1. 我国房地产业萌芽于 80 年代，高速发展于房地产的货币化， 其长周期决定因素是人口，短周期决定因素是货币。
2. 我国房地产融资历程经历了 1999-2007 年的萌芽期、2008- 2014 年的发展期、2015 年至今的爆发期，目前发债品种集中在 公司债，评级集中在 AA，ABS 和美元债是房地产对冲紧信用 的新工具。
3. 房地产当前的位置：刚性需求已尽、改善需求未央：
1）我国的人口红利于 2010 年见顶，住房刚需红利于 2015 年见顶；
2）房地产改善型需求的空间仍未见顶，居民收入和按揭的空间 依然比较大。
4. 我们要注意房地产行业信用的两个事实：
1）房地产信用会随融资环境周期变化而高速摆动：在大多数的 年份里，房地产会存在巨大的偿债缺口，要依赖于大量的筹资 性现金流流入去借新还旧；
2）房地产负债信用的核心是房地产的规模化和“大而不倒”， 其马太效应非常明显，当前大企业和中小企业的分化程度已经 非常高。
5. 这决定着房地产信用的混沌性及违约的非规则有序性：
1）在潮水漫灌时，房地产信用间的差异并不大，而在潮水褪去 后，资金无法满足所有企业借新还旧需求的需求，必然小企业 会被挤兑，这是当前房地产信用的原罪。
2）市场的反身性往往在紧货币时期表现得越发淋漓尽致：市场 越担心违约，违约就越可能发生。
6. 两个风险同样需要得到关注：
1）目前房地产企业的利润逆势加速的根由是房地产企业在加快 预收账款的回笼速度，在未来利润空间被透支后，房地产后续 经营性现金流面临减速；
2）2018-2021 年是房地产偿债高峰期，这一事实倒逼房地产企 业资金换手加快，但资金环境一旦提供不了过高的换手率，信 用往往更容易爆掉。
7. 当前大房企有过度支出的风险，小房企有筹资断供的风险：
1）我们与其关注企业盈利，不如关注风口，在货币条件变化之 前，AA+及以下债券被挤兑的风险要依然警惕；
2）高评级房企的过度支出同样是长期风险之一，合生创展、碧 桂园、兆润、复地、上海城投、金桥、万科同样值得警惕。
风险提示：
经济失速下滑，房地产景气度超预期下降，违约爆发。
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