被港股长期低估的内房股要逆袭了？关键是，why now？
春节假期后第三个股票交易日，许多关注港股的投资者四处打听：内地房地产有什么新利好？我是不是错过了什么内幕消息？
2月8日，在港股市场上，中资地产股像约好了似的全线飘红，带动地产板块乃至大盘反弹。当天截至收盘，恒指成交量近900亿，大涨153点。
据统计，2月8日，内房股板块升5.77%，相关成分股全线上涨。其中市场表现最好的是股价大涨9.98%的富力地产；其次是碧桂园，上涨9.09%；唯一一只跑输大盘的恒隆地产也有0.61%上扬。
随后的2月9日，内房股行情继续飘红，但上升态势减弱。领涨的华润置地涨4.82%、碧桂园涨2.52%、龙湖涨1.98%；8日领涨的富力地产跌1.09%。
2月10日，板块恢复平静。
内房股的短暂“异动”背后是什么力量在推动？港股的中资地产板块将迎来新一波行情吗？
推测一：市场基本面向好？
答案应该是否定的。
龙头房企1月的销售业绩表现得逆市强劲。尤其是去年销售额超3千亿元的“三巨头”，在开年首月都拿出了非常亮眼的成绩单——恒大率先披露1月份销售金额为372亿元，同比增长75.2%；碧桂园、万科单月销售额均突破400亿元，其中碧桂园以487亿元夺得首月“销冠”，创下企业单月销售最高纪录；万科以5亿元的差距位居第二；房企前三甲的销售业绩总和较去年1月同比增长123%。
秀出1月份成绩单之后，很快内房股的“年报季”也将开始。据彭博汇总20家香港上市中资地产商数据得出的统计，去年合同销售额合计增长56%，远超2015年21%的增速。受强劲销售收入推动，2016年香港中资地产股的核心净利润预计同比增长18.2%，2017年预计增长22%。
那么，内房股行情上升，是因为行业正在高歌猛进吗？答案应该是否定的。
“从基本面的角度很难理解这个上涨。”
在与网易房产的交流中，一位地产分析师坦言，从目前的房地产走势来看，不论是政策还是流动性，都没有很好的表现。
2017年，房地产调控已呈收紧之势，尤其体现在资金端。年初传闻央行对主要银行就收缩信贷投放规模进行窗口指导，指导内容还涉及去金融杠杆、稳定房产泡沫、防系统性风险等。
市场端也呈降温态势。近日，房企陆续公布1月份销售业绩，据统计，40家典型房企中有6成企业销售金额环比下降，其中10家降幅超50%。
根据上述分析师的观察，从去年四季度开始，全国35个重点城市房地产销售明显降温，加上政策管控在短期内很难消失，未来可能围绕主流城市圈的非限购城市会表现稍好，但相比2016年，今年行业景气度正在下降。板块最好的机会没有出现。
推测二：估值修复or调仓避险？
内房股被低估已有段时日，关键点在于，why now？
2月7日，内房股“异动”的前一天，摩根士丹利发表研究报告看好内房股。该研报称，内地土地供应创2009年以来新低，支撑开发商的销售均价及土储价值，加上市场低估开发商盈利能力，行业估值仍低平均数，因此将行业看法升至“吸引”。
摩根士丹利认为，目前地产股价格为预测市盈率5.9倍，预计未来6至8周内股价或跑赢大市。
随后，在彭博调查的七家银行及券商机构中，瑞穗、中金等5家均预计香港上市的中资地产股今年将跑赢大盘，特别是那些在土地储备、现金流、品牌等方面具有优势的大型开发商。
其中，中金公司在报告中称，一季度中大盘港股地产股有约20%的上涨空间，小盘股上涨空间可能更大。
2月9日，里昂发表报告指出内房股升势未完，认为目前内地居民对物业需求仍然强劲，预料往后时间成交量会有反弹；同日，瑞信表示内地开发商1月份的合同销售表现较理想，当中计入去年第四季的预售，加上预期去年业绩表现良好，故维持对内房行业正面看法，并认为本轮的楼市调控政策温和，预期今年的销售维持高水平，相比2014至15年高31%，而相比去年创纪录的水平则跌8%。
“（港股）市场低估开发商盈利能力不是一年两年的事了，为什么现在就该估值修复？”
港股分析师洪圣奇认为，在内房股板块的基本面、盈利能力没有明显提升的情况下，空谈估值修复是一个伪命题。
洪圣奇认为，这次内房股板块行情上升，与板块的低估值是有关联的，但并非因为投资者突然刷新了对内房股的盈利能力和估值的认识，而是基于境外基金调仓换股的需要。
春节假期过后，一些香港本土基金开始调仓换股；欧美宏观不确定因素增加，港股其他板块投资风险增大，而估值已经很低、下行风险小的内房股板块，就成了海外及香港基金的“避险”标的。
推测三：“解放军”来了？
当天最明显的资金动向依然是是“外资扫货”
2月8日，港股通十大成交活跃榜（深、沪）少见地有5只地产股上榜，包括华润置地、融创中国、合景泰富、宝龙地产、中国恒大。可见，当天内地资金积极买进内房股。
在中信建投的电话会议中，有分析师认为，跟A股相比，很长时间处于低估值、高分红状态的内房股正迎来一轮上升的“契机”，那就是投资者资金结构的变化。
有声音认为，随着沪港通和深港通的开通，更多内地投资者将进入港股，而且他们更熟悉中资港股。这批被戏谑为“解放军”的“南下”资金，将影响港股的投资结构，成为2017年港股配置的新机会。
“港股房地产今年存在机会，一方面来自于估值差异，另一方面来自于优质资源。”除了内房股板块，建议关注具有“隐蔽的土地资产”而可能引发的重组概念，以及具备国企改革概念的投资标的。
然而，内房股这短暂的暴涨背后是内地资本在推动吗？恐怕不完全是。
回到2月8日的港股市场资金流向，据《智通财经》报道，当天地产股最明显的动向是“外资扫货”。
券商追踪数据显示，联席券商美林、巴克莱、花旗、摩根香港、中心里昂、Opticer、JPMorgan、德意志等均出现明显加仓地产股的现象，在成交量大的个股上尤为明显，摩根士丹利通过联席券商美林，净买入中国海外发展4亿港元。
“的确有不少国内的基金在买入港股，特别是在内房股版块。但如果还记得2014年4月底那一波’解放军来了’的股市，你会发现其实真正在幕后推动股市的并不是这些内资，因为这些钱的规模非常有限。”洪圣奇说。
洪圣奇认为，从后续没有持续性的增长可以看出，内房股短暂的普涨可能不是“解放军来了”，而是投资者预期“解放军将至”所做的提前布局。“目前港股通额度已经快用完了，一些本土基金可能看好内地会在港股通额度用完之际公布新的政策利好。”
“但是，如果今天推不动, 则一些本来空头的欧美基金并不会因此而爆仓，那么就无法触及更进一步的升市。”他提醒。
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