不做大哥很多年的富力地产，已被曾经并肩而行的兄弟碧桂园和恒大远远抛在身后。近两年，富力地产似乎有奋起直追的动念，但从富力地产发布的2018年上半年财报看来，其复兴之路仍存较大变数。
富力地产半年报显示，前6个月富力地产完成合同销售额同比增加47%至570亿元人民币；合同销售面积440万平方米，同比增长50%；利润较去年同期增加64％至人民币40.8亿元。
亮眼的表面数据主要受香港新的会计结转方法影响，实际上，富力地产报告期内的净利润率实为11.97%，创5年来的新低。
另外，富力融的资渠道也在收窄，融资成本飙升。据财报显示，2018年上半年，富力地产融资成本增加184%至人民币27.5亿元（2017年上半年为9.69亿元），平均未偿还借款达1531亿元，利息开支总额增加45%。
屋漏偏逢连夜雨
据上交所8月20日披露信息显示，富力地产拟公开发行130亿元规模公司债，该申请已获得上交所受理。
消息披露，富力地产此次债券计划发行总规模不超过130亿元，分期发行。首期发行基础规模不超过60亿元，并设置超额配售选择权，首期须自中国证监会核准发行之日起十二个月内完成发行，剩余额度自中国证监会核准发行之日起二十四个月内发行完毕。
据悉，该公司债拟全部用于偿付以下富力地产已发行公司债券于2019年内的到期回售部分。
8月17日，广州富力地产股份有限公司发布公告称，该公司于2018年8月15日发行了2018年度第五期超短期融资券，发行金额5亿元。
此次，也是富力在遭遇一系列发债失败后的又一次尝试。
今年5月29日，上交所信息显示，富力地产60亿公司债项目遭遇“中止”，而这已经是2018年以来，富力地产经历的第三次发债失败了。
进入2018年以来，富力地产债市融资动作频频，多次发债融资，但有不少相继告吹。
2月9日，公司发布公告称，鉴于近期市场波动较大，公司取消发行10亿元中期票据。5月23日，公司再次宣布取消10亿元超短融资发行计划，另择时机重新发行。
近几年来，富力地产的债台一直高筑。其2017年年报显示，2017年公司借款总额达1422.4亿元，较去年同比增长18%。在的2018千亿资产房企净负债率排行榜中，富力地产以169.6%的净负债率，排在了港股千亿级房企中的第四名。
高额的负债无疑给富力地产带来了巨大的偿还压力。数据显示，截至2017年末，富力地产短期借款和长期借款当期合计达284.14亿元，但现金及现金等价物为196.97亿元，两者存在87.17亿元的缺口。
同时，巨额负债带来的利息，也成为了侵吞利润的无底洞。据投资时报报道，去年全年，公司计入年内业绩的利息成本总额为51.25亿元，相当于其全年税前利润的18%，而在2016年，这个比例更是达到了47%。
而富力地产高负债率的情况恐怕还会延续。据投资时报统计，截至3月末，富力地产年内新增借款176.91 亿元，已经超过2017 年末公司净资产的 20%。
行业排名逐年下降
事实上，富力在大规模举债的同时，却并未能带来规模的扩张和经营的改善。
克而瑞发布的数据显示，在年度房企销售金额排行榜中，富力地产排名不断下滑，2015年排名第16，2016年降至第19，2017年进一步下降至第23位。
作为曾经与恒大、雅居乐、碧桂园以及合生创展齐名的“华南五虎”之一，富力地产显然已经被抛在了后面。
那么，富力地产大举借债，融到的钱都花在哪儿了呢？
恐怕2017年入局购买万达70多家酒店资产占了很大一部分。
2017年7月，富力地产以189.55亿元的价格买下了万达73家酒店资产包。收购完成后，富力地产共有88间酒店、26365间客房，一举摘下了“全球最大的豪华酒店业主”这个让其得意的头衔。
然而，富力地产“喜提”的这70多家酒店，过去的盈利能力却似乎不怎么样。万达商业港股退市前曾披露2015年报，来自酒店经营业务板块的收入为人民币49.63亿元，息税前亏损人民币6.02亿元。
这200亿的收购，完全释放为富力地产账面上的盈利，恐怕还需要比较长一段时间。
信用评级被下调
2018年3月23日，惠誉将富力地产的评级从BB下调到了BB-，而在去年7月，惠誉已经对富力地产的信用评级进行过一次下调。
在信用评级里面，BB-级属于较低级别，这个评级的债券已经属于垃圾债券的范畴。
惠誉方面给出评级下调的原因是，2017年，富力拿地动作频繁，导致杠杆率飙升，惠誉预计富力地产的杠杆率将在未来一、两年内升到约65%。
同时，惠誉对富力的发行人违约评级授予负面展望。负面评级展望反映，富力地产的杠杆率已接近相关阈值，一旦达到该阈值，惠誉将进一步下调该公司的评级。
祸不单行，券商也对富力的情况持悲观评估。2017年3月份，中银国际将富力地产评级调整为“卖出”；同年5月，申万宏源维持对富力地产“减持”评级；7月20日，申万宏源重申维持对富力地产的“减持”评级，并称购买万达酒店资产包“将可能使其（富力）资产负债表进一步恶化”“加剧了我们的担忧”。
房企发债融资或越来越难
当前，金融去杠杆持续推进，严监管下房企融资明显缩紧，然而2015年、2016年大规模发行的地产债将在2018年、2019年进入回售期，内部经营现金流回落，叠加外部融资不畅，房企偿债压力凸显。
根据Wind统计，自2018年初截至6月1日，共有333只债券推迟或发行失败，共计2034.80亿元。仅4、5两个月，就有159只债券推迟或发行失败，涉及金额924.80亿元，占比近一半，达到47.75%；其中5月有65只债券推迟或发行失败，涉及金额411.00亿元，占比19.52%。
不难看出，在如此坚决地针对金融去杠杆的强压下，房企以前借新还旧的路子基本被堵死。
而惠誉的数据统计显示，2018年，富力地产需付清购地款余额220亿人民币。再加上大量的借债利息需要偿付，富力地产的2018年，注定不太平坦。
“野心”遭遇最严调控
高负债却仍不断买买买的富力高调宣称，2018年要达到1300亿的销售额，2020年冲击3000亿。
今年4月20日，海南富力与海航地产签订框架协议，准备合作开发海口海航首府项目，合作价款约为57亿元。富力出现在这笔交易中并不让人感到意外，2006年，在海南的优质自然资源尚未受到开发商青睐之时，富力就收购了一宗位于陵水红香水湾的原始海岸地块，占地近2500亩，成为最早进入海南房地产市场的开发商。
以此为起点，富力的海南布局快速展开，据不完全统计，截止2017年年底，富力在海南已有富力湾、富力红树湾、富力月亮湾、富力悦海湾、红旗镇项目、富力阅山湖、富力海洋欢乐世界等多个项目及酒店，可谓大手笔布局海南。
近两年来，在去库存的背景下，海南区域也为公司贡献了不菲的业绩。根据富力年报，2016年，富力销售额为609亿元，其中海南公司为41.28亿元，占比6.78%；2017年，富力销售额为819亿元，其中海南公司为49.19亿元，占比6%。
2018年，在海南省经济特区30周年之际，全国的目光再次聚焦到了海南，灵敏的企业家早就嗅到了即将到来的政策东风与商机。果然，4月13日海南收获了历史上最大的政策礼包，是日中央领导在出席海南建省办经济特区30周年会议时表示，中国计划在海南建设自由贸易试验区，计划在海南建设自由贸易港。消息一出，海南板块大涨。
此时，富力却陷入了“弹药”下滑的尴尬，据查阅富力近5年年报发现，从2014年-2016年，富力在海南的土地储备连续三年维持在7%之上，但2017年掉至6.1%。利润诱惑之下，富力加速在海南补仓。
据统计，收购海航大英山项目之后，富力在海南的土储上升到384100平方米，占比上升到7.38%。
然而，本打算在海南施展拳脚，却不幸遇上了调控。4月22日，仅在富力与海航签订合作后的两天，海南省就宣布全域限购，堪称史上最严。《通知》规定，在海口、三亚、琼海等已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
在上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。而自通知发布后户籍迁入海南省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
海南楼市一夜入冬。
“当前海南的政策逻辑很清晰，房住不炒的思路会延续，同时未来有保有压的政策思路很明显。其中对于自由港建设的各类地产业务支持会加大，而对于一些滨海住宅或其他项目，管控会严厉，这是市场交易需要注意的内容。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。中原地产首席分析师张大伟认为，这次调控措施基本封堵了海南外地户籍人口购房的可能性，预计海南市场将很快降温。
此次，富力恐怕又会陷入困境。
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