刚刚过去的7月，楼市重磅消息不断，中央政治局会议明确表态，坚决遏制房价上涨。
数据显示，7月全国首套房贷款平均利率为5.67%，同比上升13.63%，为2017年1月以来连续19个月上涨。不过现在情况又有了新变化。8月9日，中国工商银行和中国农业银行调整上海首套房贷利率折扣，从95折降至9折，为首次购房者释放利好。
这是否意味着房贷利率上涨接近尾声？
工行、农行调整上海首套房利率折扣至9折8月9日，21世纪经济报道获悉，中国工商银行和中国农业银行同日调整上海首套房贷利率折扣，从95折降至9折，为首次购房者释放利好，而二套房贷利率维持基准利率上浮10%不变。
据了解，工行上海分行4月26日之前执行的是首套房贷利率九折，即利率为4.41%；4月26日之后进行调整，此日之后出预售证的新楼盘和签约的二手房一律执行首套房95折，即利率为4.655%；8月9日上午，工行再度变更首套房利率政策，重回9折。在同日，同样作此变动的还有农行上海分行。
“缺单子，”一位工行上分的房贷经理如此描述近几个月来的感受，“手里头的几个小中介这两个月都给客户推荐了建行，客户一定要9折，而建行一直执行的是首套房9折。”除了建行之外，中行的首套房贷利率近几个月也维持9折未曾上调。
7月，在融360监测的30家银行中，上海首套房方面，首套房贷款最低利率折扣仍为9折，目前共5家银行分（支）行可以申请9-9.5折优惠；10家银行执行基准利率；1家银行执行基准上浮5%；8家银行执行基准上浮10%；2家银行执行基准上浮15%；另有4家银行执行基准上浮20%。二套房方面，平均利率为5.57%，19家银行执行基准上浮10%。
首套房贷利率连涨19个月融360数据显示，2018年7月，全国首套房贷款平均利率为5.67%，同比上升13.63%，为2017年1月以来连续19个月上涨，购房者成本继续增加。
具体来看，2018年7月，全国首套房贷款平均利率为5.67%，相当于基准利率1.157倍，环比6月上升0.53%；同比去年7月首套房贷款平均利率4.99%，上升13.63%。
上海是全国一线城市中唯一存在首套房利率折扣的城市，堪称硕果仅存。在融360监测的35个城市中，首套房贷款平均利率中，2018年7月，全国首套房平均利率最低的城市前十分别为上海5.16%、厦门5.39%、昆明5.39%、乌鲁木齐5.39%、福州5.41%、大连5.44%、北京5.47%、太原5.49%、长春5.55%、广州5.55%。
最高值为武汉6.35%。
一线城市房价涨幅总体稳定国家统计局发布的数据显示，6月份70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格总体稳定，二线城市有所上涨，三线城市上涨势头得到抑制。
从环比看，数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.3个百分点，二手住宅销售价格与上月持平；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.2%和0.7%；三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%和0.6%。
70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的只有4个，分别是南京、无锡、蚌埠、平顶山，其余均为持平或上涨；二手房方面，上海、福州和厦门3个城市环比价格微降，其余均为持平或上涨。这表明，70个大中城市绝大多数处于稳中微涨的趋势。
房贷利率上涨或近尾声从数据看，房贷利率连续19个月上涨，但近一年上升城市的数量，呈现连续波动并下降的趋势，近三个月城市数量变化近乎直线下降，各城市在先后完成利率调整后，再度出现变动的情况呈减少趋势。
数据显示， 2017年7月至2018年7月一年时间内，首套房贷款利率及二套房贷款利率分别由环比上升2.47%、上升1.27%降至环比上升0.45%附近。
融360大数据研究院分析认为，近一年内房贷利率环比增速呈现震荡下滑趋势，表明房贷利率在保持上涨的过程中，上涨幅度在不断缩小。按照数据趋势推算，未来2-3个月内，环比数值会向0趋近，房贷利率仍将保持小幅上调直至稳定。
目前，用户房贷需求仍比较旺盛，在此情况下银行出现再度上调房贷利率的可能性小，同样大幅下调房贷利率也不符合调控的要求，综合诸多影响因素来看，房贷利率短期内保持稳定的可能性较大。
1-7月调控260次8月7日，住建部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会，会议的核心是一周前中央政治局会议高层对房地产市场下达的73字真言。
也就是下决心解决好市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。
加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
而住建部下“狠命令”，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责，向市场传递了坚决遏制房价上涨的明确信号。
住建部表示，各地要加快制定实施住房发展规划，抓紧调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场，完善和落实差别化住房信贷、税收政策，支持合理住房消费，坚决遏制投机炒房，加强舆论引导和预期管理，持续开展房地产市场乱象治理专项行动，严厉打击违法违规开发企业、中介机构，维护人民群众合法权益。
业内称，从7月31日中央政治局会议上首次明确提出“坚决遏制房价上涨”开始，我国对于房价的态度已经由“遏制过快上涨”转变为“遏制上涨”，明确展示了对于控制高房价的决心，而本次座谈会是住建部作为行业主管部门落实政治局会议精神的具体行动，进行了较为详细的扩展，从而拉开了遏制房价上涨的序幕。相信，作为住建部门今后还将会有更密集、更严厉的控房价举措陆续出台。
中央调控房价的决心是显而易见的。据中原地产统计，2018年1-7月份，楼市调控次数高达260次。甚至在刚刚过去的7月份，调控政策更是密集，发布了超过70次。
楼市后市怎么走？
易居研究院副院长杨红旭在接受中新社采访时称，楼市这次的下行周期可能会比较长。
主要是因为，这次上行周期比较长，过去通常为一年半到两年，这次从2015年5月至今已经上行了3年时间。
过去下行一般是1年左右，这次估计要拉长到2年甚至3年。
至于下行的程度，杨红旭认为，从房价的角度看，不同城市会有所差异，热门城市房价涨幅大的可能会下跌15%左右，局部地区如环京地区已经下跌了40%。
住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌对此持不同观点，他认为当房价下跌的时候，说明下行周期基本走到了底部。他进一步指出，今年下半年到明年上半年将是楼市低谷期。
顾云昌表示，房地产市场具有明显的周期性，一二线城市和三四线城市有轮动效应，目前三四线城市经历了一波上涨，一二线城市楼市经历这轮降温后可能会有所反弹。
顾云昌进一步指出，在当前国内外环境背景下，国家财政政策和货币政策有所调整，释放出来的资金流动性，需要避免进一步刺激楼市。同时，在房地产长效机制尚未建立前，行政手段调控楼市并不会放松。
在此背景下，2018年年中中央政治局会议强调，“坚决遏制房价上涨”。一周时间后，住建部下“狠命令”，对房地产调控不力的地方坚决问责，要求加快制定住房发展规划。
住建部会议上提到了“三稳”，稳地价、稳房价、稳预期。
“一方面体现了中央稳定楼市的信心，另一方面也为房地产长效机制的出台营造环境。”顾云昌说。
Wind综合21世纪经济报道、腾讯、中新网等延伸阅读——5大理由！全面看多地产股来源：中金公司财富管理（ID：cicc_wm）
理由之一前期来自宏观层面的压制正在消退政策信号由“去杠杆”转向“稳杠杆”，资金面将由前期过紧状态转为稳健充裕，房企信用风险更加可控，驱动市场情绪加速改善。此外，在宏观经济边际企稳向好的作用下，人民币持续快速贬值的预期料将有所缓和，且汇率变动本身对地产公司财务影响本就相对有限，不宜过度担忧。
理由之二房地产政策“稳”字当头本轮调控因城施策、因时调整，景气周期被拉长，波动收窄。在目前宏观经济弱势而住房销售强势的背景下，房地产政策既难言放松，不宜再加码。对于市场普遍担心的房产税，我们认为应当推，但时机还远不成熟，目前仍围绕立法等前期准备工作
理由之三行业基本面韧性强全国销售面积2018年正增长0-5%确定性高，上半年为3%，预计增速下半年将自7月起稳步提升，其中一二线（及其所辐射都市圈）市场表现将优于三四五线。在当前宏观和政策环境下，我们初步判断销售面积2019年将小幅下降5-10%（销售额仍有望持平）。但如果宏观政策环境继续出现超预期改善，则基本面2019年有可能再度大超预期。
理由之四集中度加速提升龙头开启销售、盈利双轮强增长资金、土储向头部集中助推销售、盈利集中度加速提升。预计龙头公司今年销售增速30-40%（上半年增速近30%）、明年20-30%，盈利增速今年35%（上半年增速30%）、明年29%。此外，预计销售端毛利率将窄幅波动，最早于2019年下半年触底回升。
理由之五估值至历史低点，底部信号显现A/H地产股目前交易于7.2x/6.5xFY18e P/E和5.8x/5.1xFY19e P/E，较2018年NAV分别折让51%和49%，很多公司破净。估值已收缩至历史低点，资金仓位亦很低。
我们认为销售/业绩高增长及可能的估值修复将开启一波较大的地产股反弹行情，而近期险资入股龙头公司、诸多房企大举增持/回购，也从侧面折射出底部信号。
风险宏观政策边际放松弱于预期，房地产政策再加码。
评论 (0)