摘要：2017年中国REITs市场中，渤海汇金在发行单数与发行金额都高居榜首，这家机构为何发力如此凶猛？华尔街见闻独家采访了渤海汇金资本市场部总经理李耀光先生，对业内争议较多的资本化率、收益率和税收问题进行了回应。
2017年，中国REITs市场发力迅猛。
数据显示，2017年以来共发行14单类REITs，发行金额高达266.14亿元，相较于2016年发行金额同比增长156%。值得注意的是，一家名为渤海汇金证券资产管理有限公司（以下简称“渤海汇金”）的机构总计发行三单类REITs，高居发行金额榜首，市场占有率接近20%，领先于众多传统资产证券化管理机构。
这家机构究竟什么来头？
据华尔街见闻了解，渤海汇金是渤海证券全资资管子公司，2016年正式成立，前身为渤海证券资产管理总部。2017年该机构注册资本由2亿元增资至8亿元人民币。截至2017年底，渤海汇金资产管理规模超过2700亿。母公司渤海证券于2001年6月8日正式开业。目前公司实际控制人为天津市国资委，注册资本为80.37亿元。
值得注意的是，今年9月以来，渤海汇金连续发行三单类REITs产品，包括“畅星-高和红星家居广场资产支持专项计划”、“中信资本悦方ID Mall资产支持专项计划”、“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”。
其中，中信资本悦方ID Mall资产支持专项计划是国内首单美元基金类REITs产品，新派公寓权益型房托资产支持专项计划更凭借中国首单住房租赁类REITs的身份获得国内外财经界广泛关注。
据悉，国内所谓的“类REITs”,其实质是“资产支持专项计划”(也就是ABS的实施载体)，即由证券公司或基金子公司设立资产支持专项计划，向合格投资者发售专项计划份额募集资金，投资于持有不动产资产的项目公司股权及或债权，专项计划份额在交易所挂牌上市交易。
各大资管机构都在纷纷试水REITs。2014年首单类REITs——中信启航专项资产管理计划推出以来，2015年-2017年类REITs发行逐步上升，分别为5单（174亿元）、6单（104亿元）、14单（266.14亿元）。
去年渤海汇金的三单类REITs产品发行金额达56.9亿元，市场占有率19.53%。
华尔街见闻调查发现，主导渤海汇金过往数单REITs产品发行的是该公司2017年年中引进的资本市场部专业团队，该部门专业人员主要来自于摩根士丹利华鑫证券、德意志银行、摩尔资本等国内外知名金融结构，特别是在类REITs和资产证券化领域具有丰富经验，曾操作过国内首单“PERE+REITs”光控重庆大融城类REITs、首单长租公寓资产证券化产品魔方公寓ABS等市场知名产品。
与此同时，渤海汇金具有公募基金业务资格和证券公司资产管理牌照（包括资产证券化业务），具有发行与管理REITs产品的独特优势。相比其他发行机构均以券商为主，更有项目参与人以财务顾问的身份参与，如果未来中国版公募REITs是以公募基金为载体，在专业能力基础上，渤海汇金的双牌照优势将得以凸显。
做了首单最像REITs的类
REITs
据华尔街见闻了解，源于新派公寓类REITs的强股性特征，该项目被多家国外、国内财经机构认为是最接近于REITs的类REITs产品。
但业内对类新派公寓REITs产品有多重疑惑，集中在资本化率、收益率和税收等方面。比如，衡量物业的收益率指标资本化率较低，由于新派公寓适用的是70年产权住宅用地，新派公寓资本化率只有2%~3%，低于城镇建设用地租赁住房和集体土地租赁租房。
华尔街见闻就此联系到渤海汇金资本市场部总经理李耀光，他分析称，资本化率是物业运营净收益与物业价值之间的比例，在一定程度上相当于债券利息或股票分红，资本化率高低本身不代表楼的好坏。资本化率低代表着租金收益相比物业价值的比例低，可以理解为日常现金回报率有限，也可以理解为该物业深受投资者喜欢，投资人愿意赋予更高估值。相比而言，集体用地资本化率较高，主要因为投资成本和估值有限，更重要的是根据目前法规，集体用地的产权不能转让，
他并称，新派公寓项目并不靠公司兜底和外部增信，完全依靠位于国贸CBD区域的优质公寓楼自身价值和运营收益。其中，以银行为主的优先级证券只占到48%，而地产基金为主权益级占52%，有效地解决了资本化率有限与日常现金分配之间的矛盾，这与国际REITs中45~50%的杠杆率具有较高相似度，与国内其他类REITs产品有显著不同。
他进一步解释称，从目前市场来看，优先级投资者看重相对稳定的期间预期收益，权益级投资者更看重物业价值与增值潜力。物业增值的部分与优先级投资人没有收益上的关系，是吸引权益级投资者积极参与以及调动新派公寓管理团队积极性的关键。
华尔街见闻了解到，业内经常将新派公寓REITs与保利租赁住房REITs进行比较，后者是国内首单央企租赁住房REITs。两者最大的相同点都是重资产类型REITs，即均以物业资产的产权作为底层基础资产。
李耀光对华尔街见闻表示，两单类REITs产品都是推动中国REITs市场发展、体现金融服务实体经济、服务住房租赁的典型产品。两者之间存在的一些差异，新派公寓属于纯股权型REITs，适合创业类的专业公寓运营商。保利类REITs打开了中国REITs储架式发行的序幕，在产品设计中适当引入央企的主体信用，相对偏债。前者的物业是位于北京国贸CBD区域的单一物业；后者采取多公寓楼包的模式，基础物业分散多个城市。他认为，两单产品的设计体现了类REITs和资产证券化产品设计的最关键价值——充分认识和理解发行人与基础资产的组合特征，通过合理的产品设计发挥组合的最大价值，并保障投资者的权益。
据了解，偏债型REITs对发行人主体要求较高，评级要求是AA和AA+以上。
对于业内关心的REITs税收问题，李耀光对华尔街见闻表示，过户型REITs涉及转让环节的税收以及存续期潜在所得税、增值税双重征税的问题，可以通过交易结构的合理安排进行适度缓释，但在中国税务环境下还是会造成不小的税务摩擦。
据悉，国外REITS有税收优惠，原始持有人将资产拿到市场上做REITS，政府会给予一定的税收优惠措施来保障税收中性，甚至对于特定领域（如住房租赁等）给予一定的减税鼓励。
对于REITs产品的本质，李耀光解释称，从技术架构上类似于资产并购业务与资产证券化业务的结合，会涉及到资产重组和股权结构切分，甚至在股权交割中含有对赌条款。本质上来看，就是并购与投资的过程。
据悉，2017年以来监管部门正在研究以公募基金发行REITs的可能性，这样可有效扩大投资范围，使得广大公众投资者有机会享受优质物业的稳定收益与增值潜力，体现普惠公平原则。此外，叠加的ABS突破了公募基金不能直接投资不动产的限制，投资人可间接拥有不动产产权。
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