华创证券认为，今年以来低能级城市房地产投资呈现出加速增长的趋势，因低能级城市的建安费用占比高于一二线城市，相同的投资额下低能级城市对工业需求更大，因此未来房地产投资转向低能级城市后将对工业形成更多支撑。
前七篇“大数据看宏观”系列报告中，我们通过寻找高频数据或领先指标，分别构造了消费、工业、投资等预测指数。近年来，房地产等下游需求在保持旺盛的同时，也呈现了一些结构性的变化。那么，抛开总量增长对工业的促进作用外，下游需求的结构性变化是否会对工业产生影响呢？本篇专题试就这一话题进行探讨。
一、房地产：投资热点转向低能级城市对工业的推动作用
本轮房地产周期较以往有所拉长，主要源于低能级城市的大幅回暖。
棚改货币化政策支撑低能级城市房地产销售向好，销售的向好刺激了低能级城市房地产投资的回暖，打破原有投资和销售之间的关系。
低能级城市建安费用占比高于一二线城市，意味着对工业拉动作用更大。
分城市能级来看，相同品质下单位面积建安成本在各级城市间相差不大，但单位面积土地购置费用比较悬殊，一二线城市尤其是一线城市，土地单价远远高于其他城市。上述差异导致不同能级城市间房地产开发各分项占比有着明显的不同，2015年以来，一线城市建安占比平均中枢水平为67%；二线城市在78.1%的中枢水平窄幅波动；而低能级城市建安占比最大，中枢水平达到了88.6%。更大的建安占比意味着更多的工业需求，因此在房地产投资额相同的情况下，低能级城市房地产投资的升温将对工业起到促进作用。
低能级房地产投资的兴起对工业有着更大的推动作用。
即便是在房地产投资增速保持不变的背景下，低能级城市投资占比的扩大会带来更多的建安费用，对工业的拉动作用也会更加明显。展望未来，我们认为越来越多的地方政府会加入到棚改货币化政策的落实中，房地产积极向好的趋势将向更低能级城市下沉。在销售的带动下，低能级城市房地产投资占比会越来越大，对工业形成更多的支撑。
二、汽车：SUV销售火爆对工业的拉动作用
汽车供给结构是我们想重点强调的，也是被市场忽视的方面，轿车消费不断被SUV替代。
近年来随着居民消费升级，轿车消费需求不断被SUV替代，而且自主品牌也不断推出中低端SUV车型，使得SUV产销增速持续领跑乘用车。从SUV消费品牌构成看，虽然德系、日系和韩系等传统轿车厂商研发实力强，但市场敏感度不高、内部决策流程长，过往发展过程中未及时把握中国SUV市场的快速发展。相反，国内自主品牌通过10-15万中低端SUV实现快速发展。展望未来，我们认为棚改货币化推动本轮低能级城市消费升级的逻辑短期内依然成立，自主品牌也开始加大中高端SUV新车型推出力度，而且合资品牌加大SUV重视程度，今年以来纷纷推出SUV新车型。因此伴随着三四线城市消费升级，合资车企加速推出新车型，未来SUV仍面临较大发展空间。
SUV销售进一步提升将提高汽车行业对工业的拉动作用。
我们仅以汽车用钢角度来说明SUV销售进一步改善将提高汽车行业对工业的拉动作用。根据公开资料，一辆轿车用钢单耗1.17吨左右，而SUV用钢单耗相比轿车增加33%至1.56吨左右。整体而言，近十年SUV在乘用车中产量占比提高34个百分点至目前40%左右水平，叠加SUV用钢单耗较轿车增加33%，因此近十年不仅是汽车整体销售快速增长拉动钢铁需求增长，而且汽车车型的结构变化也起到不容忽视的作用。未来，国内汽车销售增速中枢将有所放缓，但SUV车型销售占比的进一步提高可部分对冲此负面影响，下游用钢依然面临良好需求。
整体而言，在总量数据没有大幅波动的情况下，更应该关注到下游需求的结构性变化对经济的影响。
比如，受销售持续向好影响，今年以来低能级城市房地产投资呈现出加速增长的趋势，因此未来低能级城市房地产投资占比会不断增加。考虑到低能级城市房地产投资中建安费用占比高于一二线城市，相同的投资额下低能级城市对工业需求更大，因此未来房地产投资转向低能级城市后将对工业形成更多支撑。近十年来汽车行业结构发生明显变化，SUV在乘用车中产量占比大幅提高，而SUV用钢单耗较轿车明显增加，随着三四线城市消费升级，合资车企加速推出新车型，未来SUV仍面临较大发展空间，将对工业形成更多支撑。
前七篇“大数据看宏观”系列报告中，我们通过寻找高频数据或领先指标，分别构造了消费、工业、投资等预测指数。近年来，房地产等下游需求在保持旺盛的同时，也呈现了一些结构性的变化。比如房地产行业中，在一线城市溢出效应和棚改货币化加速推进的背景下，三四线或更低能级城市房地产开发销售呈现出持续回暖的趋势；汽车行业中，越来越多的消费者选择购买更大的SUV车型。那么，抛开总量增长对工业的促进作用外，下游需求的结构性变化是否会对工业产生影响呢？本篇专题试就这一话题进行探讨。
一、房地产：投资热点转向低能级（除一二线以外）城市对工业的推动作用
（1）低能级城市房地产销售持续火爆拉长了本轮房地产周期
本轮房地产周期较以往有所拉长，主要源于低能级城市的大幅回暖。
房地产销售历史数据显示，房地产周期一般持续三年左右时间，其中第一年销售同比增速处在上升阶段，后两年销售同比增速持续下行，但是从2015年年初开始的本轮房地产周期在上升阶段之后却处在持续走平状态。具体来看，今年1-6月全国住宅类商品房销售面积6.5亿平米，同比增长13.5%，其中6月当月同比增长18.4%，较上月大幅提高了10个百分点。51个样本城市高频数据显示，1-6月销售面积为1.68亿平米，同比下降13.7%，其中一线、二线、三线、四线同比分别增长了-33.9%、-24.7%、11.5%、49.4%，一二线销售遇冷拖累了今年的51城整体表现，而三四线房地产今年以来的销售向好态势仍在延续。
更进一步，全国住宅类商品房销售面积扣除51城的数据即可得到其余602城销售数据，可以代表更广大低能级城市房地产市场。今年1-6月602城完成销售面积4.8亿平米，同比增长了27.6%，大大领先于全国13.5%的增速水平，低能级城市房地产销售的积极表现支撑了全国房地产市场，也带来本轮房地产周期的延长。
棚改货币化政策支撑低能级城市房地产销售向好。
本轮低能级城市房地产销售火爆的重要推动力就是棚改货币化安置政策，区别于以往政府建安置房后直接分配给居民的实物化安置方案，棚改货币化安置过程中，居民从政府手中获得补偿款后直接购买商品房。一方面带动了商品房销售的火爆、助力低能级城市房地产去库存，另一方面居民获得补偿款也有利于拉动消费。
（2）低能级房地产销售向好正在逐步向投资端传导
本轮房地产销售与投资间领先性正在被打破，投资依然保持较好的韧性。
一般而言，房地产投资会滞后销售2-3个季度左右，但去年四季度以来，房地产销售与投资间领先性正在被打破。表现为全国房地产销售增速持续下降，目前已降至20%左右水平，而房地产投资增速一路走高，今年以来一直处于8-10%之间波动，二者走势背离已经持续一年多时间。
低能级城市房地产销售的向好刺激了房地产投资的回暖，打破原有投资和销售之间的关系。
我们曾在《房地产投资和销售滞后关系被打破的微观解释》大数据看宏观专题中提到，今年房地产投资之所以保持韧性，一方面是因为低能级城市房地产销售向好直接激发了开发商的拿地热情，低能级城市土地市场持续火爆；另一方面与本轮低能级城市回暖过程中“拿地—开工—竣工”整个链条的加速有关。从最能代表开工和竣工进度的新开工面积增速和竣工面积增速两个指标来看，2017年以来低能级城市新开工面积增速保持20%左右，而且竣工面积增速保持10%以上水平，因此本轮房地产周期中低能级城市“拿地—开工—竣工”整个房地产链条在加速。
（3）低能级城市房地产投资中建安占比更高，将撬动更大的工业需求
建安相关费用在房地产投资中占比较大，直接对应工业需求。
根据国家统计局的解释，固定资产投资由四部分构成：建筑工程、安装工程、设备工具器具购置和其他费用。其中建筑工程指各种房屋、建筑物的建造工程；安装工程指各种设备、装置的安装工程；设备工具器具购置指报告期内购置或自制的，达到固定资产标准的设备、工具、器具的价值；其他费用是指除上述三项以外的应当分摊计入固定资产投资的费用，主要包括土地购置费，2015年以来土地购置费用占其他费用的比重稳定在70%-75%之间。建筑工程、安装工程、设备工具器具购置和其他费用占比分别为65%、9%、2%和24%，其中土地购置等其他费用只代表土地流转价值，并不对实际的工业产生影响，而剩余三项直接对应着工业需求，我们将其统称为建安费用，目前建安费用占比达到房地产投资的76%。
低能级城市建安费用占比高于一二线城市，意味着对工业拉动作用更大。
分城市能级来看，相同品质下单位面积建安成本在各级城市间相差不大，但单位面积土地购置费用比较悬殊，一二线城市尤其是一线城市，土地单价远远高于其他城市。上述差异导致不同能级城市间房地产开发各分项占比有着明显的不同，具体来说，我们使用40城房地产开发数据中一二线城市来反映一二线城市的情况，用全国口径房地产开发数据减去一二线城市数据来代表低能级的情况。限于40城数据不够完整，我们使用房地产投资开发总额与土地购置之差粗略地代表建安费用。
结果显示，2015年以来，一线城市建安占比在64%-73%之间波动，平均中枢水平为67%；二线城市在78.1%的中枢水平窄幅波动；而低能级城市建安占比最大，中枢水平达到了88.6%。更大的建安占比意味着更多的工业需求，因此在房地产投资额相同的情况下，低能级城市房地产投资的升温将对工业起到促进作用。
低能级房地产投资的兴起对工业有着更大的推动作用。
今年1-6月，低能级城市房地产投资累计同比增长了8.8%，远高于一线城市5.6%的累计增速水平，低能级城市房地产投资呈现出加速增长的趋势。
即便是在房地产投资增速保持不变的背景下，低能级城市投资占比的扩大会带来更多的建安费用，对工业的拉动作用也会更加明显。展望未来，我们认为越来越多的地方政府会加入到棚改货币化政策的落实中，房地产积极向好的趋势将向更低能级城市下沉。在销售的带动下，低能级城市房地产投资占比会越来越大，对工业形成更多的支撑。
二、汽车：SUV销售火爆对工业的拉动作用
（1）今年汽车销售不悲观，长期发展前景较好
近年来随着居民消费升级和汽车国产化程度不断提高，汽车行业越来越成为我国下游需求支柱行业之一。不同于此前依次实现国产化的家电和手机产业，汽车产业链更长、单体价值更高、工业资源消耗更多，因此对工业、社零等拉动作用更为明显。
我们认为类似房地产行业，对未来汽车行业对经济拉动作用的判断不仅取决于汽车整体销售情况，还取决于汽车供给结构的变化。
汽车行业整体销售方面，我们曾在《下半年汽车销售不悲观》大数据看宏观专题中指出，受去年汽车购置税减半政策的透支影响，今年以来汽车销量增速有所下滑，但二季度以来需求透支的负面影响已经明显减弱，终端需求和车企、渠道库存均在回升，因此对今年下半年乃至全年汽车销量不用过于悲观，根据我们预测，全年销售增速有望达到1.4%。
而且目前中国千人汽车保有量不仅远低于发达国家，也低于很多发展中国家，未来随着中国人均GDP稳步提升，长期看汽车行业前景依然广阔，根据目前保有量和未来千人汽车保有量假设，我们预测未来十年中国汽车行业年均复合增长率大约在3%左右。
（2）近年轿车被SUV替代，未来仍有较大发展空间
汽车供给结构是我们想重点强调的，也是被市场忽视的方面，轿车消费不断被SUV替代。
近年来随着居民消费升级，轿车消费需求不断被SUV替代，而且自主品牌也不断推出中低端SUV车型，使得SUV产销增速持续领跑乘用车。去年全年SUV产量累计同比增速达45.72%，远高于乘用车整体15.5%增速水平。SUV在乘用车中产量占比从2008年6%大幅增至今年上半年40%左右水平，而传统主力车型轿车占比从2008年75%持续降至今年上半年48%。
三四线城市消费升级，合资车企加速推出新车型，未来SUV仍面临较大发展空间。
从SUV消费品牌构成看，虽然德系、日系和韩系等传统轿车厂商研发实力强，但市场敏感度不高、内部决策流程长，过往发展过程中未及时把握中国SUV市场的快速发展。相反，国内自主品牌通过10-15万中低端SUV实现快速发展，自主品牌SUV销售占比由2013年40%上升至目前60%左右水平，同时中低端A0级和A级SUV销售占比也处于80%左右水平。展望未来，我们认为棚改货币化推动本轮低能级城市消费升级的逻辑短期内依然成立，自主品牌也开始加大中高端SUV新车型推出力度，而且合资品牌加大SUV重视程度，今年以来纷纷推出SUV新车型，如上海大众和一汽大众今明两年将推出多款SUV新车型完善产品布局。因此伴随着三四线城市消费升级，合资车企加速推出新车型，未来SUV仍面临较大发展空间。
（3）SUV用钢量大于轿车，未来销售提升将提高汽车行业对工业的拉动作用
SUV销售进一步提升将提高汽车行业对工业的拉动作用。
衡量汽车行业对经济的拉动作用可以从汽车行业对工业、社零和投资等方面分析，此处我们仅以汽车用钢角度来说明SUV销售进一步改善将提高汽车行业对工业的拉动作用。根据公开资料，一辆轿车用钢单耗1.17吨左右，而SUV用钢单耗相比轿车增加33%至1.56吨左右。整体而言，近十年SUV在乘用车中产量占比提高34个百分点至目前40%左右水平，叠加SUV用钢单耗较轿车增加33%，因此近十年不仅是汽车整体销售快速增长拉动钢铁需求增长，而且汽车车型的结构变化也起到不容忽视的作用。未来，国内汽车销售增速中枢将有所放缓，但SUV车型销售占比的进一步提高可部分对冲此负面影响，下游用钢依然面临良好需求。
整体而言，受销售持续向好影响，今年以来低能级城市房地产投资呈现出加速增长的趋势，因此未来低能级城市房地产投资占比会不断增加。考虑到低能级城市房地产投资中建安费用占比高于一二线城市，相同的投资额下低能级城市对工业需求更大，因此未来房地产投资转向低能级城市后将对工业形成更多的支撑。近十年来汽车行业结构发生明显变化，SUV在乘用车中产量占比大幅提高，而SUV用钢单耗较轿车明显增加，随着三四线城市消费升级，合资车企加速推出新车型，未来SUV仍面临较大发展空间，将对工业形成支撑。因此，在总量数据没有大幅波动的情况下，更应该关注到下游需求的结构性变化对经济的影响。
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