就在上周三的晚上，攸克君接到一家中介的电话，电话那头的中介小哥语气十分恳切，大意是，“我们知道您有一套房子直接租给个人，租期快到了，您可以考虑租给我们，我们出的租金比您原来的租金每月高1500。”
之前虽然早有听闻，北京的房租正在上涨，但自己切身得以体会，还是第一次。没想到的，就在接下来的这一周里，房屋租金上涨成为最热点的议题之一。但是，此时攸克君想得问题是，房租真的是普遍上涨了么？
整体性地谈论房租上涨还是下降的问题，攸克君向来是非常谨慎的，因为房屋租赁市场的复杂程度，远远超过新房市场、二手房市场。影响房屋租金的，不仅有时间周期因素、区域因素，还有支付方式因素、配套政策因素等等，若想下一个结论——在北京范围内，房屋租金整体是涨是跌，从科学性的角度而言，是非常困难的事情。这个道理很简单，能够轻易下这个论断的人，通常都无法掌握全局性的数据。
攸克君自己有几套房在出租，但是，这几套房子近半年来的“待遇”是不太一样的。就在上周三接到第一个中介劝说的电话之后，在上周五、周一，又分别接到了两个不同中介机构的电话，说辞大多相似，当我告知他们第一通中介电话的大意时，他们在电话中的反馈基本一致，在那家中介报价的基础上，再加300~400元/月，没有问题。
但是，另外一套房子，就没有这样的待遇。从去年年底开始，租房子的租客就几次和我要谈谈续约的问题，核心当然还是价格。但是，在这过程中，没有一家中介机构给我打电话，其间我还去了一趟某机构的门店，他们给出的租金，基本与现在这位租客的租金持平，于是，我象征性的涨了几百元，完成了续约，反正都常年的老房客了，图个省事与安心。
两套房子的待遇为何差距如此巨大？区域应该是主要原因之一。那套导致我被三家中介“做工作”的房子，位于西城，长安街沿线，还是一个大致不错的学区；而那套中介无意问津的房子，位于南四环，虽然也紧邻地铁，但配套水平确实不高，环境也不是太好。
这都是发生在6~8月这个传统住房租赁旺季的情况，这说明一个问题，区位不同、配套不同，房屋租金涨不涨、抢不抢，命运截然不同，你不能以位于长安街沿线那套房子被三家中介涨价“抢房”而断定那套位于南四环的房子也一定能够涨价，如果把那套房子按照西城的这套房子涨价，那么，以我的感觉，赶走现在的这个老房客之后，空租一段时间，恐怕是肯定的了。
攸克君上述的亲身经历，说明了房屋租赁市场的复杂性，但其复杂性还远远不止于此。在那套被三家中介机构“涨价围猎”的房子中，他们的报价，最初一听，不敢收没有诱惑力，但是随后再听他们的条件，这里面文章不小。
这其中，最典型的就是机构报出的“涨价租金”中，包含什么，不包含什么的问题。例如，涨价后的租金中，包不包含物业费、取暖费甚至有线电视费？
原先我直接租给租客的时候，条件是包含取暖费不包含物业费，机构开出的涨价条件后，我既要包取暖费，还要包物业费，这样综合算下来，如果就按第一家开出涨幅，实际上，房租几乎等于是没有上涨的，当然，他要租给租客的时候加价多少，这是另一重问题，对于这套房而言，中介环节加入，涨是一定的了。
而另外一家涨价之后的条件，其实是我每年只能收到11个月的房租，另外一个月，是他们的管理费。这么算下来，房租的水平，也没长多少，多出部分的收入，是中介结构的营收。这就是租赁市场的又一重复杂性。
在如此复杂的情况下，以全局性结论的方式论断北京房租上涨，攸克君是不敢做出这样结论的，这是一套方法论的问题。那么，对当下的房租问题，攸克君怎么看？大致如下：
一、机构介入住房租赁市场后，加价抢房的现象存在，而且相信并不孤立。攸克君的亲身经历足以证明。但是，这是不是全局性的，也就是说，是不是中介要加价抢所有区域的可供出租的房源，至少从攸克君的亲历来看——不是。只有那些地段好、区位好、需求大的地区，才有机构加价抢房源的情况出现。
二、对资本加持之后房屋租赁中介机构，确实值得警惕。即便从缩小范围的热点区域市场看，早期北京的住房租赁市场，基本上是散户对散户，市场议价能力基本处在均衡状态。但是，资本加持的租赁机构入市后，改变了这一局面，在增加环节的同时，有可能在一定区域内、一定时间周期内，垄断市场，从而获得绝对“议价权”，也为通过相应手段囤房炒高房租提供了可能。对此，监管层必须保持高度的警惕。
三、全局性的房租上涨或大幅上涨，要做出这个结论，还需要有更加全面的数据支撑，不能仅谈判断了事。这引出另一个重要的问题，房屋租金的数据问题，进行这些研究与判断，不能依照租赁中介机构提供的数据，其立场、租金构成等方面，均不能做到公允、科学。监管层需要通过区域采样、调研的方式，形成一个第三方客观公允的分片区的房屋租赁价格数据体系，并向社会发布，这才能形成一个相对透明的租金数据基础，在这类数据的基础上谈论租金涨跌，方才有意义。
四、租赁市场的周期性，比新房、二手房市场，周期更短、更碎。当前是6~8月北京住房租赁的旺季，当前租金的上涨，究竟是周期性的问题，还是人为炒高的问题。从逻辑上说，如果要证明后一点，需要对那些中介机构抢来的房源，在向散户出租时的价格进行观察研究，确定其涨幅是否高过了市场平均水平，方才能够做出论断。
五、关于机构经营住房租赁市场，在相当大的程度上，是用“租金换取稳定租赁关系”，也就是说，机构和租户之间，只要能够就租金达成一致，机构都会把房子租给客户。这形成了一种与散租市场完全不同的稳定租赁关系。机构介入，可以达到稳定作用；但是，鼓励机构进入，自然就要让机构有利可图。初期可以是“高利”，但监管层需要有清醒的认识，必须保持这个市场处在充分竞争的状态下，从而达到逐步拉平收益曲线的目的。对于任何可能造成市场垄断的机构和态势，必须及时出手。
工作如此多年，攸克君有一个体会，信息在舆论传播的过程中，越简单化、直接化、情绪化，越容易传播，且更容易被人们接受。但是，如果想厘清住房租赁这个市场，恰恰不能简单化、情绪化，因为在这些切身利益相关的事宜当中，真相从来不存在于情绪之中。
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