当前，房地产长效机制建设是市场关注的热点话题之一，房地产资产证券化是房地产长效机制建设的一项内容。既然是长效机制，就不可能在短期内完成，一定要与供给侧结构性改革联系在一起。我国供给侧结构性改革已经进入深水区，房地产长效机制建设也存在一定困难。中国REITs（房地产信托投资基金）出台之所以这么难，是因为现存的一些问题与原来的政策、住房制度改革密切相关。
我国房改历程及长效机制“三件事”
（一）我国房改历程简要回顾
近20年来，我国住房制度变化很大，大体上可以分为以下几个阶段：
第一个阶段（1998—2002年），以经济适用房为核心。1998年，我国提出住房制度改革，这次改革的目标是建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，由此住房货币化改革迈出实质性步伐。
第二阶段（2002—2008年），实行土地招拍挂制度。2002年，我国提出土地招拍挂制度，以商品住宅的方式解决保障房的问题，普通商品房取代经济适用房成为市场的供应主体。这个阶段持续时间较长，随着房价不断上涨，调控政策不断出台。
第三阶段（2008—2017年），政府加大保障房政策力度。自2003年以来，我国住房供应不断市场化，随着房价不断上涨，部分居民住房需求难以得到保障。在此背景下，2008年我国推出了保障房制度，并在此后不断加大保障房建设和供给力度。
第四阶段（2017年至今），实行租购并举的方式。党的十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。由于住房制度的大幅变化往往会带来与之相关的金融政策、土地政策等一系列变化，这次租购并举的方式将会是一次根本性的变化，后续还会出台更多的政策加以落实。
（二）房地产长效机制“三件事”
那么如何落实租购并举？我认为会涉及到三件事：地根、银根和税收。可以说，这三件事哪一件都不好解决，但是又必须得解决，才能形成长效机制。 下面梳理一下这三件事的内在关系。
一是需求方面。从总体上看，任何一个国家的房地产都有两个需求，即居住的需求和资产增值的需求，这里我们侧重分析资产增值的需求。房产本身是一种资产，除非我们一开始就像德国那样，不让房子进入市场而只是保留房子的居住功能。如果那样的话，房子就没有资产增值的需求。从我国来看，资产增值的需求是客观存在的，因为房子已经变成居民最重要的一项资产，尤其是在大城市、特大城市里，一套房子往往具有巨大的价值。资产增值的需求是讨论住房需求的基础性问题，也是不能回避的问题，买房和租房都具有资产属性。从金融角度看，租购并举呼唤着出台新的金融政策和金融产品，因此对于这件事情必须系统地去理解。
二是供给方面。要想实现“只住不炒”的目标，需要建立新的供给制度。供给侧结构性改革涉及地根、银根、税收问题。首先，从地根来看，原来的土地招拍挂制度在一定程度上加剧了房地产市场炒作倾向。为什么炒房？是因为房价高。为什么房价高？是因为土地升值太快。为什么土地升值快？是因为实行招拍挂制度以后，地方政府对土地财政政策的持续依赖。如果不改变招拍挂方式，不限制拿地，不取代目前的拿地方式，房价将难以降下来，在这种形势下就还会有投资行为或者炒房行为。我们看到，近年来随着农地入市、限制拿地等新政策的出台，慢慢取代了土地招拍挂的方式。此外，要稳定土地价格和租房价格。如果土地价格下不来，租房市场这部分会很难做，因为随着房价不断上涨，对于购房者来说，仍然是买房比租房更合适。因此，要改变相关土地政策。其次，从银根看，为防范风险，促进房地产业健康发展，需要加强对开发贷、按揭等几类融资方式的管理，需要去杠杆。近年来，我国金融领域已实行了很严格的去杠杆，随着一系列金融改革措施的出台，当前去杠杆已经很有成效。最后，涉及税收问题，下面会做具体分析。
租购并举的金融支持
地根、银根、税收都在变，租购并举需要金融支持。我们在“关上一扇门”的同时，一定会“打开一扇窗”，现在进行的就是“打开一扇窗”的探索。
这扇窗怎么打开？我认为在租房领域，即在公租房或共有住宅领域必须引导资金流向。对于房地产这个每年销售额达到十几万亿元的产业（2017年为13万亿元）来说，由售转为租，需要强有力的金融支持，而现在租房市场的资金量是不够的。因此，我们出台资产证券化、REITs，促使资金向这边流，就是在“打开一扇窗”。那么如何培育有效的租房市场？我认为只有提高投资收益率，提高租售比，才能让资金转移。
（一）关于房价、租金、收入及房产税的分析
下面分析租房和买房的关系，这里可以借助月租金/月供这一指标来分析。在一些市场发展较为成熟的国家，比如美国，一个地区的房价取决于这个地区的房屋租金水平，如果月供与月租金水平相当，意味着消费者既可以选择买房也可以租房。但目前我国房屋的月租金与月供倒挂比较严重，如果不理清二者之间的关系，房价将难以调整。此外，消费者是选择租房还是买房，还与工资收入有一定关系。一般来说，当月供占居民家庭工资收入的比例不超过60%时会相对合理。而目前我国一些大城市、特大城市中房屋月供占工资收入的比例过高，房价收入比不够合理，对购房者个人及其家庭形成了巨大压力。
更进一步地分析，要理清月租金、月供与工资收入三者的关系，还要谈谈房产税的问题。从我国来看，目前这四项指标尚需调整。举例来说，假设某人有一套房屋用于出租，政府对房屋征收房产税，这时将房屋租金收入与房产税支出相抵后的收益再与每年房屋涨价后的增值收益相比。那么依照当前房地产市场状况（一些发达国家的房产税是1%～2%，中国试点城市的房产税税率接近这个范围），无疑是房屋涨价后的增值收益更多。由此可见，如果上述四个指标之间的关系不能很好地理顺，那么不管是做REITs，还是出台房产税，都会遇到很多现实问题。换言之，在考虑房价问题时，必须将工资收入、月供、月租金、房产税这几个指标统筹进行考虑。
目前，我国房产税的征收可能存在一定困难，如果按照老人老办法、新人新办法去执行，一个典型的问题是：由于过去是福利分房，当时的一套房产现在已升值了几十倍甚至上百倍，房产的入账价值与实际价值会有非常大的差距。在此情况下，房屋所有者可能既不出租，又不出售，也不去住，因此在计税依据上会存在问题。
（二）几个关键指标的比较分析
先看看房价收入比情况。国际上房价收入比一般的合理范围是在3～6倍，我国有18个城市的房价收入比超过6倍，其中北京为25.5，上海为23.5，厦门为22.1，深圳为20.1。那么这些城市到底是收入不合理，还是房价不合理？我认为收入是合理的，2017年我国居民人均可支配收入增速（7.3%）已经超过了GDP增速（6.9%），房价收入比过高是因为房价涨得太多，而房价不合理的根源在于土地价格不合理。
再看租售比。租售比过高，说明房价偏低；租售比过低，说明房价偏高。从发达国家来看，一些人口密集大城市的租售比在1：200左右，我国北京的租售比为1：806（2017年）。比较来看，北京的租售比偏低，说明房价偏高。对于房屋持有者来说，出租房子并不划算。
再看土地楼面地价和租金回报率。2008—2017年，我国土地楼面地价在房价中的占比已经由20%提高到40%，上涨了一倍。而同期，我国租金回报率在下降，其中2017年还不到1.5%。这意味着房价涨得太快，租售比不合理。从国际上来看，美国商品住宅租金回报率约为6%～7%，日本约为5%～6%，加拿大约为4%～5%，而我国是1%～2%。如果要吸引机构做长租公寓项目，那么估计得将租金回报率提高到6%～8%时才会有机构愿意做，这就是现状。因此，从房地产市场建设来看，提高我国房屋的租金回报率有利于REITs的发展。
再看租赁人口占比及租赁房屋占比情况。2017年，英国租赁人口占比及租赁房屋占比都是37%，日本租赁人口占比及租赁房屋占比分别为33%和35%，我国的租赁人口占比及租赁房屋占比分别为12%和18%。从具体城市来看，东京租赁人口占比为50%，旧金山为60%，我国香港为46%，深圳为34%，上海也有40%，北京则不到30%。由此可见，我国大城市租赁人口占比还有待提升，只有这一指标提升了，机构才愿意进来，才有利于将租赁市场的REITs做下去，从而让大家享受租金的收益率。
总结
中国的房价确实偏离了租金、工资收入。从地价看，如果不改革土地所有制、住房制度，则难以推进房产税。从企业利益角度看，房地产企业未来是否会做长租公寓，取决于存量土地成本，地王最后还是要将房子卖出去的，因为长租公寓与之相比，成本收益难以与之等量齐观。
总之，在新的住房体制变革到来之际，我们需要用改革的思路综合考虑各要素的制约和平衡关系，实现新的政策性突破。
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