大温楼市一举一动牵动着万千加拿大地产投资者的心，但归根到底它只是监管层手中的一颗棋子。
在卑诗省和联邦以及各银行多重调控利空政策的打击下，大温楼市11月顺利实现量价三连跌。特别地，独立屋价格环比有扩大跌幅的迹象，这与不久前加拿大第一财经的预测是吻合的。如此众多的政策密集出台，加收海外买家税、抵押贷款门槛提升、房屋空置税、银行连续加息……任是你铁打的楼市也不得不低头。
9月和10月大温楼市环比跌幅累积0.9%（9月跌0.1%，10月跌0.8%），而11月大温独立屋市场单月环比跌幅就达到2.2%，个别“重灾区”如西温更是高达6%，这个跌幅已经相当可观了，必须引起地产投资者的高度警惕。
加拿大第一财经近两个月持续呼吁投资要谨慎、杠杆投资尤其要减少，这不是我们有什么先见之明，那么多的利空都是明摆着的。
今年11月，大温房屋销售量比一年前减少37%，11月份的大温区独立屋成交量仅有638幢，较去年11月急跌52.2%。但值得注意的是环比销售量跌势有明显企稳迹象，10月大温总共销售了2233套住宅，11月则是2214套，从这个数字来看，基本维持不变，仅仅下降了不到1%。量比价先行，在价格下跌的同时，下档的承接力度也越来越大。
按照目前我们对基本面的判断，12月叠加传统过节的利淡氛围后，预计价格环比仍有加大跌幅的可能性，但销量环比则有可能持平甚至上升。这是理所当然的，东西便宜了自然买的人就多了。
另一个值得注意的现象，是公寓方面同比销量跌幅比独立屋要小得多，只有22.7%，而且价格比比去年同期上涨了18%，至51.21万元。
在独立屋成为“严打”主要牺牲品的同时，公寓成为资金的避风港。一方面单价低，即使是海外买家加税15%绝对值也不高。另一方面是国民债务负担比已经达到创历史记录的168，很多人的财务状况也只能买公寓了。
相应地，大多地区公寓11月同样涨势喜人。在暴风雨来临之际，大家已经忘却公寓有多少土地价值，优先考虑的是可负担性了。
楼市新政并没有把资金都吓走，但“溢出”效应是相当明显的，独立屋中的资金已经不再恋战，它们纷纷跑向公寓、商业地产乃至农田。但假如你独立屋跌的够狠，能保证它们不再回来吗？
无论如何，在当前“年关”仍宜多看少动，因为一旦低利率周期完全结束进入加息周期，那么公寓的敏感度显然会高于独立屋。长远来看，公寓的投资价值会随着加息而显着下降甚于独立屋。
说句题外话，关于大温地产，笔者昨天看到最搞笑的新闻莫过于“买家撤离温哥华，转战西雅图地产市场”。这个记者绝对是属于哗众取宠却又拿捏不当的那种，甚至于就是西雅图地产经纪的枪手也未然。西雅图地产市场与温哥华地产市场有可比性吗？大概也就是建筑结构、外墙立面有那么点可比性吧？
无论如何，大温楼市的稀缺性决定它还是不太容易被完全击倒，我们更寄希望于它在挤泡沫过后应该会更加健康有序地发展。在此之前，还是把目光多多投向大多地产市场吧。
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