自2008年金融危机以来长期处于冰点和超低迷状态的美国房产市场,历经过去一年多缓慢但相对稳定的复苏,如今终于再现一派繁荣景象。据全美房地产经纪商协会(NAR)7月22日公布的最新数据,美国6月成屋销量创8年新高,美国房产市场已回归危机前水平;当月成屋销售价格中位数更超越危机前水平,创有记录以来新高。尽管人们对于美国当前房市加速繁荣的持续性尚存疑问,但由于房屋销售能够带动上下游产业链的协同前进,成屋销售数据一向被视为美国经济健康与否的先行指标,因此美国房产市场蓬勃发展在相当程度上预示着未来美国经济的复苏轨迹。
根据NAR公布的最新数据,美国6月成屋销售总数年化549万户,高于预期的540万户,为2007年初以来最高,年化环比上扬3.2%。当月成屋销售价格中位数为23.64万美元,同比增长6.5%,超过了此前2006年7月创下的高点23.04万美元,为有记录以来的最高水平。据了解,美国成屋销售占整体房地产交易比重近90%,因此是衡量美国房地产市场的重要指标。
其实,美国房产市场在当下时点表现强劲应该说是水到渠成。目前来看,支撑美国房产市场走强的因素主要有三方面,一是市场需求激增,二是市场供应不足,三是住房抵押贷款利率进一步走高预期。
首先来看需求面。数据显示,当前美国房产市场,在美国成屋销售总量中,全款支付和购买特殊处置房产的购房者所占比例明显下降,而按最低比例支付首付并申请抵押贷款的传统购房者比例上升。这表明在美国经济复苏态势渐趋稳固、就业市场日益正常化以及股市长牛的背景下,美国民众的个人收入和家庭财富已显着改善,越来越多的美国人重新具备了购房能力,摆脱了危机阴影、重新进入就业市场的年轻人也可以离开父母,独立置业,增加了美国房产市场的刚性需求。数据显示,6月份美国每套房产的平均售出时间为34天,为2011年5月NAR开始跟踪该数据以来最短的出售周期。应该说,强劲的需求是推升美国6月成屋销售量价齐升并分别创多年及历史新高的最主要原因。
其次来看供应面。显然,房屋开发者们对于美国房产市场需求上升的估计相对保守,前一段时间房价稳固但相对缓慢的复苏也未能吸引更多卖方进入市场,导致整体市场库存紧张,部分地区的市场甚至没有新增待售房产。数据显示,6月份美国待售房屋的供应仅能支持5个月的销售,而这个指标在一年前是5.5个月。关于这一指标,业内对于健康市场的基准评分线是平均6个月。据美联储7月份发布的最新报告,6月份马萨诸塞州的公寓住宅市场只能满足未来1.8个月的供应,其库存紧张可见一斑。亚特兰大联储的调查则显示,美国大部分地区的房地产代理商均认为去年全年美国房产市场总体库存可能与上一年相比持平,甚至可能有所下降。
再次是美联储加息预期推升长期利率特别是住房抵押贷款利率上行。毫不夸张地说,今年以来,美联储将在何时启动加息不仅是美国更是全世界最关注的经济金融看点。得益于美联储的迂回战术和频频欲语还休的沟通策略,目前市场对于加息时点仍缺乏压倒性共识,不过在屡次加息预期升温及降温的演练中,市场早已渐进消化了美联储加息的影响,包括美国长期利率水平整体上移。今年春季以来,美国住房抵押贷款利率开始上涨,这刺激了一些有购买力的买房人加速或提前实施购房计划,避免因贷款利率上升导致购屋成本增加。据美国住房抵押贷款公司房迪美提供的最新数据,上周美国30年期固定利率抵押贷款利率为4.09%,均值较之前创下的52周低点3.59%已有50个基点的上扬。另据了解,目前美国联邦住房管理局要求的抵押贷款保险费用也相对偏低,预计伴随着房价上升和抵押贷款利率上扬,未来保险费用可能也会水涨船高,这也在一定程度上刺激了潜在购房人的购买行为。
不过,有关美国房产市场近期表现出的蓬勃增长态势能否持续,目前业内人士还存有疑问。一方面,供应不足的问题可能短期内无法缓解,这最终会抑制销售增长;另一方面,当前的销量上升在很大程度上与美联储加息预期相关,一旦加息靴子落地,抵押贷款利率成本上升可能会对一部分非刚性需求形成打压,从而令眼下的劲升之势难以持续。但不管怎样,在中期内可以预期房屋开发商可能会对前景更有信心,从而带来房屋开工数据的转好,进而带动美国房产市场上游产业(如材料供应商、建筑公司、装修公司、运输公司)和下游产业(如房屋销售代理商、经销商乃至为房地产提供服务的物业公司)的蓬勃发展,并辐射到更广泛领域的实体经济。
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