限价对居民可支配财富的冲击
其实严格来说这是一个地产行业“外溢”的话题。我一直想在这方面下功夫去研究，但一来缺乏可靠的数据，二来政策本身也正在进化之中。只能写一些猜测性的东西。
我一直认为限价是一个不断扩围，非常长期的政策。但这并不意味着我认为限价是一个对宏观经济和行业运行极为有利的政策。一般来说，研究者只负责判断政策的变迁，不对政策进行好坏的评价。更何况，好坏本身是对于不同的主体，不同的时间维度而言的。例如，对于地方短期来说，限价是再好不过的政策。政策既确保了房价稳定，又保证了土地市场的热销。不过，中长期来看，遍布补丁的市场对政策提出了更高的挑战。
在短期，社会也付出了一定的成本。限价是利用价差制造来吸纳居民存量财富，利用存量财富增配来配合居民降杠杆，以此达到既降杠杆，又保房价，保热销（从而保土地）的制度安排。但任何安排必然不会是无源之水。这种安排意味着不断鼓励居民加大不动产的相对配置（不仅要多买，还不能卖），且不能加高自身杠杆率，那只能意味着居民缩减其他资产的配置，同时降低当期的消费。
虽然在宏观层面，我并不清楚如何定量测算此一影响（商品房销售额全年13.4万亿，其中被限价部分估计5万亿。但还要考虑中签率，以及居民认筹金的规模。当然其实冻结的不仅是认筹金，毕竟如果很多家庭都处于即将可能买房的阶段，其冻结的投资和消费数额是很大的）。和每一轮房价上涨时，财富效应超过替代效应不同。限价所带来的热销等于只给一手买家一个短期不可变现的一次性增值。当你面对一个中签率不到10%的楼盘，你需要思考，究竟这个项目占用了多少家庭的金融投资，又阻挡了多少家庭的消费升级。
啥也不说了，默默掏出手机拼一单吧。
回购，增持和大并购
地产本质上是一个产业定价的行业。2017年内房的本质驱动，在于产业资本不断增持，上市公司不断回购。2017年内地的市场，则是内房的映射。
这是一个担负了资产负债表风险的行业，换言之任何时间点这个行业的利润表和资产负债表相比都很小。但这个行业又是一个很成功的行业，英雄辈出，星汉灿烂。我疑心，二级市场是没有办法给这个行业定价的。这个行业的企业现金流动是以千亿计的，甚至有可能在今年或者明年达到万亿计。在所有民间兴起的行业里头，只有这个行业的规模能达到如此地步。这个行业在海外是没有比较标杆的，大家说美国模式，德国模式，新加坡模式，说破了天，中国的开发企业早就在规模上远远超越了海外同行，在能力上也并不落后于海外同行，只是我们的市场游戏规则比较复杂。这个行业融资、拓展的薪水水平最近两年是超过二级市场的。最近几年基本没有见到开发企业的跳去干二级狗的，却见到很多二级狗去开发企业的。我去分析一群高薪资精英所设计，不断迭代的盈利模式，我是雾里看花的——如果我真已经洞察地产行业游戏的精髓，我也就可能被开发企业挖走。
所以这个行业的资本市场定价是比较粗暴的，就是回购、增持、产业并购定价。由于港股的游戏规则更加灵活一些，这种定价首先体现在港股。简单说，企业闪电配售可能是股价贵了，企业大举回购可能是股价便宜了。当然，企业也不是神，企业也可能会错判，但如果在未来比较长一段时间预见销售回款没问题，那么过分悲观可能是危险的。
未来如果板块能起来，最可能的催化剂也是有影响力的公司回购、大股东增持，或者出现产业背景的大并购。未来如果板块继续走衰，最可能的风险说白了就是公司没有钱继续买买买，最终证明二级狗的担心是正确的，公司所掌握的资产无法兑现之前乐观派鼓吹的NAV。
销售额还是盈利能力
这个已经讲过很多次了，就不展开讲了。以前销售额增速的确非常重要。现在从效能上说，某些公司卖1000亿可能等于其他公司卖100亿。限价时代，各自成本比拼起来是很残酷的。
优秀的公司仍然是很优秀的，这个市场还是有便宜的土地，有低廉的资金供给，有充足的需求的。只不过这一切都需要你有本事去争取。长期来看，有本事的公司总还是有几家的。
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