接着聊房租。遥想一下，在中国的大城市，未来2-3年可能发生的事情。错了，就当我是瞎胡侃，提前请大家谅解。
在万众的呼声下，北京继针对长租公寓运营商采取租金管制之后，再次发出“严打令”。
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意料之中，上周五，也就是大家猛烈抨击资本推涨房租时，我跟两位同行聊到说：我现在闭着眼睛都能想到，政府接下来会出什么招，租金管制。
先是8月17日，北京约谈长租机构。要求“三不得”、三严查。
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昨天，北京长租公寓运营商集体承诺：不涨租金，并拿出手中共计12.57万套的全部存量房源投向市场，并被要求未来的8-10月不能涨租。
自如承诺：提供新增房源8万间，新增房源租金不动，全国9城续约房源涨幅不超过5%。蛋壳承诺：提供新增房源2万套，不哄抬租金抢房源，8-12月，北京地区蛋壳租金环比不涨。
今天，北京开始严打，尤其是“打隔断出租”。
这是我们力推“租赁住房”、“租购同权”之后，推行租金干预的第一步。
今天还发生了另一件事，万科总裁祝九胜在中期业绩交流会上说：“资本推高长租公寓是个误会”。理由是，现在的租房市场，机构渗透率不到5%，深圳不到2%，不具备这种能量。
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祝九胜在随后的投资者交流会上又补充说：“（租金上涨，资本）是不是因素，一定是因素，但是不是重要因素，一定不是”。
说白了，他的这段话其实是整个长租公寓界对租金上涨的集体认知。也即是说，虽然北京的一部分长租机构表态了，但他们也并不认可外界的批评是对的，从近期自如、蛋壳的回应都可以看出这一点。
孰是孰非，现在不好看清楚，我个人建议还是回到问题的根本上去看。
讨论问题，首先要把问题描述清楚：当前的问题焦点不是房租为什么上涨，而是为什么北京房租在7月突然大涨。关键点在于：7月、大涨。你说房租持续上涨的逻辑是供不应求，这个想必一般人都懂，但大家的问题是：为什么它早不涨晚不涨，偏偏7月涨，多涨出来的这部分是从哪里来的？究竟是不是资本哄抬租金导致的？这是焦点。必须要弄清楚这个，才不至于胡乱给建议，最后越搞越糟糕。
我个人倾向于认为：导致7月突然大涨，是一个综合原因，细分的话：毕业季、拆房子、机构高价拿房。这三个因素叠加在一起，共同促成了房租突然大涨。
我反弹很多观点一边倒将租金大涨的归因拍到长租机构头上，因为那很难说是主因。如果我们据此制定对策——现在正走在这条路上，将会出更多问题。
毕业季的月份，大城市房租都会涨多一些，没什么稀奇的。北京在2016年以来的2年半里，拆了1亿多平米的房子（2016年之前年拆量约1500万平米，来源：社科院尹中立）。另外，2017.11大兴大火，北京查封了成千上万套群租公寓。这些都缩减了租赁住房的供应，缩减多少不确定，但说它减少了供应，大家不至于有什么疑问吧。这些基础上，叠加长租机构竞争房源的因素，最终出现了租金大涨。
这样来解释，不算有问题吧。这里面，谁的因素多一点谁的因素少一点，到底有没有那么重要，我表示严重怀疑——说到底，根子上的问题不缓解，这种事情随时都可能再出现。
但大家最后基本上都把板子拍到资本身上，最终又演至今天这样的政策。我实在有些担忧会跑偏。
这样也ok吧，政策都出了，继续撸。
因为大家认为是资本推动的，所以政府当然要对资本进行限制——第一步限制租金涨幅，第二步打隔断、打房东、清理黑中介。下一步，是什么？可能是延长租金管制的时间，也可能是扩大租金管制的范围，都有可能，要看其它配套政策（见下）。
那么，打隔断会造成供应减少——我们都知道，分散式长租公寓之所以出现的市场基础之一，就是因为它可以做n+1。可以多提供一个房间出来，增加了租房供应（当然不够多，也因此，我更看好供给可以增加更多的集中式公寓）。现在不允许做了，供应会继续减少，这个没人反对吧。
也就是说，根本上是因为供应少而造成的房租上涨，我们以为是资本推涨导致，采取的应对政策却进一步减少了租房供应。请问，这种清理和当初大兴大火之后的清理，结果上会有什么不同吗？
有人会反驳说，n+1违规，有安全风险。兄dei，万科改造城中村的时候，咋没见你说城中村有消防、安全的风险呢？打隔断我也知道不好，香港的㓥房更差，问题是不怎么有得选吧——就是没有长租机构出现之前，北漂、深漂们面对房租的痛苦也不比今天为低，想想当年北漂们住地下室，深漂们挤城中村，历历在目。
这些不讲了，打隔断就打隔断吧，既然大家都认为资本是凶手。那么短期清理也合情合理，我们继续撸。
首先我们都承认供求规律对吧，那么ok，要解决问题，得要稳定大家对房屋供应减少的价格预期是吧。那么，为了稳定预期，北京是不是需要释放出大量的租赁房屋（信息）出来。
有没有做？
有。看这个。来自北京房协的微信号《京房字》，传达北京住建委的政策。
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看出来问题没有？大饼画得很好，但一句实话没有。
供应多少房子出来？多久能供应出来？“迅速新建、迅速分配、收购转化、改建一批租赁住房”，“迅速”是多速？一批是多少？会不会限制租赁对象？大量没有北京户口的北漂能不能受惠？
没数字、没时间表，表态很好。
这个状况下，我倒是觉得，下面大概率会发生两件事。
第一件，未来3个月的官方统计房租肯定是不会涨了，因为管制了。后面不好讲，市场如果低迷了，也许放开了。但如果放开了，又起来了，就会再启动。能不能起来，取决于你供应上不上得来。
第二件，北漂们租房子不会轻松，如果“打隔断”严厉执行，绝对会更难。打隔断会造成供应减少，中介承诺不涨租，也会影响他们继续拿到房子。除非政府再发政策，要求房东必须以市场平价将房源给到机构，或者直接要求房东不得涨租。
那就是走向更为广泛的租金管制——从目前大城市的按捺不住的租金涨势看，这是极有可能下一步出台的政策。
这个好不好，可以参考商品房限价政策的执行效果。又不是什么新鲜玩意，1998年之前香港推行了多年的租金管制，1998年后废除了，2014年又讨论是否恢复，现在还没有恢复。
实践中看，这种政策有人受益有人受损——能够租到房子的人会受益，但会显著增加个人租房子的难度。从市场整体看，让租盘减少是在其它国家都发生过的事实。而且，会很搞笑，会让市场出现更多更多的 “二房东”。比如本来这套房能租6000块，房东4000租给了我，有2000的差价，就会有人干转租的生意。
香港科技大学经济系教授雷鼎鸣2014年有篇文章《香港应否重设租务管制？》里面举了美国三藩市的租金管制案例，我觉得很有参考价值，贴过来，大家看看，如果北京深圳这么搞，那么多的人口，我们躲不躲得过？
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当然，这是后话。但现在苗头已经很明显了，我只能说，它万一真的大面积推行了，希望你是那个受益者。
另外，我昨天也在朋友圈提醒我后台把房子以高价租给长租机构的读者（有至少三位在群里都放租了）：在市场狂热的时候保持冷静，赚有安全边际的钱。在把房子放给长租机构的时候，一定要考察一下，天下没有免费的午餐，保护好自己。一般来讲，事件显性化的时候，就是容易出问题的时候。
长租机构以显著高于市价的价格抢房源，怎么看？
就是“面粉贵过面包”。长租公寓其实是两个市场两个价格，一个价格是长租机构和房东的交易，另一个价格是长租机构和租户的交易。这两个价格是自由的，你愿意出价我愿意接价，这是大的市场原则，不能道德审判。
它会不会造成终端租金真正上涨，需要建立在前一个价格能成功传导到后一个价格的基础上。
如果长租机构拿房的价格太贵，就意味着它在烧钱，意味着靠租金收入回不了本，这个显然是不能持续的。也就是说，等它把自己的资金链烧断了，就完了，像当年房屋银行一样卷款携逃也不是不可能。
我见过当年深圳的房屋银行倒闭潮，也正是从这个角度来提醒我的读者的。是房东当然想把房子租得价钱高一些，但最根本的考量是，你能确保每月都能安全收到钱。一旦出现长租机构倒闭事件，房东和租客之间，会出现很大的麻烦。
说到底，市场是可以调节这种交易的。我还是举我上篇文章里的例子，共享单车当初烧钱烧死了一批，网约车当初也烧钱烧死了一批，有什么理由认为，长租公寓烧钱就只会把租金烧上去而不会把自己烧死？有时候，短期的因素的确不好判，但严重违反常识的经济行为，早晚会受到市场的惩罚。
政府推租购同权、租赁住房，都是正确的方向，但此时此刻，我担忧这种事情最后又回到了让政府来进行严密监管的路子上来。
这个时候，建议政府不要那么急的定调子打板子，坐下来多听听各方的声音，搞清楚问题的根本症结。房子不够，就想办法多推房子，为什么不能做隔断呢？完全可以改政策要求把消防安全做好，也不一定非要长租机构做，房东也可以自己做好去出租，不一定非要经过一个二房东加差价啊。在房源比较充沛的基础上，再配合租金的适当干预，效果也许会更好。而不是现在，没出问题的时候，就一年发一大堆政策鼓励社会资本去做租赁住房，又是要求金融机构降利率又是要求地方减税负。而转头发现出了么蛾子，就又开始打板子，骂人黑中介，搞价格监管。
希望不要搞到最后，又搞成一个新的房地产市场。
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