我们在7月24日发布的报告《那些正在积累的积极因素》中，希望让大家的视线转向流动性边际改善、去杠杆节奏缓和以及重点城市销售修复等行业积极因素，在此，我们再次重申，这些信号已经逐步显现！
积极因素1：
货币政策转向对于地产的边际改善已经出现：上海工行、农行将上海首套房利率折扣由95折下调至9折（其实早在周一就有发生），体现了对于刚需的信贷倾向，上海6、7月份以来二手房市场整体降温，7月网签量和价环比下降11%和4%，我们认为利率的调整是市场和流动性共同的结果，融360数据显示全国重点城市首套房利率已经连涨19个月，流动性改善下我们认为按揭贷款利率继续上行空间有限。；另一方面，是供给端融资层面改善。
积极因素2：
7月18日资管新规细则落地也能印证去杠杆节奏的变化。资管新规细则明确公募产品可以适当投资非标准化债权类资产，允许金融机构在过渡期内可以发行老产品投资新资产，同时降低了资管新规过渡期内非标准化债权资产的投资难度。于房地产企业而言，信用风险的预期缓解，也将有助于在一定程度上改善房企尤其是中小型民企在发展过程中的风险曝露。从三季度以来房企发行公司债以及中票利率来看，环比改善同样正在发生，万科、龙湖等民营房企公司债利率环比上半年分别下降了50-70个BP。
积极因素3：
房企销售利润率有望筑底，重点城市成交增速修复。我们上周独家提出，从样本数据来看，重点城市地价房价比已经从2017年开始改善，2015年至2018年上半年分别为：29%、38%、38%和18%，2018年样本量虽然有限，但确实说明房企拿地正在理性化，结合土地流拍加速，也将有望改善后续销售利润率。
我们坚持认为，在房价预期管理不放松的大前提下，流动性的转向仍然是影响行业的最关键因素，不要期待行业政策放松，而是期待实际利率的改善，建议大家积极关注此轮板块超跌过后的反弹行情！标的选择上，建议优选：
1、具备强融资能力和ROE突破潜力的龙头房企（万科、招商蛇口、保利地产、华侨城）；
2、享受成长弹性和边际催化的企业（阳光城、荣盛发展）；
3、优质港股企业（旭辉控股、龙光地产、合景泰富）；
4、享受存量红利的企业（建发股份、光大嘉宝、新湖中宝）。
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