既然要面向未来20年的房改，你是要螺狮壳里做道场，还是大开大合搞大改革，就很重要。风物长宜放眼量，既然是做长远规划，那就不能抠抠索索，而应大破大立，方有所成。
昨天我就“深圳房改”发了一篇推文，更多是在就政策本身进行解读，帮助大家理解官方的意图。事实上，在两轮专家座谈会里，我也谈了不少看法。在此，把我两轮的发言整理出来，做个讨论（文字表述和现场会有所不同，基本意思一致）。
首先说，我是个市场派，但更是一个实证派。意思是，我更关注真实的市场，不会教条式去否定政府的一切干预。很多时候理论和现实之间，观念和实践之间，确有很大的偏差很难一概而论。
对于这份深圳房改文件，我并不否认它的方向，的确是在改革，走双轨制，市场的归市场，保障的归保障，补之前保障房缺乏的课，非是在走回头路。但我从一开始也指出，它的缺陷也蛮大，主要体现在方法论上，未必对路。
我第一次会上提出如下建议：
1、深圳未来长期的住房制度改革，应当将“提高住房自有率”作为施政的主要任务写入文件，还是要给大家以私人产权，而不是让大家去租房子。
2、提高居住用地比例，在目前22%的基础上翻一倍。
3、各类住房供应总量在现有文件基础上继续向上增加（比如30%以上）。
4、取消人才安居房，如果不能，将比例压缩到尽可能低的范围，如5%。将匀出来的住房资源，悉数转给“安居型商品房”，增加中端支持。
5、将“安居型商品房”改为“共有产权房”，比例可以提高到30-40%，终生封闭流转，循环利用。
6、建设大量1小时通勤圈的卫星城，将刚需人口迁移出去。
7、减少城中村拆迁重建，给予有条件转正，进行政策突破（这个当时没来及提，补充）。
第二次会上，提出如下两个警惕：
1、警惕深圳住房问题的“香港化”。
2、警惕人才住房的“经适房化”。
综合分成三部分来谈。
第一部分：方向，深圳房改应该以提高住房自有率为施政目标。
首先说，这是一个面向未来20年的房改方案，那么首当其冲的大问题是：抓住未来20年深圳住房问题的主要矛盾，回答了这个，我们才能采取对的政策。
深圳未来20年住房问题的主要矛盾是什么？我认为是过低的住房自有率和超过居民购买力的房价之间的矛盾。我们搞房改的目的不是为了把房价打崩盘，而是为了让大家的居住环境更好，让更多的普通人都能够分享经济增长的果实。
深圳现在的住房自有率不到35%（王锋主任说是21%，1065万套住房中，商品住房170万套），无论是哪个，都说明了一点：深圳在全球范围内都是住房自有率最低的国际大城市之一。
过低的住房自有率意味着旺盛的真实购房需求，意味着强烈的房价继续上涨的预期。与平均购买力日益脱节的房价，意味着普通人依靠自己的努力和能力，越难越买得起房子，他们需要更多的“平价住宅”。这个矛盾，是政府必须要面对的，摆脱不掉。
之前的五年规划里，深圳曾提出要在2020年提高到40%，但在这份文件里，没有这个表述了。
基于此，我建议：深圳应该将“提高住房自有率”作为房改的主要任务，而不是“租赁住房”。还是要尽量的给大家私人产权，而不是租赁产权。房住不炒、租购并举当然都没错，但各城各地实际情况不同，不能一窝蜂步调一致干一件事。相比北上广都在70%以上的住房自有率来说，深圳必须要正视很多人是需要一套房子的事实。
因为深圳并不缺便宜的租赁住房——我们有650万套小产权房，800万外来人居于其间。对于刚来深圳的奋斗者，它们提供了非常便宜的落脚点。政府要做的事情，可以把这些小产权房进行优化，稳定租赁双方的法律义务。
但如果过低的住房自有率不能改善，那么，无论你的租赁住房发展的多好，租购同权推行的多完善，都扭转不了大家渴望拥有私人产权的愿望。因为获得私人产权，不仅意味着居住环境的改善，还意味着财富的增加。有一种观点认为，如果未来租购同权了，大家就不用买房子了，这是很不现实的。
第二部分：改善居住环境的根本之道是增加供应。
要提高住房自有率，就必须要着力的增加供应，谁都知道，其实说一千道一万，深圳房地产的根本问题就三个字：缺房子。这里要再解释一下，更准确的说，是结构严重失衡。详细可参考旧文《深圳房地产未来的“香港化”风险》，非户籍及流动人口的人均住房面积只有6平米（这是香港的住房水平）。
也可看2016年这篇旧文：《过去、现在、未来，深圳楼市唯一的问题都是：供应不足》。
现在的问题是，深圳新增的住房供应，刚需根本买不起，均价干到5.5万，连坪山都卖到了4万。现在深圳买得起新房的人，很多都不是无房户，也就是说资源没有流入到真正需要的刚需手里。这就让事情陷入了困顿，也直接造成了各界认识的严重分歧。
干预派坚持认为，是炒房过炽导致了房价高涨，由此导出的对策是：政府要进一步的增加干预，打击投资。这次深圳的房改即是这一思路的落地，主流观点认为，深圳根本不可能无限量的增加新房供应，以深圳的人口总量以及流入速度，深圳增加再多的供应量也是枉然。因此，要改弦更张。
而供应派则坚持认为，是供应长期不足导致了房价刚性上涨，由此导出的对策自然是相反。
我从后者，理论上，持续增加供应当然是可以稳定价格的。增加供应是根本之道，如果大家预期住房资源是稀缺的，你无论怎么调整结构比例，都打不掉他们汹涌炒房的热情。
所以，这个问题其实就落到了深圳有没有可能、如何大幅增加“平价住房”供应上。我一直认为有，只是长期不去做，所以越来越难办。
我在之前的文章中也涉及到了，深圳和香港有同有不同，它有三种渠道可以从根本上增加供应：
1、大幅提高居住用地比例，将居住用地占建设用地比重在目前的22%基础上大幅调高一倍，把那些商务公寓、商业办公、部分工业用地调为住宅用地（也可参阅上述旧文）。这是根本，香港走到今天住房问题搞得惨不忍睹，也是栽在这个上面。提高居住用地比例，意味着政府可以有更多的土地资源使用。
2、向外拓，通过修建轨道交通，建立大量的卫星城，这是深圳和香港的大不同之处。围绕着深圳核心区，在外围地区（如坪山、光明、沙井等等），以及在东莞、惠州的临深区域，建设数十个卫星城。然后在卫星城和核心区之间，规划大量轨道交通，围绕着轨道站进行高密度开发。这样一来可以解决深圳的土地匮乏问题，二来可以让刚需人口有意愿向外迁移——卫星城要能够住下来。三来再加上政府的财力支持，刚需可能只需要花1-2万/平米就能够住得不错。
3、向内转，可以尝试给部分小产权房转正。小产权房是深圳的财富，其它城市都无法比拟的财富。既为外来移民提供了充足的低价居住地，同时又没有形成犯罪率高发的贫民窟，全世界都难找，这是深圳的福分，没理由不用好。简言之，小产权房就是深圳现成的“平价住宅”。650万套小产权房，也根本不需要全部转正，只要其中20%转一下（其它继续拆继续租），就是100多万套。让它流转起来，再加上房改里100多万套的新增供应，是很管用的。
但这三条路，每一条都很长期，每一条都很难走，甚至政府觉得没法走。比如提高居住用地比例，意味着要么破生态控制线，要么挤占工业红线。比如小产权房，你要说转正那社会舆论立马会沸反盈天，是以政府宁愿采用缓慢的城市更新搞。再如搞城际住房，意味着要三地一起联手，谁都不能怀鬼胎，这个里面的利益协调太难了。
最终除了卫星城这条路，其它两条基本都放弃了，政府最终的选择就是，不大破，在现有的蛋糕里做切分，强化干预。但我个人认为，这三条路虽然难走，但却是对的。现有的路虽然好走，也有正确的理由，但不是根本性而是辅助性的，因为它不是做大增量。理想的状态，应该是通过市场化的方式大幅增加供应，然后辅以“双轨制”，推行住房保障，这样才望有大成。
第三部分：双轨制能否成功最大的标准是“断套利”。
上面讲了，我们做的一切，都是为了要让房价可负担，让住房这种稀缺而又民生的资源流入到真正需要房住的人手里。最终政府选择了推行双轨制，调比例结构。对这一点，我有点遗憾，但也许是我的期待太高了，上面那几条路，都不是一个房地产主管部门能够决定的事情。所以，我们就在现在的住房条件下，让它尽可能的变好一些。
我一点都不反对进行住房保障，但经适房教训在前，我也的确不讳言：我比较担忧现在的保障最后又会跑偏。因此，话还是说在前头好，总比到时候当马后炮强。
昨天的推文已经谈了这些，这里再细化阐述。
1、住房建设数量，建议继续增加。不管你是商品房，还是人才房、安居房，还是公租房，总之加在一起，过去五年深圳房屋总成交量是超过13万套/年，而且，这还是在房价过去5年大涨150%的基础上出现的（二手房价格从2012年的2.2万涨到2017年的5.5万），又是在限购限价限贷调控下出现的。这说明，现有的供应是严重不足的。官方讲道，深圳未来18年会新增550万人口，所以搭配170万套大体平衡。但这只是解决了增量人口的住房问题，而忽视了现有供应不足需要弥补的事实。
2、我不赞成多搞人才住房，能少就少，多给中端的安居房。
也许是我眼界有限，我一直不赞成人才安居住房。无论是理论上还是实践上，这都有风险，太有可能重蹈当年被证明失败了的“经济适用房”的覆辙了。
在理论上，人才显然不属于穷人，甚至不属于“中端”。既然是人才，就一定拥有在劳动力市场上的独特竞争力。对这类人群进行高额补贴，常识上是很难服众的，也会伤害到这座城市的公平竞争传统。深圳现在是为了城市竞争力大吸人才，短期搞一下未必不可，但量要不要搞到20%那么大，时间又要不要搞到18年那么长，是需要斟酌的。
在实践上，深圳人才住房已经推行几年，但缺乏检讨。我所观察到的，确有“人才”本身领着房补，家属又到市场上去买商品房，相当于是政府给钱让他们去和刚需竞争。这些也需要给回应，而不是一味的强调每年又引进了多少人才。
有没有可能将这部分的份额压缩，更多的转配给安居型商品房，支持那些“夹心层”？如果可以，把这部分比例做大，到30-40%。如果政府认为极度需要人才，可以给购房券，让他们到市场上买房子，而不要又给房补又给房。归根结底，一座城市是否长期伟大，依然取决于发展机会和竞争环境，给房子能起到多大的作用，实在存疑（或者是长期它是否只会起到副作用）。没有听说哪个人才去纽约，人家给你配房子的。
我之前也提议将安居房转为共有产权房，个人觉得共有产权房要比安居房更有探索价值。但这一点分歧实在太大，不谈也罢。
3、最重要的问题在于能否封闭流转。
在人才住房、安居房的设计上，我认为最大的问题是去投资化的问题，这是判断这些保障政策能否取得成功的标准。现有的10-15年的年限设计，我认为无法防止套利者的出现，只要不能防止套利，政策就很难说能够成功。要不要设计更长的年限，甚至是终身封闭流转，是值得认真讨论的。
政府推行人才住房、安居房的目的，显然一是为了延揽人才，二是为了支持夹心层，提供购房跳板。但要注意，政府没有义务也没有理由，让这种房子变成部分人的套利工具。这样的房子应该是一种“过渡性居住”：如果你没有能力买房，那么你可以一直住着。但如果你收入提高有能力买房子了，就应该腾退出来（可以给到一定的增值收益），把资源配给下一个符合条件的无房户。不能说，又享受了政府配房子，又享受政府给房补，拿在手上一定年限又能“绿转红”，这会闹出很多丑闻的。
通过封闭运行打掉套利空间，政府可以让一直主导这些房屋，让它一直流转起来，为那些暂时买房困难的夹心层提供支持但又不至于让房源沉淀下来。有观点称深圳在学新加坡，但你何曾见“组屋”可“转正”？
以上这些，是我对深圳这些年住房问题的体会，也未必正确，只能说提供另一个思考角度。孰对孰错，只能交给市场来检验。真心希望政策对，便无需支付更高代价。
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