跟不上时代不要紧，重要的是不要趟进浑水

跟不上时代不要紧，重要的是不要趟进浑水！对有志于靠炒房致富的人来说，中国99%的城市已经炒无可恋。

作为全国经济中心，已多次证实，上海的房市对策的今天就是其他城市的明天；所以，2017年上海几则新闻你需知道：

1：春节期间，整个上海只成交了8套房，且都是外环以外的远郊，如青浦、金山，均价4万左右；

2：上海浦东北蔡镇（内环和中环之间）惊现14万元（已取得预售证）单价一手房，目前北蔡均价57083元，板块内最高档的星河湾被誉为十大豪宅，二手房报价最高也就10万左右。

3：上海房产税应税临界价格，由2016年的43002元/平上调至51820元/平，意味着，43002到51820这个单价区间的房子，房产税可以少交0.2%.

4：房贷额度趋紧，放宽时间延长。一般要2到3个月才能下来，部分银行表示去年底的贷款还有不少没下来的。

四大少看来，4则新闻说明一点：上海政府调控楼市是有策略的，不慌不忙赶鸭子。全国房产一盘棋，兄弟城市们学着点！

政策精神是：讲政治，保经济；表面看起来控制上海均价增速，实质是预防房价出现下降。

说明啥？新富阶层人数扩张已经见顶，居民部门购买力到了临界点，需要休养生息，储备后劲。举个例子，上海人均工资8700多块，算隔壁老王牛逼，两口子到手工资都是人均两倍还多，算2万一人吧，两人每月4万块（大部分所谓的上海中产家庭也就这样），按贷款规矩，能买到月供2万的房，那么他们的房子总价在500万到600万之间，这是大部份夫妻档可以承受的房价！800万以上的新房，刚需人群以后初次置业买得起的越来越少。

资料：中国家庭财富总量（23.39万亿美元）7年来第一次下降，下降2.8%，缩水6800亿美元；中国成年人平均财富（22864美元，约合人民币15.8万元）7年来第一次下降，同比下降3.7%；中国拥有100万美元净资产以上的百万富翁数量7年来第一次下降，减少4.3万人。

于是出现一个有意思的现象：让高价房少卖点，让均价房卖慢点，让低于均价的往死里卖！哪里低于均价？外环外的远郊区。

2017年短短一个多月，外环外房价涨势明显，内环单价十万左右的房源出现滞涨，同富贵，不相忘。

为什么？因为调控，首付提高了，利息提高了，本来人数就少的有钱人（包括升级置换），因为大部分是外来人口，还被限购了。

资料：目前上海大部分银行均严格执行首套房首付款比例不低于35%，9折利率优惠；二套普通住宅首付比例不低于50%，利率1.1倍。除审批相对轻松外，基本无针对优质客户的特殊优惠。

在目前房贷严控的情况下，像五大行和部分股份制银行更愿意做企业贷，建议去中信、浦发、华夏、民生等小银行办理更方便快捷。

之后会怎样？照旧！

2016年上海只拍出26块纯宅地，多集中于外环外，这些地方将是主战场。整个上海内环，中环，外环的波纹传动格局非常清晰，跟整个2016年全国房地产形势非常像。2016年初由北上深领涨，年中由合肥南京等省会城市接着涨，年底春节四五线城市趁返乡置业出货。整个2016，以“去库存”为名的全国房产促销活动圆满结束！新的土拍又在集结2年后的新房。

资料：2016年如果剔除共有产权房和动迁安置房等保障性住房，上海市场化的新建商品住宅平均销售价格分别为：内环内87547元/平方米，内外环间62265元/平方米，外环外26778元/平方米。

2016年上海土拍主要集中在外环以外，全国来看，2017年的建设用地指标，上海等一线城市被严控，二三线城市的土拍还会再飞一会，多像一个扩大版的上海啊。不过悲剧的是，以后拍地越多的，可能会跌的越惨。因为破坏了供需关系。

至于上海，因用地指标受限，去年年底开始通过拆违章建筑和禁止酒店公寓类商住上市，以腾挪土地资源，2017年执行力度会更大。

这种情况下，房产还是一门好生意吗？

房企角度来看，央行执行控制信贷总量的策略，银行在执行层面则继续收紧房企的开发贷和个人购房按揭贷款，整个房地产行业面临资金压力。受此影响，房地产债券融资规模明显下降。可以预见，整个2017年，都将是房地产业销售和融资的寒冬。

2017年1月份，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，延续了去年4季度来的低迷状态。相比2016年1月同期下降幅度达到了92%。

即使股权融资这类低成本融资渠道也在2016年10月以后出现明显紧缩趋势。而今日私募资管备案4号文发布，规定，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的私募资产管理计划，暂不予备案，并明确指出了16个城市，将来会不会扩大名单？有可能。

这16个城市是：北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都。四大少想提醒：除了北上广，其它城市请密切关注二手房市场房价波动，深圳和合肥已经有投资客大幅降价抛房，降幅达到20%以上。

有信托人士介绍，目前房地产项目给100万投资者的年化收益率达到6.4%，300万投资者的年化收益率达到6.8%。

而据四大少所知，一些三四线城市的小型开发商，普遍给出月息3分的高利以融资周转，而售价却面临步步下跌的危机。

2016年初，四大少判断GDP排名10以后的省份，60%的中小开发商将死去，结果去库存救了他们，2017我们依然维持原判，很多难活过2018.

资料：央行数据统计，2016年新增房地产贷款5.7万亿元，同比大幅增长57.9%，占新增人民币贷款比重高达45%，较2015年底的31%提升14个百分点。其中新增个人住房贷款更是高达4.96万亿元，占新增房地产贷款比重为87%，占新增人民币贷款比重为39%，较2015年底的23%提升近17个百分点。个人购房贷款余额19.14 万亿元，同比增长35%。

个人投资者角度来看，借钱给房企要越来越慎重，很有可能出现小开发商跑路，你想要他的利息，他却卷走你的本金。

买房方面（一线之外），因为资金压力，房企的推盘速度会加快，部分房企在房价上会有更多的优惠暗地里批出。自住刚需者是个好时机，不买不行，娶媳妇孩子上学都得靠它；纯投资者请慎重。

最后，有道算术题跟大家一起做做：如果你有套房，150万买进，现在市场价值300万，那你的房子价值到底是多少？四大少提供3个思路给大家1，你卖掉了，不管300万还是290万，落袋为安，这就是你的房子的价值 ；2，你卖不掉，去银行抵押贷款一般拿到6成，也就是180万现金；3，如果出租，一般按现有月租计算20到30年。以上海为例，300万的房子大概能租到4000元，20年计算，它的基础价值是96万，30年计算的基础价值是144万。为什么要叫你这么算？因为，5到10年后，除了个别城市，房子真的没多少涨幅了。