特色小镇，产业为“核”
“≥”是数学符号，用文字来描述就是：包括但不限于。
特色小镇≥产业地产，如果把特色小镇也认为是地产开发，在某种程度上，特色小镇的核心和关键就是产业地产。特色小镇也可以等同于产业地产开发，因为特色小镇是一个“非镇非区”的聚焦特色产业，融合文化、旅游、社区功能的创新发展平台，其产业定位是“一镇一业”，突出“特而强”。
近年来，国家政策重点力推特色小镇的建设培育工作，房企也将特色小镇作为其转型发展的新方向。无论是碧桂园、华侨城、绿城、华夏幸福等品牌房企，还是宏泰等产业地产企业，或是上海元合、内蒙亿利金威等地方企业，都将转型的战略指向特色小镇，探索用“造城计划”寻找新的利益增长点。
产业地产是块高级蛋糕。如果说卖住宅的是小学生、卖商业地产的是大学生的话，卖产业地产应该算做是研究生了。那房企能当好研究生吗？
和传统地产的开发对比，产业地产的开发则是另一种思维模式。和传统地产“小客户，大客群，成交周期短”的特性比较，产业地产的特性是“小客群，大客户，成交周期长”。例如华夏幸福运营的河北固安工业园区新型城镇化项目长达14年，碧桂园的“科技小镇”项目从实施到模式成熟也需要10年左右的时间。产业地产开发周期长，企业能否沉下心来是关键。传统地产的开发是分享区域产业发展带来的红利，而产业地产要将某一产业发展成熟后，才可能获取相关利益，产业地产要做好从0到1的工作，传统地产则直接从1开始，这一点也决定了两者开发速度的不同：一个快，另一个慢。
此外，产业地产不是简单的房屋买卖交易，而是包括出租部分物业、服务园区企业、甚至投资部分园区企业。产业地产的发展方向是招商、运营和资本运作等体系化平台的搭建，企业和园区的关系在入驻之后才真正开始而绝非结束，应让企业体验到从硬件到软件的“长尾化”服务。怎样吸引并留住企业愈加重要，地产商需要从纯粹地产思维转变为平台思维，提供全方位和持续的增值服务是关键，做企业的问题解决方和成长拍档，构筑资源平台并提供一站式服务，完成项目内产业升级和可继性发展。
未雨绸缪，龙头企业纷纷提前布局“特色小镇”
根据碧桂园官网消息，2016年8月，碧桂园宣布启动“科技小镇”计划，目前已经在珠三角、长三角、环北京等区域完成了科技小镇初步布局，包括潼湖科学城、稔山科技文化生态城等五个小镇的布局。
碧桂园“科技小镇”一般选址一线城市周边和强二线城市的30-80公里重要区域，占地2-5平方公里，这里最大的特色是生态、智慧、创新，地面都是公园，车辆在底下穿行。目前清华大学、百富东方、创新工场等众多国内外著名机构已与科技小镇达成战略合作，专业化、平台化、商业化的招商机制也将遴选极具潜力的优质企业进入小镇。对于科技小镇的目标收益，碧桂园认为，主要来源于4个方面的经济效益，第一是成为经济周期的对冲机制和稳定器，第二是成为优质土地和优惠政策的重要来源，第三是成为中周期利润的重要来源，第四就是成为相关业务的重要来源。
碧桂园选取的切入点是“科技造成”，绿城的切入点却是“农业”，按绿城集团创始人宋卫平的设想，小镇距离上海、杭州等城市三五十公里，一个小镇需要三平方公里土地，其中两平方公里是农业，一平方公里开发建设，形成3万人的小镇。农业小镇最大的特点是对基础农业的规划，靠着小镇中房地产开发建设部分获得的收益，带动周边的农业改造，建成富有地方特色的大型农业基地，并将周边的农民转化为现代农业工人。并计划在未来5-10年，将打造5-10个这样的理想“农业小镇”。
“小镇计划”依托一二线城市经济能量的外溢而导致城市里的中产阶层人群居住外溢，以及城市化进程中农村人口进城。宋卫平表示，“小镇计划”完全超越了房地产开发，将以农业或文化等产业作为主导，深度整合教育、医疗、养老、园区服务等跨界资源，在城市近郊形成一个完整的城镇化解决方案。
华侨城集团则着力于“文旅小镇”的建设，2016年5月，华侨城在四川同包括成都金牛区、大邑县、双流区三地政府以及成都文旅集团签署合作协议，拟投资1200亿元打造天回、安仁、黄龙溪三大旅游名镇。华侨城将按照国家新型城镇化战略，在“文化+旅游+城镇化”模式下，让三座历史名镇焕发新的活力。以“城市旅游目的地型主题文化小镇”的开发与运营模式，按照开发西安曲江新区经验，用一个核心区、多个次中心驱动的模式布局。
发展特色产业 ，拒绝小镇“地产化”
如果说，传统地产的开发要点在于地段，那么特色小镇的营造要点在于选址，选择合适的城市群与产业基础。营造特色小镇，关键是要找准支点，支点意味着基础、土壤或市场需求。
例如国外科技产业特色小镇的代表之一——硅谷，硅谷其实也是从一个小镇发展起来的。硅谷由斯坦福大学创建，并依托斯坦福大学作为其科研和人才的基础，利用其扩散效应，将新理论、新技术、技术人才、风险资本、商业模式导入到产业领域，形成了自身独特的品牌效应。1950年至今，硅谷一直引领全球的技术创新，成为科技界的麦加，之所以能够持续发展，离不开最初的那个原点——斯坦福大学。
目前，特色小镇的功能需求在于承接城市资源的外溢效应，碧桂园的科技小镇、绿城的农业小镇都体现了这一点，距离核心城市半小时车程左右，核心城市正是他们撬动外部资源的支点，使项目具备依托的基础。
明确的产业定位、清晰的主导产业，是特色小镇落地的基础；“宜业宜居宜游”是特色小镇具有的三项功能，处于第一位的“宜业”，通过特色产业的发展，形成产业聚集，产业聚集带来就业人口的增加，形成常住居民，常住居民的各种需求，促进地产、金融、公共服务等配套产业及设施的发展，进而推动城镇化架构的形成。
在碧桂园看来，产业资源和区域空间的不合理分配就是“科技小镇”的发展机遇，碧桂园“科技小镇”涵盖总部经济、金融、生物健康、医药等产业，每个小镇预计年产值为450亿元，年税收40亿元，就业人口超过8万。绿城农业小镇是依托项目带动周边3-5平方公里农业改造，建成富有地方特色的大型农业基地，将周边的农民转化为现代农业工人，构成3万人的小镇，小镇除了核心建筑中心外，四周分散着聚落式农庄。希望能够凭借这个探索，来带动中国新一轮的农村改造。
然而，对于特色小镇，传统地产开发商想得更多的还是“卖房子”，在建筑规划中，90%的是住宅，10%的是配套设施，包括医疗、教育、餐饮、娱乐和文化等。产业地产或许是一个嘘头或手段，离纯粹的产业地产还有距离，这也是产业地产业内人士诟病房企达不到及格线的原因所在。
房屋销售的好坏程度决定了他们在产业地产投入的专注程度，这就好比是一块跷跷板，重了，轻了！
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