8月23日，在原我爱我家副总裁胡景晖爆料+辞职事件之后的第五天，作为长租公寓市场的龙头，“自如”发表了一份坚决配合政府调查的声明，回应此前被调查的消息，称将深度自查、坚决整改。
整改什么呢？自如没说。
据报道，长租公寓公司“杭州鼎家”宣布破产，约有4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家。前几天刷屏的另一篇文章中提到了“租金贷模式”，即中介利用房客的信用来套利的方式。长租公寓的商业模式，愈发扑朔迷离。
SOHO中国的董事长潘石屹在新一期潘谈会上提到北京公寓的租金价格在涨，翻一番，再翻一番，都还是亏的。但谁会去白白做一个永远都在亏本的生意呢？
胡景晖就曾公开表示，我爱我家旗下长租公寓品牌“相寓”是赚钱的，龙湖、世联行等已经切入长租公寓市场的房企也曾在接受采访时表示，未来自己投资的长租公寓品牌将能达到12%的利润率。
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乱象之下，租赁布局
2017年6月《北京城市总体规划（2016年-2035年）》发布，北京市政府开始大规模拆除边远地区的自建出租房、合租房，疏解低端产业流动人口。听到这个消息后，李磊隐隐有些不安，担心自己当下的住所会成为被拆除的违建。
2017年11月18日18时许，北京市大兴区西红门镇新建村发生火灾，共造成19人死亡，8人受伤。随后，北京拆除违规建筑的力度和速度陡增，越来越多的自建出租房被确定拆除，2018年3月份，不少京外来人员收到了房东通知，被要求尽快搬家，因为他们所在的自建公寓已经被确定即日拆除。
一石激起千层浪，由此，房租上涨逐渐成为了一个舆论焦点。数据显示北京7月份房租同比上涨了20%，已经触及了很多人的能够忍受的上限。自如、蛋壳等长租公寓品牌被普遍认为是此次事件的罪魁祸首，是“奸商”恶性竞争哄抬租金，招致人人喊打。最终北京10家中介被约谈，会后承诺不涨租金，并拿出12万套存量房源投向市场，才暂时平息了这场事件。
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舆论漩涡中的长租公寓
长租公寓伴随着此次房租事件映入大众视野，但是对大多数人来还算是新生事物，即便身为房东和租户都对中介市场多有微词，但是对长租公寓行业本身大家却并不熟悉。
按百度百科的解释，所谓长租公寓就是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士，一般租期为一年。
2011年自如成立，开启了中国品牌型长租公寓的商业探索。品牌型长租公寓通过规模化运营房屋资产，可以实现统一化的装修、保洁等服务，比单个房东和小机构在运营成本上要更低，也更有效率。
但随着近日北京市住房城乡建设委会同多部门开展整治“黑中介”活动，很多租房市场的问题再次暴露出来，包括：哄抬房租、无照经营、不退押金、打隔断群租、转租他人、强制贷款付租金、对委托出租房不予维修、采取软暴力等。
其中大部分问题都是租房市场老问题，唯有一个问题特别扎眼，即强制贷款付租金。实际上，此前鼎家就因拖欠租金被传资金断裂，8月2日该公司法人魏永锋就此发布公告称，其中有误会，望大家不要听信谣言。8月15日，意识到事情不对劲的业主和租户就赶到鼎家办公处维权，他们发现办公处已经被搬空，还在职的员工表示，公司处于这样的状态已经好几天。再接着，就迎来了一纸破产通知。
受害者们发现，这一系列操作，竟与跑路前的P2P理财公司套路如出一辙。鼎家也并非人们所认知的打一枪换一个地方的传统意义上的黑中介，其发布的相关通稿里，显示其成立于2009年，截至2017年底已发展长租公寓超过5000间，并在今年2月份刚刚获得一笔千万级融资，投资方为浙江筑家投资管理有限公司。
据国家统计局数据显示，截至2017年末，中国常住人口的城镇化率达到了58.52%，但距离发达国家80%的平均水平仍有差距。因此未来很长一段时间内，中国还会有大量人口会从农村流向城市，会有租房需求，会遇上许多麻烦。
此外，据业内人士透露，所有品牌长租公寓在整个租房市场的占有率还不到2%，远低于发达国家的25%-30%的平均水平。已经发展了7年的自如，目前作为国内最大的长租公寓品牌，管理房屋规模也才60万套。
因此，无论从整体的市场容量来讲，还是从行业增长空间而言，从资本到行业都普遍认为品牌型长租公寓未来会有很大的机会，因而催生了最近两年的长租公寓创业热和投资热。作为头部品牌的自如，今年已经完成了两轮融资，融资规模在数十亿元。
潘石屹最近发表了对长租公寓的看法，其认为只有1%的租金回报率（年租金/房产总价），长租公寓的账根本算不过来。“就算租金再涨一倍长租公寓也无法盈利。”
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租金上涨导致的群众愤懑，加之大佬发言，一时间让长租公寓坠入了舆论的旋涡，业界纷纷开始质疑，这个模式能否走得通。
长租公寓金融化
横向对比来看，在欧美等发达国家，品牌型长租公寓是非常成熟的商业模式，也不乏百亿美金级别的上市公司（如AVALONBAY）。
美国在上世纪50-70年底有一个“人口郊区化”的潮流，大量人口从市中心搬到了郊区居住，到了1980年，美国前15大城市，只有休斯顿郊区人口低于50%，最夸张的波士顿则有84%都是郊区人口。这导致了美国城市的人口密度没有那么高，同时美国已经完成了农村人口向城市人口迁移，各个城市的常住人口总量相对固定，且美国经济增长相对平稳，这些因素反映在房价上，就是房价比较稳定。由于供给端的价格稳定，美国租房市场便习惯于用租金回报率来为房租定价，租金回报率能达到4%-8%。
另外，美国的长租公寓品牌往往采取自己持有房屋的方式经营，不仅租金回报有保障，而且还能在房价的波动周期中依靠售出或购进资产的方式获得资产增值的收益。
但中国处于一个经济高增长和人口往城市迁移的长周期发展过程当中，因此房价维持了20多年的持续高增长。中国长租公寓品牌要想持有物业，就必须承担价格过高且变化过快的收购成本，并绕过各大城市的限购政策制约，因此除了开发商自有物业做长租公寓外，其它行业玩家根本算不过来账。
因此，目前阶段下，中国长租公寓发展更倾向于向个人房东租赁房屋再往外出租的托管模式。
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托管模式，这里指的是委托管理模式。通常在这种模式下，长租公寓运营商会代业主向租客收取租金。根据《资产管理服务合同》，长租公寓运营商会就租客实际交纳租金超出运营商与业主约定的预期租金的部分收取一定比例的分成，作为服务费。此外，长租公寓运营商还会根据其向租客/业主提供房屋维护及管理服务向租客收取房屋维护及管理服务费。
托管模式下，长租公寓运营商从租客处收取的租金和服务费并不全部构成其收入，其仅就其中向租客/业主收取的服务费具有请求权，剩余部分是业主的收入。该等服务费的收取不但有赖于有业主委托长租公寓运营商对其房源进行管理，还有赖于长租公寓运营商能够成功地将房源进行出租，相比转租模式下长租公寓运营商就已承租的房源寻找租客面临更大的不确定性。
目前看来，采用托管模式的长租公寓运营商找到了“租赁+消费金融”的商业模式。
托管模式的长租公寓运营商充分利用了其庞大的业主资源和租客资源，迅速地以租房为途径切入了消费金融领域。正是长租公寓运营商的需求促使了业内涌现数家租房分期平台，如魔方金融、房司令、租了么、蜂鸟屋等。在“租赁+消费金融”的模式下，有着大量客户的开展托管业务的长租公寓运营商，通过信托、银行、消费金融公司、互联网金融平台建立起来的消费贷款或小额贷款，具有金额小、分散度高、期限短、利率高等特征，天然具备资产证券化特征。
据业内人士透露，北京地区长租公寓向房东租房的成本，已经占到了其对外出租租金的70%，再除去空置率成本、装修维护成本、贷款利息等成本后，这个行业就是个非常微利的行业。空置率一旦超过10%，就容易亏损，就连头部品牌自如目前都尚未盈利。
目前大部分行业玩家的想法是，把房屋出租作为一个流量入口，然后在此基础上通过提供增值服务（比如提供保洁服务）盈利。而这个商业模式要想行得通，就必须先做大规模拥有业务基础，同时保证服务质量以保证一个比较低的空置率，这样才能保证出租业务本身是一个既有规模同时不亏本的生意。有了这个基础，才能把盈利任务交给增值服务。而这个最终要考验的是，长租公寓运营商的全产业链把控能力。
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