最近，「长租公寓界」可以说是热闹非凡了，有人说「房租吸血化榨干了年轻人」，那么在租金暴涨的背后，长租公寓的运营商究竟是靠什么在盈利？答案是：并不怎么盈利。
https://bang.wallstreetcn.com/NjE2NzkxNDI1
封面题图｜《功夫》
国内市场的长租公寓现阶段以重资产运营为主，有着较强的金融属性。大部分长租公寓尚处于「烧钱」阶段，未实现真正的盈利。就算是经验丰富的老牌房企，如万科旗下的长租公寓「泊寓」，租金收益率也只有 2%左右，除去税费就仅剩 1.5%的收益。
https://bang.wallstreetcn.com/LTEyOTEyNDM2Nw==
▲《移动迷宫》| 生存的出路在哪儿？
而对于像链家这种中介系长租公寓运营商，其收入中有 70%是拿房成本，再加上 15%的装修分摊、10%的运营成本、5%的税收，长租公寓的利润几乎为零，因此长租公寓整体盈利模式仍处于十分不明晰的状态，那么长租公寓运营商究竟如何突破瓶颈，寻求新的发展模式？
由于国内长租公寓运营商规模化程度不高，在普遍依靠重资产运营的情形下，租后服务的发力是运营商寻求突破的关键所在。
国内 REITs 等金融工具尚未成熟，难以复制国外以「资产增值 + 租金」为主的商业模式，国内更可能出现以「租金为本 + 服务为王」的社区化、集群化、差异化经营模式，因此后服务空间潜力巨大。
https://bang.wallstreetcn.com/LTkxNjk1OTE0OA==
▲《唐顿庄园》| 英式管家的万能服务
公寓服务实际上是「轻酒店式」管理模式，相较于酒店事无巨细的服务流程，公寓的服务覆盖了「重点生活时刻 + 生活必需内容」的服务，例如入住、换房、离开等这些重要的时刻；洗衣、做饭、维修等必需的生活内容。虽然少于酒店的服务种类，但是体验和贴心程度都是基于酒店行业的服务标准。
而这一点上，美国上市公寓运营商 EQR（Equity Residential）的服务体系是最为系统的，显示了作为美国第一大公寓运营商对于公寓产品的设计掌控能力。EQR 在全美拥有 300 多处物业，以及大约11万套公寓，它在服务上立意非常鲜明，将租户的服务具体细分了四个部分：
Service 轻酒店化的居住服务
无论哪种形态的公寓都是为了解决居住产品，而中国的公寓发展大多是为了追求风格化与差异化，将社交、创业作为公寓的服务核心，实际上是一种舍本逐末的行为。
EQR的居住服务主要有两个特点「全时段的沟通保障+快速解决问题」。在服务内容上面，与其他公寓运营商不同的是 EQR 承诺入住 30 天之内租户住的不高兴就能换。除此之外，EQR 没有过多展示花式服务内容，并且用户其实更关心的是你解决问题的态度和能力。
https://bang.wallstreetcn.com/LTEzNTM0ODQ3MTM=
▲48 小时内解决租客一切问题
这是酒店服务业最为普遍和推崇的服务理念，EQR 作为公寓运营商也直接沿袭了酒店行业的传统：「任何居住问题」都可以通过移动端或者网页端发送完成，并保证「所有维修服务」会在 48 小时之内完成。虽然看起来是简单的服务保障，实际上「任何问题」和「所有维修」这两项内容所包含的服务工作量是不可预估的。
很多国内的公寓运营商还带有传统地产行业的习性，认为房子才是大问题，其他问题是小问题。然而事实上在公寓产品这个「小问题」包含着极大的人力资源投入和差异极大的用户体验。「小事」的服务积累实际上更像一个计步器，好的运营商会在日常生活提供更好的服务体验，每一步的积累都会留有记。最终的数字会说明你最终积累了多少用户的好感，是否能够形成对于品牌的恒久忠诚度。
Convience 居住便利服务
除了刚刚提到居住服务之外，EQR 还提供了更多居住辅助服务：搬家服务和家具折扣。如果说居住服务解决的是长期居住的问题，居住便利服务更多的是为了解决新租户入住问题。
https://bang.wallstreetcn.com/LTE3Mjc1Mzg4MTQ=
▲ 为租客提供便利性
EQR 为了做轻资产，并没有自身开展这两项业务，而是通过和不同的服务商进行合作。在搬家业务上和 zipcar 合作，在家具合作上 EQR 选择了 Cort Furniture，这家家具公司网站首页上和 EQR 的合作内容占据了最大版面。虽然在 EQR 的资料上面仅仅显示这两家公司都只是合作公司但是并不能低估 EQR 对于这两家公司的影响力甚至是控制力。
其实这两项就是 EQR 围绕租客生活所设立的服务核心「公寓管理+酒店服务」，这也是 EQR 能够在全美获得最大的关注和影响的核心价值。
Community 不为社交的社区建设
虽然在 EQR 自己宣称会有一个住户「专享」的社交网站和丰富多彩的社交活动，但也清楚说明自己是为了拓展租户，并且特别着重说明了租户推荐朋友可以获得礼物等福利措施，所以社区建设目标更加直白的设立在拓展新租户上面，而非是着重于租户社交需求。
Flexible Service 多种适应性服务建设
EQR 提供的多种适应性服务第一项主要体现在，当租户在生活改变的情况下，例如工作地点改变、家庭计划变化，EQR 都会提供配合改变支持，可以允许租户更换房间和改动租期，所以当租户由于不同原因从一个城市迁徙到另一个城市时，也能够快速找到相同品质的住所。
https://bang.wallstreetcn.com/MTM4NzI4MTIz
▲ 可为租客变更提供租房便利
第二项内容，实际上是金融创新的一部分，允许租户最多以 20%的租金，用于未来购房。只要租户租期超过一定年限，并且在租房期间购买了指定开发商的房子，就可以获得最高20%的租金返还用于购房，因此租户租住公寓的时间越长，积累的购房款就越多，这一活动留住了大量租户，现在 EQR 的这项业务已经在全美 9 个州开展。
虽然近些年来，美国各大公寓运营商也开发出了各种个性化的服务内容，但是没有任何一家公司能够脱离开「公寓管理，酒店服务」的核心，就算是新兴的独角兽企业仍旧会受到老牌公寓运营商的影响，如 Airbnb 就曾在 2015 年宣布，公司网站上的房屋租赁将学习传统酒店行业。
https://bang.wallstreetcn.com/MTY2ODA2NTgzNA==
▲《华尔街之狼》| 去选择未来的方向
纵观国内，大部分的公寓运营商还具有较重的传统地产行业习性，掌握大量房源，着重的选择去对比房间的好坏，但「长租公寓」实际上并不是地产行业的衍生品，它更像是酒店行业的延伸产品，租客选择的是「房间+公寓服务」。
目前国内还没有真正意识到或者说做好公寓服务，大多数的长租公寓都很少谈论自身的服务质量，而是将更多的重点放在社交与噱头上面，这与「公寓」的概念本身就背道而驰。为此10 月7-14 日中城联盟与纽约大学联合举办了第四期美国房地产特训营，其中纽约大学房地产学院教授 David Harris 将为特训营的学员们讲授长租公寓相关内容。
同时「美国房地产特训营」还将结合中国市场目前最急迫、最关注、最聚焦的地产细分领域，如房地产科技、健康地产、旧城改造、养老地产等方面，去到布鲁克林造船厂、纽约大学学生公寓、Delos 等行业细分前沿企业观摩，深度学习经典案例和前沿模式。
此次探访美国地产行业的考察之旅，将由冯叔作为全程导师带队，中城联盟的一些企业家们也会参与共同讨论。
未来房企要想在后开发时代继续生存，就必须寻找属于自己的细分领域，探寻房地产行业新的模式进行转型升级。
评论 (0)