规模的投机就不会存在。
上述智囊专家认为，综合考虑，深圳政府不会轻易放松限购，以保证本地刚需的购房机会。但今年深圳政府准备调整普通商品住宅标准。此外，还可能减免部分税费，取消 90/70政策，调整限外政策。
该智囊专家还表示，政府不应该用太多的行政手段去干预市场机制，应用金融和税收以及土地供应的手段来解决问题。
这种市场导向正迎合了房企的需求。今年以来，深圳的限价政策也得以取消，高房价备案不再受限制。目前，深圳政府也并未从口头或行动上干预深圳开发商的涨价行为。
“既然要回归市场经济，价格就应该由市场自身去调节，政府管控房价不合理。”中骏地产深圳营销总监谢永超告诉记者，该公司一楼盘今年调价幅度超过50%，但仍供不应求，现在发愁的是无房可卖。
投资客比例飙升
尽管限购仍未松绑，但这不妨碍深圳投资客曲线入市。在龙华中海锦城开盘现场，记者询问的6人中有4人是购买二套房。而部分买二套房的购房者，无法分清是投资还是改善需求。
“可以办假离婚绕行限购，总之方法很多。”投资客罗小姐告诉记者，以公司名义买房也可规避限购政策。
此外，一些在股市获利的投资者开始将收益转投楼市。近期深圳新盘开售，往往是大户型先售罄。一位购买了龙华中海锦城的投资客告诉记者，他在股市赚到100多万元首付后，便想买房落袋为安。
据中联链家地产统计，近期投资客入市积极性明显回升，深圳二手房成交中投资客比例已近三成，而在市场低迷期时，投资客占比只有一成。部分区域投资置业的客户占到近一半，投资客主要集中于罗湖、南山、宝安和龙华四个区域。
“深圳涌现这么多投资客，与市场自身的供需有关。”莱蒙国际地产一位负责人表示。而投资客豪赌深圳房价上涨，一方面是因为房贷政策日趋宽松，房贷利率不断下行；另一方面，则基于本届政府不会再用行政手段管控楼市的预期。
“过去几年的楼市调控抑制了太多的改善性需求，在政策放开后突然爆发。此外，深圳是人口净流入城市，新增住房需求较大，而土地供应跟不上，预计后续市场还会继续回暖。”谢永超说。
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