在股灾后，如果听任当前一些地方的房市高杠杆，将会是另一场金融灾难。
由于房市体量更大，牵涉面更广，加上房贷游戏规则、风险识别和监管上的不足，对国民经济和广大人民群众造成的危害会更大，尤其是银行的坏账风险。当前我们国家去杠杆，包括去政府债务、包括去工商企业债务，还包括金融系统内部的各种杠杆，尤其要注意金融创新的杠杆和理财产品为了牟利而加的杠杆，特别要注意一些融资项目跨界叠加形成的高杠杆。
比如最近房地产交易中有一些房产商——也有些房地产买卖中的中介公司，他们给购房者提供首付支持。我们一些银行的购房贷款首付已经从原来的40%降到30%，现在有些已经降到20%，如果房产商或者中介再给买房的人提供10%到20%的首付，实际上就使得买房的人变成零首付或者5%到10%的首付——美国次贷危机的源头就是零首付，房价也就没头没脑地一两个月、三个月暴涨了30%、50%。这和股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。
要更注重去杠杆降风险，绝不能用加杠杆的办法来促销售、去库存。如果用加杠杆的方式去库存，跟中央精神是背道而驰的，会给经济带来巨大风险。
这是黄奇帆在去年两会上的言论，但是，三四线城市依旧在加杠杆去库存！
就任财经委后，黄奇帆首次公开演讲：地方政府没有房地产就要断粮。
房地产和实体失衡的十个方面
1.土地供给量的失衡中国农地转建设用地每年800万亩土地。加上计划外征地，每十年国家用掉一亿亩土地。因此，80年代23亿农地，改革三十年到当前还有20亿。每年一万亿粮食，需要八到十亿亩地，五六亿土地给蔬菜水果，按照肉类人均年消费40公斤算，五千万吨肉类，1比4饲料比，需要四五亿亩地。所以中国的粮食是不够的，需要进口，为保障粮食安全，十八亿亩农地是红线。因此，当前已经达不到800万亩每年了。15年770万，16年700万，17年600万，城市用地将来越来越不够用。
每年建设用地有35%是农村里的建设用地，水利交通等等。真正城里可以用的只有三分之二，这其中有公共基础设施占比50%以上，工业用地占比30%多，今年600万亩有22%给工业。
住宅占到600万亩的10%，这个比例是不平衡的。纽约欧洲住房用地占到25%。
2.土地价格的失衡房价问题是货币还是土地？
货币是通胀，一切商品应该都涨，因此房地产价格还是土地价格问题。
房子有折损会贬值，但是土地会升值，土地升值有三个原因：一是香港来的土地拍卖制度，黄在浦东新区组织去学习，然后开始了中国第一轮土地拍卖，拍卖是阳光作业，可以避免腐败，但是没有封顶制度，也推高地价；二是土地本身供不应求，每年新进城镇人口1300万（去年），1300万人如果每人四十平米，按一比二容积率算，需要的地和现在供应的大体相等，但这是全国情况，对于人口流入的大城市显然不够。
三是旧城改造推高地价。新增城市的面积每年都有指标，市长搞旧城改造不需要指标，所以旧改很多。
但是，旧改的拆迁成本很高，相当于原来的地价两倍，比如一开始七千，拆了再建，土地就一万五，再拆土地价格就是一万五加土地成本。
所以房价就被推起来了，高地价是制度性的，跟人没关系。
3.房地产占用社会资源失衡投资，金融，地方收入占比都太大，导致失衡。大体上一个城市的房地产投资不要超过投资的25%。六分之一理论：租房的钱占到收入六分之一以内，买房占到一生收入的六分之一。
一个城市的房地产投资不要超过gdp的六分之一15%。
4.金融绑架一百多万亿的贷款余额，有27%以上是与房地产有关的，但是房地产占gdp的比重却只有7%。新增贷款46%是房地产，主要银行提供给地产的贷款占比高达百分之七八十。
5.税收全国税收当中35%来自房地产，但是中央没有房地产收入，全在地方。地方税十万亿，有四万亿跟房地产关联，再加上土地出让金和土地基金3.7万亿，那么地方税有7.7万亿是房地产，地方政府没有房地产就要断粮。
6.销售和租赁失衡美国的地产一半自主，一半租赁，新加坡77%是政府提供的公租房。我国每年新增房地产租用的不到10%，医疗教育跟产权挂钩，跟谁住没有关系，对租客保护不到位，随时可以赶走。
7.销售房价和收入比的失衡现在中国一线城市买房需要四十年的收入（平均意义），伦敦的房子也只需要十年收入。所以，对于供不应求的城市住宅要多造，供过于求的城市要少造。
世界范围内，城市人均住宅40平米比较合理。
8.商业用地失衡写字楼的需求，作为城市商务中心区，一般中等城市每两万元一平米，大城市gdp四万一平米，上海2.5万亿，办公楼最多只需要6000万平米。商铺总量按每两万元gdp一平米计算，上海商业零售额一万亿对应5000万平米。另一种算法每一个人两平米商铺，上海2400万人，所以基本上五千万平米商铺。
9.房产商在运行过程中的失衡政府土地储备少，房产商土地多，售后回租，切碎了卖，等等违规操作骗老百姓钱，要加强管理。
10.政府管理失衡经济下行，要刺激，往东调整；经济上行，要平抑，往西调。缺少符合经济逻辑的措施。
股票说：不加杠杆，房价不涨，地方政府就要断粮；继续加杠杆，进一步吹大泡沫，面临金融灾难！这是摆在政府面前的宇宙级难题！
杠杆是个最要命的东西。在当前金融强力去杠杆时，杠杆断裂的声音越来越近！
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