2018年8月21日，万科2018中期业绩发布会举行，全景·路演天下全程直播。万科首席执行官、总裁祝九胜；执行副总裁、首席运营官张旭；执行副总裁、首席财务官、财务负责人孙嘉；副总裁、董事会秘书朱旭参与了本次会议。
中央坚决遏制房价上涨，调控政策密集出台，万科作为房地产开发商该如何自处？
有关租赁新闻频繁，风潮是否来临？其市场刚刚开始，这对于机构化介入来说意味着什么？
为什么在7月份收购太古冷链仓储业务 ？
万科宣传片中的“城市更新”改造是什么？
郁亮为何没有出现？
如果您也怀有同样的好奇，不妨一起来看一看今天的万科2018中期业绩发布会到底说了什么。
| 业绩概况
2018年上半年万科实现销售金额3,046.6亿元，实现营业收入1,059.7亿元，同比增长51.8%；实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长24.9%。在《财富》杂志发布的“2018年世界500强企业”名单中，万科位列第332位，连续第三年入围。
2018年万科将租赁住宅业务确立为核心业务，累计获取房间数超过16万间；5月，万科物业联手珠海横琴试点“物业城市”；7月，万科物流仓储服务业务通过并购方式获得太古实业有限公司旗下7座冷库，实现对国内一线城市及内陆核心港口城市的冷链业务覆盖。
2018年，万科将以“城乡建设与生活服务商”为战略定位。
地产方面：2018年上半年，万科房地产开发业务实现销售面积2,035.4万平方米，销售金额3,046.6亿元，在34个城市的销售金额位列当地前三。
上半年万科获取新项目117个，总规划建筑面积2,049.1万平方米，与上半年销售面积基本持平。
物业方面：截止6月底，万科物业服务累计签约面积超过4.7亿平方米，实现营业收入41.6亿元，同比增长29.8%。
现金流方面：截至6月底，万科持有货币资金1,595.5亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和609.8亿元；净负债率32.7%。
| 媒体问答摘要
# 1 关于“中央坚决遏制房价上涨”的看法
问：中央坚决遏制房价上涨，调控政策密集出台，您感受如何？
答：政府调控管理市场决心非常大，这对整个行业长期发展、建立房地产市场长效机制来说非常有好处。这个行业的容量仍然还是很大。城镇化的进程依然没有完成。城市关于空间、关于不动产各种服务需求还是非常大的。
# 2 关于“租赁业务”的定位
问：租赁业务成为新的发展风口，万科在这方面有什么样的进展？
答：租赁市场才刚刚开始，机构化介入的时机才刚刚到来。从我们观察来看，中国最高的城市机构渗透率5%，一般城市2%都不到。万科把住宅租赁作为核心业务。
对租赁住宅有三个定位：第一，坚持初心，不忘初心。为每个城市的新进人口，提供比较高性价比、有一定舒适度的租赁住宅。第二，要相应党与政府的号召，社会有需求，租售并举是新时代的新要求。第三，积极探索机构介入到租赁市场的方向与方法。
万科首席执行官、总裁祝九胜
# 3 关于“冷链业务布局”的规划想法
问：7月份收购了太古的项目，之前并购了普洛斯，现在进入冷链业务布局，在物流板块究竟是什么样的规划？
答：介入冷链仓储业务，是为千家万户老百姓的食品安全贡献我们自己的一点力量，食药安全，是老百姓的痛点。另外，在中国，行业人均仓储保有量只有欧美国家大概1/5，这个行业有非常多优质客户，太古冷链和我们自己的团队结合，能带来更大的协同效应，把这个行业做的更好、做的更大。
# 4 关于“城市更新改造”的定义
问：宣传片里的“城市更新改造”业务是什么？是新业务吗？
答：这块业务叫有机更新。一个城市如果获得更新，不是简单把它拆了再盖起来，而且必须把老的城市里面的文化、历史有机结合起来，才能让这个城市焕发更多的活力。尊重历史文脉，保护城市记忆，打造公共空间，激发城市活力是我们做城市有机更新的基本想法。
比如上海的上生新所项目、福州烟台山、广州恩宁路。这些项目都是我们做的有机更新。未来房地产业空间在这方面有很大空间，我们会积极参与到当中去。
# 5 关于“万科内部改革”的情况
问：郁总怎么没来？万科内部改革是怎么回事？
答：猜测郁总是希望给我们更多的锻炼。万科是事业合伙人机制，每个人都可以代表团队。内部改革问题，我们自己叫五位一体变革。
事业合伙人机制目的都是为了配合新战略落地，同时更好激发员工。整个机制的摸索、落地不是采用行政命令或者自上而下设计，恰恰相反我们是在统一的方向和精神内核前提下，鼓励各个单位百花齐放、自行摸索。在这个机制下，破除了传统从总经理、副总经理、助理总经理、总监、部门经理等一层层传统金字塔层级式管理架构，而是真正打破了层级制后，变成相对扁平化去中心管理模式。
# 6 关于“新增租赁住宅”的来源和分布
问：今年半年新增的6万间租赁住宅的来源方式是什么？主要分布的城市是在哪里？
答：第一，政府的长租公寓用途的地，目前在北京、佛山、深圳有6个这样的项目。第二，各类机构历史上闲置的存量资产，通过合作方式或者通过租赁方式获得。第三，个人房源。
# 7 关于“机构推高房租”的看法
问：万科怎么看待机构大批入驻的时候推高房租的说法？
答：目前在机构渗透率、机构参与率在哪个城市都没有达到很高，以深圳为例，机构渗透率2%，A公寓、B公寓运营机构，出租渗透率2%都不到。万科在深圳公寓入住率92%以上，非常抢手。我们每房单价才1800元左右。价格到底怎么定的？是对空间重新认知、重新构成以及对需求重新洞察来做不断调整，还是一个新的机制，新的做法，欢迎各方友好互动，共同把这个事情做的更好一些。谢谢！
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