政府卖地不是新闻，卖地各种限制也不是新闻，又是限价又是限公租房比例，玩法一直在变，都由唯一的卖家说了算。但是，要求买家买了地建的房子，必须百分百自持，只能出租不能出售，确实有点稀奇。
上海首推“100%自持”租赁住房用地，所建物业仅用于出租，不得出售。这意味着买地者被剥夺了卖房子的权利，必须用70年的租金，来平衡所有的成本和税费。就像你买股票，却被剥夺了卖股票的权利，只能眼巴巴地盼着公司那点儿分红。
必须自持，不能出售，70年后能不能卖也是未知数，意味着投资建房的成本，不可能短期收回，财务成本增加巨大。
70年时间很漫长，市场风云变幻，能不能长期满租，政策会不会变化，世界会不会有动荡，甚至公司能不能继续存在，说实话谁也不知道。
在做投资分析的时候，70年中的租金收入，不能简单相加，而必须打折成今天值多少钱。因为，今天的1块钱永远比明天的1块钱值钱。按照当下的贴现率水平，100年后的100块钱，在今天大概只值2块钱。
总而言之，风险更大了，却没有溢价平衡，非财大气粗别有所图，或者集资建房自住，恐怕难以玩得转。
只租不售的地块，因为对市场缺乏吸引力，地价因此也不会很高，地方政府对于卖地收入的渴望，会限制此类地块的大量供给，更有可能只是在特殊时刻，或者特殊背景下，由特定的官员，来做做另一种政绩工程。
只租不售地块，可能背负着这样一种调控期待：减少购房需求，进而稳定或者说降低房价。这里面有两个误区：一是，买房的和租房的，并不是同一群人，前者看重的是房子的居住功能，后者除了居住功能也必然看重房产的保值增值功能；二是，卖出去的房子，很多同样在出租，单列只租不售地块，主要是减少了可以卖的房子，而不是增加了可以租的房子。
可以租的房子多了，买房的需求就变小了，这个逻辑在生活中经不住检验。市场上，不会缺少出租房源的供给，无非是价格高低罢了；但是，土地的有限性和人口的大城市化，让出售房源的供给不足，房子是我们时代最硬的硬通货。就像人们买股票，看重的不只是其分红能力，而是其未来的发展潜力；人们买房子也一样，不仅看重能带来的租金，更看重未来的升值潜力。
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