万科地产估值低

万科的价值，已经超过港股里的内房股。目前，万科A含权，昨日收市价除权后仅为22.3元，市值2450亿，考虑到万科物业价值200亿，万科物流价值200亿，万科商业价值200亿，万科公寓价值200亿，房地产开发的实际估值只有2450-800=1650亿。这个市值已经低于碧桂园。而万科的想象空间则大的多，比如深铁土地注入、深圳旧改预期，还有万科的品牌溢价，以及万科的经营稳健，比如负债低、负债利率低等。目前万科估值，（23.09-0.79）=22.3X110=2450亿/210/1.35=8.6倍。考虑到万科的销售已经锁定未来两年的利润，估计两年后的估值是（23.09-0.79-0.79-0.79）/110/1.35/1.34/1.33=4.5倍。这个估值，根本还没有考虑万科物业、万科物流、万科商业、万科出租的价值。