租金上涨是房价的救赎？从北京租金到全国租金上涨，未来的租金走势将如何？
报告导读
从北京居住CPI分项指标看，近三年平稳地维持在3%~4%，由此可以印证北京租赁市场的租金上涨，应该是低端需求消失明显，高中端需求没变，只是结构发生变化。
在我们因为租金收益率低而去等待房价下跌的时候，等来的却是租金的上涨。未来随着长期潜在通胀的下行，一二线城市租金回报率将会提升，主要靠租金迎来上修，因产业结构调整将导致人口再次流入。而人口和收入是支撑租金收益率上行的条件，背后则是产业结构升级。
摘要
目前市场普遍认为一线租金收益率低，因此房价要下跌，但从目前一二线城市的城市化进程以及产业结构来看，房价从长远来看还是会保持继续上涨的趋势，即便美国1960年完成城镇化进程进入存量房时代，房价也还是保持上涨态势；与此同时，租金现在在上涨，且未来还会继续，因为一线城市人口会因为产业结构调整出现再次流入，带来住房需求增加，推动租金和租金收益率的上涨。
北京租金上涨的真相：从北京居住CPI分项指标来看，近三年平稳地维持在3%~4%左右，由此可以印证北京租赁市场的租金上涨，应该是低端需求消失明显，高中端需求没变，只是结构发生变化。
从供需端分析有如下四个原因：①由于2017年北京市集中清理与拆除违规公寓、群租房及隔断房等不符合消防安全的租赁住房，导致市场上低端租赁房源明显减少；②北京开展清理存在安全隐患的低端租房产品之后，以品牌公寓为代表的中高端产品迅速扩张，抢占市场份额；③资本总是逐利的，对于分散式长租公寓运营商来说，获取房源的成本上升一方面是由于租房需求的上升而导致的租金上升，另一方面则是由于运营商之间竞争的加剧而导致的；④租赁人群向90后的转移，收入的允许和对个性自由的追求让租客对租住品质的要求不断提高，愿意为租房付出租金成本在增加。
未来北京租金怎么走？虽然长租公寓运营商不会改变租金上涨或下跌的趋势，但确是催化剂，且未来和租金挂钩的租金收益率和租金收入比都将开启提升之路：
①北京的住宅租金回报率从2009年开始一直在下跌通道，但自从2018年开始房企去杠杆，拿地融资收紧，土地溢价率下行，再加上受限价政策影响，截止今年7月北京租金回报率已经修复22bp 到1.57%，且未来租金增速将大于房价增速；②北京作为全国租金最高的城市，近十年租金收入比都维持在47%以上，2013~2016年北京城镇人均可支配收入增速大于住宅租金增速，但是从2017年开始，租金涨幅开始大幅超越收入涨幅，租金收入比又回升到51%。由于北京近十年收入涨幅较稳定保持在8%~9%左右，未来随着租金的增幅波动较大，租金收入比还会继续提升。
品牌长租公寓的出现降低住房空置率：
一二线住房空置率高，长租公寓能够解决房东痛点，提高业主出租房屋的意愿；因空置房屋具有投资属性，调控趋紧背景下对于房价的预期较为平稳，认为近期不会是出售的好时机，在出租程序方便的情况下，愿意出租。因此推荐长租重资产运营模式的万科等，以及受益世联行等。
风险提示：北京产业结构调整不达预期。
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正文
在我们因为租金收益率低而去等待房价下跌的时候，等来的却是租金的上涨。
1. 2018年7月，北京租金同比上涨21.9%
1.1. 天通苑租金暴涨呈导火索
“亚洲最大社区”的北京天通苑，其东二区的两居租金在去年8月还是每月4300元，从去年年末开始一路走高，今年7月底已经涨至每月6000元，涨幅将近40%。
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1.2. 租金涨幅从2017年开始加速，各城区分化明显
自从2017年底北京市着力规范房屋租赁市场以来，北京的房租增速加快，2017年北京住宅租金上涨了22.3%，2018年7月全北京租金比年初上涨6.1%。北京在多项房屋租金数据上居第一，2018年7月北京租金绝对值达每月每平米92.3元，而第二名深圳仅为每月每平米78.3元。
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北京租金市场分化明显，7月顺义区和东城区的租金大幅上涨，分别环比上涨10.7%、10.5%。
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1.3. 2017年租金涨幅超过收入，2018年租金涨幅超过房价
北京统计局数据表明，从2017年下半年开始北京的城镇人均居住支出开始大幅提升，仅1个季度增速就从2017年6月的9.7%就提升到了9月的16.1%，到2018年1季度，增速创新高达到26.0%，达到人均居住月均支出1325元。
这里与居住相关的支出，包括房租、水、电、燃料、物业管理等方面的支出，也包括自有住房折算租金。
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2013~2016年间，北京的城镇居民人均可支配收入增速是大于住宅租金涨幅的，但是从2017年开始，22.3%的租金涨幅便开始大幅超越9.0%的收入涨幅。
北京近几年的居住CPI一直维持在3%以上的水平，从2018年开始，因为“限价”等因素，租金涨幅开始大于房价涨幅，尤其是今年5月份过后。
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2. 北京租金上涨的真相
从北京的居住CPI分项指标来看，近三年平稳地维持在3%~4%左右，由此可以印证北京租赁市场的租金上涨，应该是低端需求消失明显，高中端需求没变，只是结构发生变化。
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2.1. 供给端：低端租赁供给下滑明显
从2017年开始，北京市加强租赁市场监管，集中清理与拆除违规公寓、群租房及隔断房等不符合消防安全的租赁住房，导致市场上低端租赁房源明显减少。按照相关要求，部分不合规房源下架，导致了新增挂牌房源数量的下滑，使新增客房比保持高位。
2.2. 供给端：中低端租赁房源改造升级
房源供给结构变化助推租金上扬：很多长租公寓运营商把一些中低端的租赁房源，比如“老破小”收购之后做升级改造，变成中高端房源，所以租金有一个明显的上行。北京开展清理存在安全隐患的低端租房产品之后，以品牌公寓为代表的中高端产品迅速扩张，抢占市场份额。
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2.3. 供给端：长租公寓运营商抢房源
随着租售并举的政策鼓励，长租公寓品牌数量不断增加，迈点研究院的数据显示2017年北京地区品牌公寓多达72家，其中规模最大的为链家旗下的自如和我爱我家旗下的相寓，截至2018年4月，在全国分别拥有50万间房源。同时各大开发商纷纷涉足该领域，自如、蛋壳等长租公寓品牌为了抢占市场份额必须马不停蹄地寻找房源扩大规模。
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资本总是逐利的，房地产市场上的巨额资本试图通过租赁市场来获利。
对于分散式长租公寓运营商来说，获取房源的成本上升一方面是由于租房需求的上升而导致的租金上升，另一方面则是由于运营商之间竞争的加剧而导致的。
不过与个人普租相比，长租公寓等机构控制的房源相对较小，即使个别长租公寓有哄抬租金的行为，但并不足以操纵整个租房市场。
根据贝壳研究院数据，北京目前拥有个人普租房242.3万间，分散式品牌公寓45.0万间，集中式品牌公寓4.1万间，租赁住房的机构化比例为10.3%。
2.4. 需求端: 消费升级，租赁人群向90后转移
租赁人群向90后的转移，收入的允许和对个性自由的追求让租客对租住品质的要求不断提高，愿意为租房付出租金成本在增加。
据我爱我家集团研究院统计，2018上半年北京住房租赁人群中，70后占比为18.1%，80占比为40.2%，90后占比为30.2%，其它人群占11.5%。
租赁需求主要集中在交通便利、配套完善的核心城区，但是这里的房源质量往往偏差，“老破小”居多，无法满足不断升级的青年白领需求。从贝壳研究院最新的调研情况看，青年白领的居住需求偏好中，租住房屋的内部装修及家具家电配置是最重要的因素，超过66%的受访人认为这是决定他们选择的首要因素。一定程度上，这个结构性升级的因素在未来一段很长时间内仍将持续存在。
3.未来北京租金怎么走？
长租公寓运营机构不会改变租金上涨或下跌的趋势，但确是催化剂，那和租金挂钩的两个指标：租金收益率和租金收入比未来将会怎么走？
目前市场普遍认为一线租金收益率低，因此房价要下跌，但从目前一二线城市的城市化进程以及产业结构来看，房价从长远来看还是会保持继续上涨的趋势，即便美国1960年完成城镇化进程进入存量房时代，房价也还是保持上涨态势；与此同时租金现在在上涨，且未来还会继续，因为一线城市人口会因为产业结构调整出现再次流入，带来住房需求增加，推动租金和租金收益率的上涨。
3.1. 租金将迎来上修，因产业结构调整导致人口回流
从纽约城市发展进程来看，国内一二线城市的发展，尤其一线城市一定也是先逆城市化、后再城市化，再城市化也就是产业结构调整带来高附加值人群的流入。
3.1.1. 一线核心商圈因产业结构调整租金上涨
从链家的数据可以看出，核心区域的租金（金融商圈）还在不断上涨，尤其是北京金融街和国贸的数据。链家的数据证明在产业结构调整过程中，核心区域一直吸引着高收入人群的流入，其租金是有强有力支撑的；但非核心区域由于旧产业迁出速度超过了新产业迁入速度，随着这部分人口的流出，租赁需求的减弱，同时出租房源的供给增加，因此租金回落。随着第三产业结构的调整，未来高收入的人群一定会向核心区域聚集，在整个过程中，一线核心商圈的租金一定会引来新一轮的上涨。
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3.1.2. 产业结构调整后，高收入人群的流入支撑高租金
产业结构的调整会带来两个后果，一是收入结构上，从事第三产业的人员收入比从事一产和二产的人员收入明显要高且未来差距还将继续拉大；二是人员结构上，从事低端服务业的人与从事高端服务业的人并存共生现象严重，使贫富差距明显增加。这两个后果的一个必然结果是挤出效应，低效率的产业不得不逐步退出这些地区，而产业退出的同时，低收入者也将退出这些区域。
再城市化之后，一线城市的平均收入会继续上涨，因为目前一线的第三产业结构性矛盾较突出。
以上海金融从业人员为例，据《劳动报》报道在2015年34万上海金融从业人员中，传统类金融从业人员占比60%以上，创业投资、科技金融人才比较紧缺，中高级管理人才和专业领军人才数量不足。而且现在无论是北京还是上海，其金融和互联网的平均工资增速均处在低位，也即7%~10%的增速范围，随着未来第三产业结构内部的调整，高附加值的三产人员占比会进一步提升，从而平均工资水平也会大大拉升。
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3.2. 房租上涨是对租售比偏低的修复
北京的住宅租金回报率从2009年开始一直在下跌通道，直到2017年年底开始北京的住宅租金回报率开始进入修复阶段，从2017年10月的1.35%提升到2018年7月的1.57%，修复近22bp。
过去以来，北京的新房房价增速一直是超过租金增速，从2018年开始房企受去杠杆影响，拿地融资收紧，土地溢价率下行，再加上受限价政策影响，因此未来租金增速将大于房价增速。
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3.2.1. 可比口径下，中国租金回报率1.5%等同于国际的3.5%
通常大家所称租金收益率为实际收益率，因此国内一线租金回报率1.5%等同于国际名义3.5%的租金回报率水平。首先需要弄清租金回报率的真实含义，租金回报率是名义租金除以名义房价，因此得到的是实际回报率，而可比口径的名义租金收益率=实际租金收益率+潜在通胀。因此按中国一线城市租金回报率的1.5%加上2.0%的通胀，和国外例如英国3.2%的租金回报率加上0.6%的通胀后的回报水平几乎一样。
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3.2.2. 长周期潜在通胀将下行，一二线城市租金回报率将提升
未来一线的实际租金回报率需要提升，因为长周期潜在通胀处在下行通道。未来中国的潜在通胀可能会处于下行通道，原因在于GDP的增速在逐步下行，导致CPI也不会过高，如果考虑下降到和发达国家差不多的水平，假设潜在通胀能降到1~2%的水平，这样的可比口径收益率就显得较低，因此有赖于租金收益率恢复到新的合理水平。
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而目前租金回报率提升只需出现在一二线城市，特别是一线城市。因为租金回报率在大部分二线和三线城市已经达到3%~4%的水平，所以不需要提升，需要提升的就是一线和某些二线城市的租金回报率。
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3.3. 北京近十年的租金收入比不低于47%
北京作为全国租金最高的城市，近十年以来租金收入比一直都维持在47%以上，由于2013~2016年北京的城镇居民人均可支配收入增速大于住宅租金增速，因此其租金收入比在从2013年的53%下降到2016年的47%，但是从2017年开始，租金涨幅便开始大幅超越收入涨幅，租金收入比又回升到51%。
由于北京近十年收入的涨幅较稳定保持在8%~9%左右，未来随着租金的增幅波动较大，租金收入比还会继续提升。
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4.品牌长租公寓的出现降低住房空置率
根据中国家庭金融调查与研究中心在2014年调查的数据表明，2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5% 。腾讯与中国房地产报等机构联合发布的《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示，当时一线城市空置率22%，二线城市24% 。
4.1. 长租公寓能够解决房东痛点，提高业主出租房屋的意愿
在长租公寓品牌机构出现之前，房东面临着租客更换频率快、空置期长、每月或者每季度无法准时收取房租等痛点，担心租客会对房屋进行随意改造或损坏，并且需要自行对房屋进行维修、保洁等工作，租房过程复杂且琐碎，所以有部分业主宁愿将房屋空置，也不愿花费大量精力去出租经营。
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长租公寓品牌机构的出现，能够有效解决上述房东痛点，提高愿意出租房屋的业主的比例。
这些品牌机构能够依靠自身专业化的运营能力，对闲置房源统一进行装修、改造与管理，业主只需与其签订合约，不需要自己与租客接触，即可每月定期收钱，因此适合平日工作忙碌没时间打理房子的业主。
4.2. 因空置房屋具有投资属性，调控趋紧背景下不愿出售
我国空置房屋多数具有投资属性，但最近调控趋紧，对于房价的预期较为平稳，认为近期不会是出售的好时机，在出租程序方便的情况下，愿意出租。当前楼市调控鼓点密集，仅2018年1-7月份，全国楼市调控达260次；仅7月份，各地累计发布超过70次调控政策。加之上述将房屋出租交给品牌公寓托管的便利性，进一步免去其后顾之忧。
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