尽管正月十五元宵节还没到，元宵还没吃，花灯还没看，人们过年的心情还没有完全结束，但是，紧张忙碌的工作日子已经又拉开帷幕了。其中，进入二月份的重庆房地产市场有一种特别的市场氛围，因为在1月22日，重庆市国土房管局、中国人民银行重庆营管部、重庆市银监局、重庆市金融办公布了一项震动房地产市场的重要通知：从2月1日起，开发商抵押房产不得进行预售，预售商品房不得用于抵押！
估计重庆90%以上的开发商为此没有过好年，全国也有不少
开发商因担心重庆的这次行动蔓延到其所在城市而忧心忡忡。重庆行动到底是怎么回事？为什么会有如此剧烈的震动效应？
原来，重庆房地产市场一直存在大量的“空手套白狼”的开发行为。重庆大大小小3100多家开发商，95%的业务掌握在500家较大的开发商手里，其它2500多家只占大约5%的业务量，这些中小开发商本来没有多少钱投入开发，只是通过“空手道”四处套钱拿地，抵押土地套钱，拿到预售证后再用房子抵押掏钱，房子卖得动就还钱，卖不动就还房，总之，钱抵押款到账就算赚了，风险留给金融机构和消费者。重庆政府的行动无疑对这种玩弄房地产金融于股掌的不良行为构成沉重打击，按照重庆市政府的估计，未来三年，每年将有500家空壳房地产公司将被迫退出重庆房地产市场。
重庆的这次“去抵押”行动让我想起十年前震撼全球的美国次贷危机，因为那次仅次于上个世纪三十年代大萧条危机的次贷危机也重创了美国房地产市场和金融市场，对美国乃至全球经济造成严重危害。重庆这次的行动背后要解决的问题是开发商的“不良抵押贷款”问题，这个问题全国其他城市也不同程度存在，蔓延多年，已经给中国的房地产市场造成很大的隐患，包括发生系统性金融风险的隐患，只是重庆率先动手决心去除这个风险而已，相信接下来全国其他有关城市也会陆续实施这样的行动。
我之所以把重庆行动和美国的次贷危机联系起来分析，是因为美国次贷危机的根基也是“不良抵押贷款”，只不过重庆行动所针对的是开发商，而美国次贷危机中的不良抵押贷款所涉及的是还贷能力低下的美国消费者。两者的共同特征是，当房地产市场行情走好时，一切相安无事，一旦房地产市场低迷，还贷问题立即浮现，断供凸显，风险必然转嫁市场，更可能引发系统性金融风险。
我以前一直认为，中国国情不同于美国，中国民众的储蓄意识和行为在全球都是超前的，国家的房地产信贷政策也相对保守，不可能出台美国次贷危机中那种“零首付”贷款的政策，更不会把款贷给那些缺乏信用和还贷能力的人。从十几年来房地产发展的实际看，几次房价的较大幅度下跌也并没有引发大量的断供现象，因此，我一直认为中国没有发生美国次贷危机的信用困局和基础。
显然，我的这种看法是把次贷危机局限于民众住房消费贷款的范围内来理解的，而重庆行动折射出来的现象表明，所谓“次贷”，不仅发生在居民住房消费领域，也可发生在住房开发领域。按照字面意思来解释就很好理解了，“次贷”在美国就是“次级贷款”或“次级抵押贷款”的意思，是按照借款人的信用条件划分的，信用较高的人可得到“优惠级贷款”，而信用低下、收入不高的人只能得到“次级贷款”，其还贷条件更严格。实际上，这项制度的设计一开始就存在严重的金融漏洞，它是建立在房地产市场相对稳定的条件下，一旦市场波动下行，这类“次贷”必然出现还款困难甚至断供，进而波及到整个金融体系。
“次贷”中的“次”字，在中国还有“差”的意思，“很次”就是“很差”。显然，大量发生在中国房地产开发中的预售房产抵押贷款属于这种“很差”的贷款，也可以称为中国式的“次贷”。之所以“差”或“次”，是因为它成为很多不良开发商套利的手段，一旦抵押贷款到手，开发商在房子还没有卖出的情况下，已经把钱和利润拿到手里了，未来房子卖不卖得动就无所谓了，卖出去就还钱，卖不出去，就把风险转嫁给金融机构和消费者，与己无关了。这样的不良抵押贷款行为如果不及时遏制和打击，必然给房地产市场埋下重大隐患，不排除未来引发系统性金融风险，严重干扰房地产市场乃至宏观经济的健康发展。
重庆这个城市出了个金融市长黄奇帆（近期刚刚调走），多年来在控制房地产金融风险方面一直多有建树，例如“地票”的创新。这次又在遏制开发商抵押贷款领域率先出手，可谓石破天惊。回想一下十年前美国次贷危机给美国乃至全球经济带来的巨大震荡和不良影响，会让我深切感到，中国的确也有从房地产开发层面发生中国式次贷危机的可能性，不能不引起我们的高度关切，希望全国各地能够借鉴重庆行动的经验，对本地可能存在的此类不良抵押开发贷款现象进行必要的遏制和打击，从而规范房地产开发的信贷行为，保障房地产市场的健康发展。
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