中国内地楼市投资的黄金时代已逝去，白银时代悄然降临？
瑞银中国内地/香港房地产行业研究主管李智颖（Eva Lee）今日在上海的一场演讲中指出，内地楼市投资的金银时代已过去，现在处于白银时代。房地产投资信托（REITs）将是未来五年内地房地产行业的一大动力。“白银时代”的五大投资逻辑
政府对房地产行业的依赖程度没变
行业集中度比以前提高
土地价格上涨、行业进入壁垒提高
中长期利润率被压缩
高周转的运营模式受到挑战
演讲后，瑞银中国内地/香港房地产行业研究主管李智颖（Eva Lee）和瑞银中国内地/香港房地产联席主管张知予（Eugene Cheung）接受华尔街见闻独家对话，他们认为，中国楼市并未到全面泡沫的阶段，因为中央政府能够控制资本流动，并有着足够货币政策空间调控楼市。
以下是对话实录：
华尔街见闻：每年投资者都在问，中国楼市距离全面泡沫有多远。您如何看这个问题？
李智颖：中国内地一线二线城市房产投资热背后，主要是因为大家没有其他资产配置的地方，所以配置在房地产里面。到目前为止，从回报率和租金价格看，楼市发展并不健康。
但大家需要留意一点，在全球其他城市楼市出现泡沫的时候，通常都会伴随着一场金融危机，政府基本上无法控制市场，泡沫就会爆破。但是，中国政府跟其他政府有一点最大的不同：能够控制资本的流进流出。
此外，中国货币政策仍有很大的利率空间和调控手段，中央政府对经济的管控能力比想象中大。因此，我并不认同所谓的楼市泡沫爆破说法。
华尔街见闻：中国内地楼市的大拐点已经出现了吗？
李智颖：到目前为止，楼市拐点并没有出现。
但当中国慢慢放开资本管制，大量外围资金流动就会影响到中国市场，这将产生一定风险，这也是最值得担心的。中央政府看到2008年和2011年外围市场巨大波动后，他们也就更加关注如何处理外围的影响。
华尔街见闻：大量房产作为银行抵押物，中国楼市症结本质是否应理解为“债务问题”，并非“供求问题”？
张知予：这个问题要从两方面看。第一，要从抵押品价值来观察。2016年内地新增按揭贷款额对比新房销售额是60%的水平，这个比例在国际上是一个平均水平。如果房价下跌20%的话，这个比例就会上升至80%，也就会出现风险。但我们并未见到内地楼市出现大幅下调的情况。
对于贷款的偿付能力，房价下调周期中最大问题就是每个月没办法支付，银行则会遇到一个收入风险。比如1997年香港楼市大幅下调时，很多贷款人的收入与按揭支付比例甚至达到90-100%，个人收入已经无法偿付。
但反观内地市场，居民的收入增速虽然放缓，但仍保持增长，也就不存在过大的债务风险。
第二，内地房贷利率相对较高，金融市场对外围环境较为封闭的情况下，中央政府仍有一些工具调整市场。比如当房价大幅下跌，中央有空间再降低贷款利率。
另外，近期内地新增贷款增长前所未有，不排除会有一些小规模的楼市债务风险爆发，但总体上我们有能力去化解这些短暂影响。
华尔街见闻：中国一二线城市房价几乎到了顶点位置，而三四线遭遇到了很大的去库存压力，这个差距非常大。如何有效解决这个鸿沟？
李智颖：弥补这个鸿沟难度非常大。三四线城市去库存压力大背后供应量比较大，而且本身需求没有一二线城市多。很多人此前搬到了三四线城市，但最终选择离开。主要原因是很多配套设施没有到位，比如学校、医院并未建立起来。一些有能力的人就会迁移到二三线城市居住。
还有一部分人从农村搬到了三四线城市，但迁居后的生活并没有想象中好，最后又搬回到农村，总之，三四线城市房地产问题并非房价本身的问题。
因此，三四线城市供应已经到顶，但需求并没有跟上来。简单来说，我住在一个地方，最主要的就是要找到工作，并有能力赚更多的钱，一线城市资金和配套设施早已到位，但要与底部城市缩小差距无法用一两年的时间做到。
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