中共中央政治局4月25日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。此次中央政治局会议对房地产调控提出了新提法：要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。请注意，这里用的是“加快形成”四个字，这是否意味着中国房地产调控将迎来新的时间节点？
房地产市场成永恒话题
资深学者郑永年分析认为，这些年，中国的房地产市场不仅已经成了中国民众、管理者和发展商的永恒话题，而且也是国际投资者和投机者的深切关注对象。不同的人群对中国房地产市场表现出不同的情绪，或者忧虑，或者恐慌。更为严重的是，对房地产投机的巨额利益，也正在促使企业大举进军这个产业。
无疑房地产已经绑架中国经济
房地产市场存在的巨大泡沫，已经成为中国经济的一大隐忧，而房地产对中国经济的重要性也不容置疑。
正因为如此，有关部门有足够的理由担忧房地产市场。前面有日本的例子。上世纪80年代末和90年代初，日本房地产泡沫解体之后，日本经济在此后的20多年里都没有走出阴影。海内外，早就有很多人在讨论中国是否会步日本模式后尘的问题。之后又有迪拜世界事件。房地产无疑已经成了中国经济的紧箍咒。因此，有关部门一直不敢有丝毫的松懈。
多年来，尽管有关部门也对房地产市场多有不满，但一旦当房地产遇到危机时，必出手相救。金融危机之后，政府出台的庞大应付危机的资金，也有很大一部分流向房地产。毫不夸张地说，房地产已经绑架了经济。
供求之外还有问题
到底是什么原因造成了中国房地产这种荒谬的局面呢？更深一步讲，症结的原因已经转向了土地供应市场。的确，就土地而言，长期以来，存在寡头式垄断，限制土地的供应量。同时，现有制度也阻碍着竞争性土地供应市场的形成，由此提高了土地价格，为了消化高价土地，发展商就抬高房价。这似乎很合乎经济逻辑。
多少年来，人们所听到的似乎也只有经济学家的声音，那就是供求关系。但供求关系已经很难解释今天中国房地产市场的现状了。很简单，如果求大于供，那么就不会有那么大量的空置房了；如果供大于求，那么，就不会有那么多人买不起房了。那么，在供求关系之外，还出了什么问题呢？
房地产市场现状的形成当然有很多原因。最大的因素莫过于发展房地产市场的主导思想的严重失误。简单地说，因为把房地产视为经济政策，其GDP功能（对经济增长的贡献）被凸现出来，而其社会功能（社会成员对住房的需求和人们的“空间权”）就被忽视。因为商品房兼具投资和消费价值， 人们对其价格上涨有预期。开发商利用这样的社会预期去囤积土地和新房，购房者也会迫不及待地去买房，从而一步一步地把房价逼向新高。
政府应扮演重要角色
要解决这个问题，政府就要扮演一个很重要的角色。但地方政府往往无视住房的社会功能，而只强调住房的财政功能，即“土地财政”。土地转让金普遍占到地方财政收入的30%以上，许多地区60%至70%的基础设施投资依赖土地财政。除了一般商品房的大幅涨价之外， 住房的社会功能的缺位，更体现在廉租房和经济适用房供给的极度缺乏。
纵观世界各国，凡是房地产市场发展健全和公共住房解决得好的国家，都是把房地产作为国家社会政策的一部分。这些国家并不把房地产看成是其经济增长和发展的一个重要资源，就是说，房地产对GDP的贡献不是这些国家政府的首要考量，其首要的考量是社会发展，是社会成员的居住权。经济因素当然很重要。房地产的发展也必须考虑到供求关系，否则是不可持续的。但是这种经济考量是在宏观的社会政策构架内进行的。
欧洲一些国家在早期也是把房地产作为经济增长来源，也同样产生了很多社会问题。随着原始资本主义向福利资本主义转型，住房政策，尤其是公共住房政策越来越变成这些国家的社会政策的一部分。到今天，很多国家尤其是北欧国家，房地产完全属于社会政策，房地产对经济增长的考量已经变得不那么重要。应当指出的是，那些把公共住房仅仅看成是对穷人的救济的福利国家，公共住房也是不成功的。在这些地方，公共住房最终变成了贫民窟。
新加坡的公共住房经验
新加坡是亚洲社会房地产市场发展得最健康的国家。新加坡学习了欧洲公共住房的经验，又结合自己的国情，创造了独一无二的公共住房制度。如果说在西方社会，公共住房主要是为了社会弱势群体，那么在新加坡，公共住房是为全体社会成员的，80%以上的家庭住在公共住房。公共住房投资是新加坡社会性投资的最为重要的一个环节。应当指出的是，新加坡的住房政策的指导思想就是“居者有其屋”的传统儒家思想。
如果房地产从一开始就被认定为经济增长的一个最主要的来源，或者说，如果房地产是包括从中央到地方的各级政府GDP主义的一个核心组成部分，则在GDP主义的指导下，房地产会成为生产（建设）性投资，而非社会性投资，从而剥夺了房地产的公共性。房地产本来就是一种特殊的社会产品，因为其直接关切到社会成员的空间居住权。同时，房地产也直接关乎社会稳定和和谐。但在GDP主义构架内，房地产的唯一考量是利润，而非社会生活的其他方面。
这样，无论哪个角色，政府、发展商还是投资者，都想从房地产那里获得巨额的利益。如今在房地产投资过程中，带有极大的投机性。一些投资者甚至仅仅是为了投机。当房地产被投资者或投机者所操控时，其和大多数社会成员的实际需求就没有了任何关系。（类似的情况也表现在投机性金融经济和实体经济毫无关系上。）
让住房回归其公共属性是解决中国楼市问题的关键
警惕GDP主义
GDP主义盛行，有关方面就很难推出有效的房地产发展政策。因为房地产的唯一目标是“钱”而非社会大多数成员的需要，则房地产市场呈现出过度的开放性和投机性。在剥夺了大多数社会成员的居住权的同时，各地的房地产不仅向国内的“炒房团”开放，而且更向国际资本开放。
从技术上说，要遏制炒房和投机并不难，例如可限制购房的数量、规定住房居住的最低年限、收取房产税（即使宣称私有财产不可侵犯的美国也是征收房产及其房产继承税的）等。问题在于，所有这些可以非常有效的举措并不符合发展商、投机者和地方政府的共同利益，没有人会使用这些技术来限制房地产。
很显然，就房地产而言，中国面临双重的挑战。一方面是房地产泡沫，房价泡沫一旦破灭，总体经济就要遭殃。另一方面是社会成员的居住权。在各种社会文化因素的作用下，大多数人非常认同居者有其屋这一说法，年轻人普遍认为幸福和房子息息相关。这两方面的后果都会影响社会政治的稳定。
房地产调控中国怎么办
此次中共中央政治局会议提出，要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。那么这个“长效机制”具体该怎样建立呢，未来房地产调控又该怎样实行？
对此首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池认为，长效机制的建立对稳定房地产市场、实现“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位至关重要。长效机制既要符合国情，也要适应市场规律，其内容应包括：供求双向调节，实现供求平衡；根据不同住房需求采取不同政策，有保有压，在满足基本住房需求的同时，抑制投机投资性需求；大力发展租赁市场，建立购租并举的住房制度；为城镇化提供符合需要、适销对路的多元化土地及房产；落实地方政府责任，因城施策制定房地产调控政策。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，中央措辞的变化说明了在长效机制建立方面，已经不是停留在研究的阶段，而是到了不断形成可操作性和可执行性文本的时候。
目前有关长效机制的思路更加成熟、文本也更加清晰、一些细节性的内容也在处于不断修改过程中。预计类似房地产税、70年产权、限购政策的定位、租赁市场的发展、土地市场的供应规则等都有可能写入房地产市场长效机制的内容中。
而交行金融研究中心高级研究员夏丹认为，从研究建立到加快建立和形成，对楼市顶层设计的要求进一步加快，反映出建立长效机制的迫切性。目前房地产调控措施多为短频快去急火，其中一部分手段并不适合长期使用，房地产税、土地供应等中长期平稳楼市的手段依然不能缺位。
综合来看，建立房地产市场的基础性制度和长效机制，政策或涉及四大领域：一是，住房金融领域，政策性住房金融将是一项重要内容；二是，税收领域，房地产税呼声很大，但仍在寻找适宜推出的一个时机；三是，土地领域，比如，如何打通集体建设用地和国有建设用地，实现精准的土地调控；四是，保障性住房领域，一个值得关注的方面是如何建立针对新市民的保障性住房体系。
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