1、房地产周期本属于典型的类货币周期，房地产投资近来的持续超预期有些违背经验。
2、与投资超预期可以相互验证的是：房地产企业的负债增长仍然偏高，而且呈现了比较强的韧性。
3、流动负债是支撑房地产企业负债增长的重要货币基础，而预收账款是房地产对冲金融周期最根本的秘密：
1）尽管这一轮销售增长在放缓，但房地产公司仍然在加大力度吸纳预收账款；
2）2017年在房地产企业加大预收力度之后，房地产预收账款占到了全年收入的112%，也同时占到短期负债的40%以上；
3）更多收入的提前确认也解释了房地产业绩和房地产销售在近期明显背离的现象。
4、房地产企业的逆势扩张原因有二：
1）低库存的状态本身就敦使房地产企业出于稳库存的需要去加大在建面积（新开工量-竣工量）的投资；
2）在需求升级的压力下，很多房地产企业逐步进行供给升级。
5、竣工面积增长速度在短期还会持续低于销售面积增长速度，这导致库存很难迅速见底，房地产投资后期的韧性可能继续维持。
6、房地产投资可以提高经济增长的底部，但很难熨平经济增长的周期：
1）当前经济增长的压力主要在出口上，一旦出口及顺差水平继续下行，房地产投资也很难完全对冲这一损失；
2）预期力度的加大很难持续把销售业绩下滑这个损失给对冲掉，这会导致房地产投资同样很难有太大上升空间。
7、我们仍然维持货币政策延续宽松的判断，一是因企业的资金成本及资金收益倒挂的现实；二是因密集信用违约的倒逼。
8、基础收益率很可能已经处于震荡下行的轨道中，建议拉长久期、加大仓位，但慎言信用下潜。
*免责声明：文章内容仅供参考，不构成投资建议
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