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近期市场对地产的趋势再次产生分歧，对地产趋势的变化以及其对周期股的影响，需要重新再梳理，以正视听。
1、地产调控现在真放松了吗？—没有，将货币政策宽松等同于地产调控放松，是混淆概念的做法
历史上看，地产周期的筑底往往意味着周期品一轮大行情的来临，但本轮地产股并未出现市场期待的优秀表现。核心的分歧在于：
货币政策的宽松不等于地产调控的放松。
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地产调控是否真正放松，核心取决于行业本身销售政策的放松，如限购放开、首付比例或贷款利率降低等，如2008年年中的降首付/房贷利率折扣；2013年一季度的公积金政策放松；2015年下半年的限购全面放开皆是鲜明的例子。
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而从对地产本身的表态来看，调控依然严厉，且为有史以来最严厉的一次。
从“遏制房价过快上涨”转为“坚决遏制房价上涨”，背后的态度不言而喻。
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2、地产调控不放开是因为什么？—不走老路，规避日本去杠杆的惨痛教训
我们在《寻路—去杠杆的核桃猜想》中曾详细复盘了日本去杠杆过程中所经历的惨痛教训。为了规避重工业的大批量破产以及稳定失业率，日本通过政府加杠杆等方式来托底，最终结果导致传统产业迟迟难以出清、且新兴产业的转型较为缓慢。最终后果是导致经济“失去20年”，且在随后的几十年内甚至出现房价的大幅回落。
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3、严调控下的地产趋势如何理性看待？—轻总量，重分化，二元结构分化明显
以往地产周期的波动基本都是各级城市同步推进，调控也是一视同仁。因而约3年一轮的地产小周期里，城市间变动保持同步，上演“销售-回款-拿地-开工-投资”的传导规律与投资范式。
而本轮地产最显著的不同是因城施策，表现为近两年一二线与三四线城市之间的急剧分化。一二线城市过去几年的严格调控导致投资增速回落较深，但三四线受益于棚改货币化补贴依然维持高位。二元结构的分化，是对地产投资数据的有效对冲，一定程度上熨平和延缓了地产投资的下滑。
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分化的背后是棚改货币化的安置。
2017年棚改所触发的地产销售占销售总面积估算达约18%，今年上半年三四线销售端依然维持强劲。后期随着棚改货币化的陆续退出，三四线城市或仍有较大风险释放的压力。
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短期的压力依然来自于信用收缩导致的资金压力与远端悲观预期，开发商尤其是中小房企积极推盘，但拿地却开始淡化。
根据中原地产统计，2018年1~7月，全国共流拍了796宗土地，流拍数相较去年同期增长了118%。2018年1~7月，一线城市流拍13宗地块，为近几年流拍数量高峰。
短期三四线的景气依然会托底行业数据，但严政策调控下，对后期地产投资销售或应维持谨慎态度。
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4、这种模式下的钢铁机会如何把握？—供给的因素在干扰传统周期研究框架
在这种局面下，对地产投资与钢价进行拟合，发现供给侧改革之前钢价与地产投资之间的一致度较高，而近两年却开始持续出现大幅背离的情况，去年4季度甚至一度出现地产投资下滑但钢价创新高的分化。
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背离的背后，供给端的变化，到底来自主动还是被动分化。
从开工率来看，过去开工率的回落属于需求回落导致的主动减产，而当前开工率回落在高利润的背景下，往往都源于环保等外生变量的被动扰动。
这点我们在2018年度策略《规矩若立，方圆自成——钢铁行业 2018 年度策略报告》中即首度提出，以2017年下半年需求与价格分化为引，当前阶段供给的权重正前所未有地上升。
需求在前，供给在后。这是我们过去报告一贯强调坚持的、钢铁行业在当前扁平化模式下的投资新思路。从大趋势的角度讲，中期我们需要警惕地产投资增速的下滑，但从行业比较的角度讲，供给环节主动收缩力度大的行业，自然将成为横向最具备相对比较优势、博取超额收益的首选。
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最后，落脚到投资维度上来说，从相对收益的角度来看，需要再次强调我们之前对行业进行的模型分析：1、行业从α弱β强，转向了α强β弱的新模式，意味着行业从过去单纯做博弈的状态，转为持有时间拉长亦可的阶段。
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具体标的的选择上，把握两个方向：1、供给的优化催生了α的改善，选股理应向头部集中；2、取暖季限产进一步强化限产与非限产区域内钢企表现的两极分化，理应选择非限产区域内的存量受益标的。
从获取相对收益的维度来说，过分纠结短期地产放松与否来赌政策，远远不如立足行业本身来做理性分析，更有意义。
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风险提示：1.行业供给弹性或存在大幅向上可能；2.需求释放强度受宏观层面压制。
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