2018年总体来说，上半年尤其是第二季度二手房市场表现都不错。关于大家关心的6月份市场回落的情况，和大家做一个简单的介绍。从我们采集的主要城市的数据来看：北京：6月二手房网签环比下降12.5%，同比上涨77.5%。我爱我家成交量环比降幅1.6%。
天津：6月二手房网签环比下降46.4%，价格环比回落1%。
南京：6月二手房市场成交量环比下降13.8%，房价环比下降2%。我爱我家的成交量环比上涨5.8%，跑赢了市场,房价环比下滑2%左右。
杭州：6月二手房成交量环比下滑15.6%，我爱我家成交量下滑14.2%。房价方面，环比上涨1.8%。
苏州：6月二手房成交量环比下滑11.6%，我爱我家成交量上涨10%左右，跑赢市场。房价环比涨5.4%。
上海：6月二手房成交量环比下滑4.1%，我爱我家成交量上涨1.7%，跑赢了市场。官方统计的均价环比下滑0.1%，我爱我家统计的均价下滑3.3%。
无锡：6月二手房成交量环比下滑8.9%，我爱我家成交量同样下滑。官方统计的均价上涨1.9%，我爱我家统计的数据上涨1.2%。
郑州：6月二手房成交量环比上升6.3%，均价回落1%，我爱我家的数据基本相当。
青岛：官方没有数据，我爱我家的成交量和均价均略有回落。
南昌：官方统计二手房成交量环比下滑，幅度为10.2%，均价上涨1.3%。我爱我家的数据基本相当。
长沙：二手房均价从今年三月开始持续下滑。
具体成交特点整体量价：重点城市上半年表现较好，但6月二手房成交量有10%-15%的降幅，房价来看预计今年呈现持续下滑的趋势。
付款方式：从我爱我家的统计来看，商贷和全款的比例逐渐缩小，公积金的比例在逐渐提升，主要原因在于在银根收紧的大环境下，公积金更具备成本优势。
成交户型结构：两居室和三居室占全市场的8成左右，全国来看二手房需求主要为改善型需求，尤其像在北京、上海、天津这样二手房主导的市场，大量改善型需求和置换需求同时在二手房市场发生。市场之前理解的“卖二手买新房”，这样的场景大多发生在成都、武汉、苏州这些城市，而一旦二手房交易量超过新房，达到70%以上时，那么主要的置业升级都发生在二手房市场。甚至更多的发生在同一区域，例如北京望京的一处两居室，可能会置换一处当地更大的房屋。
成交周期：18年上半年的成交周期短于17年下半年。北京来看，一套房成交的时间从41.4天下降到40天，看房成交次数和成交客户的带看次数都呈明显下降趋势。但是相关的系数在6月份也略有回升，大约增长了20%，看房成交次数和成交客户的带看次数在6月有20%的回升。
购房人群：90后人群的比例有所上升。
Q&AQ：二手房销售方面5月份数据非常好，尤其是2季度以来一直在修复，但相比之下 6月份的回落，是市场的原因还是每个城市有各自的原因？
A：对于6月份的回落，我觉得有几方面的因素：1、“317”之后，观望的需求有一个集中的释放，集中释放以后势必导致市场的动能不足。
北京的房价从去年4月份触顶之后，到今年3、4月份有一个明显的回落，大概在17%左右，回落发生之后，很多人觉得房子确实便宜了，于是需求集中释放，集中释放以后势必导致市场的动能不足。因为该进场的客户或者观望的客户在4、5月份进行了集中消化，所以6 月份能够承接进来的买家和资金便会少一些。
2、国家住建系统等有关部门也在严厉监控市场，叠加信贷收紧。
在发现新房、二手房在3-5月交易量放大，房价又有抬头的迹象之后，很多地方政府出台政策加码，银行实际操作首付比例、首套、二套房贷利率都是呈现上浮的趋势，银根较紧。所以调控加之信贷的收紧也是导致6月份市场下滑的一个原因。
3、通常天气、季节、心情也会影响交易量，多年的市场规律印证的一个现象便是天气炎热的6-8月市场交易量会往下。因为天气炎热，大家心情比较烦躁，选择看房的客户不多，因此这段时间我爱我家的经营策略主要倾向于做租赁，包括毕业大学生、9月份入校生等。
对于未来趋势的展望，北京5月份成交量是1.8万多套，未来单月突破2万套是很可能的，这个时间点可能在9、10月份。
通常排除政策的影响之后，重点城市二手房交易的第二个高峰是在9-11月份，甚至有时候11月份是全年的成交最高点，这种情况在以前年份中也是多次出现过，所以5月份冲高以后6月份的回落是很正常的现象，7月份交易量可能还会再微降一点，但是今年整体的趋势不会改变，预计9-11月份成交量会逐月增高。北京去年二手房交易量为13.6万套，今年大概率达到18万套，其中9月份很可能单月交易量突破2万套。
Q：同一城市中距市中心远近不同的区域，其二手房在成交数据上会不会有不同的体现？ A：首先，北上广深这些城市郊区的二手房是很少的，因为整个城市的生命周期通常都是从中心向外逐渐扩散的。以北京为例，80%的二手房在五环以内，二手的交易一定是逐渐向郊区扩散的，因为城市的生命周期决定了新房是从城市核心区域向外围扩散，而后新房转换为二手房，就像池子里的水慢慢往外走。不过在调整的过程中并没有特别明显的区别，因为在整个生命周期中，比如说北京二手房交易量下降，一定是城区和外围都下降。从整个交易的盘子里看，目前主要还是位于城区的，不过外围的比如五环外的二手房交易量同比也下降了，不会有特别的差异。
Q：同一区域内会有不同功能的二手房，例如学区房或者距离医疗系统比较近的二手房等，这些二手房在成交量和价格上是否也有差异？
A：从上半年的变化情况来看，北京的学区房价格没有大涨，而在回落的时候，学区房回落程度是超过整体平均的，而医疗功能相关的楼盘量价比学区房表现得更加坚挺。主要是由于目前很多城市在教育资源的均衡化方面做的还是很不错的，例如北京的很多新房项目都配套引进了像中关村二小、人大附中等教育资源，教育资源的均衡化从这几年来看比医疗要好，再加之现在技术手段的进步，大量的网校、基于移动端的教育资源课程的分享，使得教育资源的物理的稀缺性没有那么明显了。
所以整体来看，学区房量价的坚挺性是在明显的衰弱。
但是另一方面，养老、医疗均衡化的动作还是慢一些，这可能与医疗体制改革的进程有关。目前我们还没有很好的把医疗资源同质化，例如家庭医生、社区医生这些的发展比社区教育是要慢一些，导致很多老年人偏好于医院附近，而且目前养老更多的还是家庭养老，所以在置业升级过程中，如果把两居室升级成三、四居室，不仅仅因为生二胎，还有可能父母过来一起居住。因此从量价的坚挺性和权重比来看，医疗、养老相关的因素是比较坚挺的。未来的趋势有赖于新的城市规划，可能很多大城市例如北京、上海的郊区在非工业化开发的前提下，会做成很多养老设施。
Q：从宏观数据来看，每年适龄结婚人口都快速下降，这对于一手房和二手房需求有无显著影响？
A：在我们二胎、三胎还没有成长起来的前提下，适龄结婚人口的下降是我们人口红利逐步消失的一个显性指标，但是目前在市场上还不是特别明显。
未来的一点思路是适龄结婚人口的下降，我相信这个因素在未来会被进一步放大，不仅是指适龄结婚人口总数的下降，更重要的是，选择单身的人数会增加以及整体结婚年龄会延后，但是这一因素的加剧在未来会更多地显现在租赁市场上的利好。
所以未来在租购并举的大市场格局之下，会给高品质的租房带来机遇，比如我爱我家的相寓，在公寓运营方面已经落地14个城市，将近30万套、60万间的规模，未来也期待一个更好的市场表现，所以说租房市场未来的市场空间确实会非常大。
Q：很多地方一二手房价格倒挂，对于整个市场有无比较大的影响？
A：关于一二手房价倒挂问题，首先，政府对新房销售价格有所控制，根据我在一些城市的调研，事实上新房的真实成交价很可能没有下降反而提高，就是所谓双合同的问题，如开发商在取得预售许可证的过程中按照政府指导价报价，而事实上可能和业主、购房人另外签署政府标准合同之外的装修合同、车位合同、甚至建房成本分摊合同等，所以两种合同如果加总，新房的价格也许没有下降。所以存在一二手房价倒挂可能是官方数据显现出来的问题，实际上可能并非如此。
第二，如果一二手房价真的倒挂，政府也会意识到这里存在一个获利空间，想要把它消灭掉。所以北京政府出台了若价格低于85%，政府将采取动作，转变共有产权或其他手段等，这一届政府的决心很大，不会允许存在获利空间，一二手房之间的套现会得到政府严厉的控制。其中一些显性指标，比如有些城市摇号购房，抢房人很多，这些城市可能真的存在一二手倒挂，但有些城市表面上看存在一二手倒挂，但是没有摇号，也没有人去抢房，即便数据上显现如此，但事实上也没有倒挂，原因在于开发商有上述其他处理手段。
Q：请问90后对于购房的消费行为是否有其特征？尤其是当90后考虑房价问题时，是否会考虑户口政策的变动，这种变动对于价格具有多强烈的波动性？
A：90后存在如下特征：1、多元化群体。
90后随着年龄增长势必进入到未来购房的一类主体，但在我们的判断中，90后这一客户群体实际上是一个更多元化的群体，原来开发商一个项目做两三个主打户型就够了，但是面对90后的时候恐怕要麻烦些，因为他们很多样化。
2、流动性更大。
90后的流动性会更大，其实现在来看中国的各个城市，北上广深已经没有那么大的吸引力了，或者说北上广深和二线中强的城市之间的差异在缩小，如武汉、成都、厦门、沈阳、西安、昆明，这些城市实际上吸引力或收入房价比优于北上广深。我们了解到的很多90后在北上广深更主要的是租房，在例如腾讯、华为等企业上班学习技能后，其实他们更愿意回老家或者去二线城市甚至三线城市去创业或者选择其他公司就职。所以在一线城市，未来的租赁市场会更活跃，而在买房方面二线城市很可能会更活跃。
今年很多二线城市都出台了人才落户计划，政府一方面在调控房价，另外一方面政府吸引人才落户二线城市，让高素质人才享有和原住民一样的购房资格，从未来的整个发展来看，国家提倡美丽乡村、特色小镇、产业新城、围绕北上广深一线城市展开的城市群，比如大湾区等等。
从这一角度来讲，很可能会出现这样的轨迹：很多90后先在一线城市的大公司工作并租房，然后去到二线城市或者回到老家甚至三线城市就业。其实我们要高度关注那些已经出台户口政策、落户政策的城市，因为这也符合国家疏解核心城市及一线城市功能，实现整个产业结构、人口布局、公共资源布局、教育医疗布局等均衡化的目标，所以户口政策对90后具有很大吸引力，很多都有年龄锁定。
3、行为轨迹难以捉摸。
在目前我们能看到的大数据中，90后这代人其实很难捉摸，70后、80后这代人可能思维固化一点，或者说根据大数据分析还是能找到他们的行为轨迹，但是由于90后留下的目前能呈现出来的大数据行为痕迹显然没有老一代多，另外这些人的思维灵活，所以未来这批人的大数据和行为轨迹跟踪深挖仍然比较困难，因此90后这一代是很难琢磨的。
Q：4、5月天津二手房市场非常好，隐含了一部分人才落户带来的增量需求与热度，如果说这个月的回落是因为这种热度过去之后的自然回落，那么如何看待后续的市场？人才政策热点一过，二手房市场会如何转变？
A：在京津冀地区中大家的关注点更多在雄安，北京则一直是热点。对于整个京津冀的协调发展，除了落户政策，天津并没有拿出许多亮点。反观北京到唐山的高铁将要开通，石家庄发展得也很不错。从雄安的规划中，我们可以看出北京、天津、雄安正好形成等边三角形，在此三角形中，北京的亮点非常多，比如将要举办的冬奥会，雄安则集中中国多个顶层高科技，未来将会有巨大发展。相比之下，天津的亮点完全靠户口，在整个京津冀协调发展中略显尴尬。根据统计数据，天津二手房的成交价，6月份较比5月份还是有所下降。
Q：北京的首套房或者二手房利率仍在上调，考虑到下半年的信贷收紧持续，您觉得“金九银十”还会有吗？
A：下半年因为中美贸易战的环境，货币政策将会宽松一些。虽然货币政策的宽松是整体性的，并不会针对房地产，但是整体货币流动性的释放，会惠及房地产。在此情况下，即便政策对房地产有利好影响，政府将会将货币流动性释放精准对接到自住性购房，特别是改善性购房。所以货币政策方面，上半年很多银行的按揭额度没有按进度用完，下半年会打破以往的市场规律：以往越接近年底，银行房贷额度越紧张，今年则应该会是反向的结果。所以下半年的大环境对于购房会比较有利，但是政府会将这种有利因素锁定并引导到自住性购房上，不会产生炒作因素。
Q：今天国家统计局说将要加快推进房地产税，国家统计局很少提及此话题，既然提出，请问下半年会不会有对应政策出台？您对此有何看法？
A：未来对于中国房地产的顶层设计，能产生实质性影响的只有房地产税，房地产税改变土地财政的模式，才能让整个经济的逻辑发生变化，使中国经济走向良性发展的状态，这与造芯片一样的重要。个人判断房地产税立法周期将会缩短，无论是改老法，还是立新法，一定是框架性与原则性的，并会充分授权到地方政府执行。
这可能会产生一个有趣的局面，有些城市征收房地产税，有些城市则不征收，有些城市会较高，有些则较低。就如美国一样，各个州都有属于自己的房地产税政策，这也成为政府获取收入调节的办法，这个办法将会充分解决现在的土地财政问题。举例来说，假如北京一年财政收入为6000亿，3000亿来自土地出让。北京存量房假设为800万套，豁免一半，征收一半，则是400万套，北京平均房价假设为500万，征收1%是5万，这就会带来2000亿的收入。剩下的商业地产与商住两用，经过合理界定、征收，那北京3000亿的土地财政就能被替代。北京就不必担心地卖光的情况，可以踏踏实实地按照总书记的要求做好服务产业，全国也是同理。
为了促进租购并举、租售同权，甚至以租为主的战略，个人认为很可能是第一套不征，自住的不征，第二套征。那么我们完全可以有个构想：第二套房子被征税的时候，如果这套房子拿出来出租了，在北京登记备案后每年缴纳了5%的房屋综合税，如果不住的房子拿出来出租，然后交5%的税，那房地产税可以抵扣或者免征，租赁房源在社会上会急剧的增加，那以租为主的整体战略很容易落地。在开征房地产税的同时，二手房交易环节的税收将被极大的减免，如所得税、增值税之类，契税可能还会被保留。由此，二手房交易量会增加，租房的交易量也会增加，政府的财政问题也解决了，这是一个非常好的解决方案。未来很多城市的二手房交易量会激增，现在2%的换手率很可能和美国的6-7%看齐，二手房的交易量可能呈三四倍的增加，然后市场上的租赁房源也会极大的增加，今后实现租购并举战略也指日可待了。
Q：有没有估计开征房地产税，对城市的房价有什么影响？比如一线城市会不会出现二手房的价格下跌很多的情况？对于租房的价格、新房的价格、二手房的价格会呈现什么样的趋势？
A：房地产税具体的征收很重要一点是会授权到地方。授权到地方后税率实际上就会差异很大，而且要降低交易税，所以现在我们能判断到的，就是换手率会从百分之2-3%变成6-7%，向国际看齐。但是对房价的影响，不会出现暴跌的局面。主要原因在于：1、随着城市化和消费升级的进一步推进，需求还会进一步增加。房地产税主要影响的还是二手房，交易量增加，房源增加，但是随着进一步的城市化和进一步消费升级，需求还会增加。未来二手房的消费更符合消费升级，很多人会把一居室变成二居室，把二居室变成四居室，把四居室变成别墅，实现了梯级消费有效运用存量活跃市场交易的局面。
2、开征房地产税能真正解决土地财政问题，会对冲掉原来很多房价上涨政府难以控制的因素。政府开征房地产税真正要解决的问题是土地财政问题，因为很快很多城市的地会被逐步卖光，土地卖光后等70年后再收第二回是很困难的。而如果我们把开征房地产税和70年后土地不用再付地租，两步并做一步走，比如北京、上海开征房地产税，那这个房子真可以永远继承下去。所以说房地产税是整个中国顶层制度设计改革、财税改革，甚至涉及到金融改革的核心。而目前在中美贸易战这样一个大的环境下，个人认为进程会被提前，但并不会带来房价的暴跌，恰恰会对冲掉需求带来房价上涨的内在因素，所以最终结果一定是平稳。
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