PART 1
北京中原地产的张大伟，前几天在公号“大伟看楼市”上，写了一篇《鸡年上班第1天，中国房地产市场肯定会出现的8大谣言》。
张大伟预测的第一条，便是“成交量暴跌谣言”。
他说，新年上班第一天，必然有很多媒体报道1月楼市成交量。最后的结论，肯定是1月市场成交量暴跌，同比环比跌幅惊人。
但其实呢，这只是因为春节假期的影响，而且网签数据都是滞后的。
张大伟话音未落，果然，前天刚一上班，我们便被“杭州楼市春节冷清，7天仅成交6套”的新闻刷屏了。有的还算是中性描述，有的就开始仰望星空，担忧“节后楼市会迎来调整吗?”更夸张的，标题都是什么“楼市颤抖”、“Word天！春节杭州楼市成交大降81%”……我在报社20年，这类新闻也算是标准的“四季歌”了。不过，以前做得比较无脑，只是简单地把春节数据与节前对比；现在，大家会单独抽出春节7天数据做同比。
今年春节假期（1月27日至2月2日），杭州市区商品房共成交6套。
与往年相比，今年春节期间成交量创下近三年来新低。2015年和2016年，这个数据分别是17套和32套。从数据上看，同比下滑确实高达81%。
但是，即便这个数字完全真实，对购房者真的有参考意义吗?我打电话问了几个春节售楼处没打烊的开发商，都说，感觉这7天人气还可以。有的甚至比节前几周访客量还多。
PART 2
《罗辑思维》有一期谈到大数据，标题叫《大国不能不识数》。结论是：现代文明是建立在数据基础上的一种生活方式。
有了数据，人和人可以对话，人和人可以协作，知识和知识可以产生累进的作用，现代化不就是这样爆发的吗？
但中华文明恰恰不喜欢用数据，而喜欢用灵性、直觉去理解世界的变化。
现在又矫枉过正，变成了“拜数据教”。比如2012年，中国有一则爆炸新闻，某发改委的专家发布了一个数据，说中华民族的复兴指数已经达到了62.74%。
这种用意识流统计出来的“大数据”，当然只能当个笑话看。
即使看起来很严谨的数据，也完全可能误导大众。最典型的例子，就是前年柴静那部轰动全国的《穹顶之下》。
片中提到：过去十年，中国肺癌发病率上升了300%以上。夸张的数据，配上画面里浓烟滚滚的工厂，雾霾笼罩的城市，让人不得不相信：空气污染诱发了更多癌症。
但这个结论其实经不起推敲。
事实上，空气质量越好的国家，癌症发病率越高。印度和中国这种发展中的污染大国，癌症发病率从来没有排进过前十名。
那为什么中国人的肺癌发病率会急剧上升? 真实的原因是：和癌症发病率相关性最高的，不是抽烟或者污染，而是年龄。
年龄越大，癌症发病率越高。不只是过去十年，建国以后，中国每年的癌症发病率都在上升。因为医疗卫生条件好了，人均寿命在不断提高嘛！
PART 3
回头再来看，那个让人尴尬的“春节期间成交同比大跌81%”。
首先，相比于2016年杭州全年20万套的商品房成交量，无论6套还是32套，样本都实在太少了，其中充满了过多的偶然性。
两三位客户的一念之差，就可能影响10%到20%的涨跌幅，是不是有点滑稽?更重要的是：虽然2017年春节，杭州商品房成交量是近三年最低的。但杭州商品房的库存量，同样也是近三年最低的。
也就是说，成交量下跌，可能不是人们购买意愿低，而是无房可挑！
截至2016年12月26日，杭州商品房显性库存数量为110067套，不仅近三年最低，而且相比2015年年末，下降了近5万套。
其中，杭州主城区的库存已不足1.6万套。
这与我们近两个月的感受完全吻合。虽然调控已有数月，但由于限价，结果就是想高开的楼盘领不出预售证，咬牙低开的楼盘一开盘就售罄。
比如滨江金茂府。首开当天，250多套房源就一抢而空。
后面位置更好、户型更大的5号楼，一方面，因为单价要上涨，何时能领出预售证是未知数；另一方面，开发商还在为“满出来”的意向客户发愁。
在这种情况下，金茂府最好的选择，当然是春节关门谢客，全体放假。
即使是没有完全打烊的时代奥城和玖樟台，因为首开房源都是当天售罄，二期开盘日期又待定，客户上门想买房也无处“下爪”，哪来的成交数据呢?PART 4有人会说，那不是还是有几万套的库存吗?仔细分析一下，你会发现：库存很大一部分，都是一些豪宅大户型的尾房。这类高总价的房子，成交频率本来就比较低。
库存还有一大部分，是去年涨价过快的远郊楼盘。
这些楼盘本身资质一般，去年的疯狂完全靠外地投资客支撑。现在限购一来，潮水一退，就被套在山顶上。春节前就已经门可罗雀了。
而且，大概是去年行情太好了，地产人忙了一年也想放松一下，春节大部分售楼处是不开的。
那么，春节坚持开门的售楼处，实际人气到底怎么样呢?楼先生先致电华夏四季。负责人说，售楼处从2月1日起上班，每天都有30组左右的来访。感觉比原先预想的人流量要大，但，没有房子卖。
金麟府售楼处是2月2日上班，开门后客户量很大，不过无房可卖。
时代奥城和玖樟台的负责人也表示，春节期间人气比较平稳，每天都有不错的来访量。
位于萧山市中心的钱塘明月，是极少数春节每天开放售楼处的楼盘。负责人表示，平均每天来客量约15组，比节前还要增加不少。
昨天，钱塘明月一口气网签了7套住宅，签约金额高达3525万元。
据负责人说，数据有滞后性，这7套住宅是节前的协议转签。目前，钱塘明月仅剩60多套住宅，而且全是180㎡以上的大户型。
PART 5
相比“7天卖6套”的新闻，前天另一个刷屏的数据，才是真正要让我们警惕的。
2月3日，央行进行200亿7天、100亿14天和200亿28天期逆回购，中标利率分别为2.35%、2.5%和2.65%。均较上期上调10个基点。
太多的专业术语，很多人可能会表示会看不懂。
没关系，我们看评论就行了。《经济观察报》对此的总结是：今天上调公开市场操作利率，是央行货币政策全面逆转的信号，意味着2014年以来的货币宽松结束了。
上海易居房地产研究院的杨红旭，前天也发了一条朋友圈。
他说，每轮利率变动，都具有规律性：债券利率先变化，房贷利率后变化。当前官方并无加息，但逆回购利率上调，拉升了市场利率。
市场利率上行一段时间后，房贷利率也将上行，从而压制房价。
当前情形，类似于2013年下半年，可能推测：2017年将类似于2014年。而2014年，楼市出现了什么情况，大锅，你还记得吗?
著名财经评论员陆成渊，昨天也在朋友圈转发了一篇《2017年，持有现金是最危险的资金配置》。
他在转发时说：“完全不能同意作者的观点”。并反问：在全球加息周期刚开启时，难道应该去追逐房产、债券、股票和大宗商品?至少应该谨慎观望吧?经济界流行一句话，预测房价“长期看人口，短期看金融”。
从开年释放的金融信号看，2017年杭州楼市还真的不能太乐观。但归根结底，和春节期间成交了几套住宅，一毛钱关系也没有！
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