这是我第一次到哈尔滨这个城市，因为之前听闻都是诸如东北老龄化严重，也因气候寒冷，年轻人都在逃离苦寒之地，经济衰落，养老金入不敷出，投资环境恶劣等负面新闻，所以对东北印象比较差。
可能是期望值不高，给了我意外的惊喜，最让我惊讶的是，开发商告诉我，这两年来，哈尔滨新房大部分只涨了30%左右，简直让我目瞪口呆，哈尔滨人民真的太幸福了！不用受高房价的折磨！
但静候多年的楼市正在暗潮涌动，因为哈尔滨已经连续大半年没有出让过一块住宅用地了，过去多年供过于求带来的房价缓慢爬坡，很可能会因此而打破。
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在哈尔滨人眼里，目前最好的区域是群力新区（行政区域属于道里区）和哈西新区（行政区域是南岗区），这两个区域内的房价涨幅也最明显，最主要是供不应求，土地出让少，新盘供给不多，因此价格涨幅较大。比如2012年群力八千多的房子，现在能涨到一万七八。
群力新区规划了大量的公园，包括目前的松花江边的外滩公园，居住的舒适度上更高，出门随处可见的公园，非常宜居，属于哈尔滨改善型群体的首选片区，对面就是有名的哈尔滨冰雪大世界，所以价格也是最贵的。
我看的第一个盘，富力江湾新城，正是群力新区的高端江景房，紧邻松花江，据说是哈尔滨在售的最贵楼盘了，项目是一个城市综合体项目，有10万平米自持购物中心、写字楼、超五星酒店丽思∙卡尔顿酒店。
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买这里房子的基本上属于终极置业，因为都是两三百平米的超级大户型，绝非第一次二次买房了，对哈尔滨这个城市的消费水平来说，四五百万一套，也不是刚需级别能买得起的，是有钱人的象征。本地的购房群体大概占到7成左右，还有3成是黑龙江各地级市的人来买。
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哈尔滨的一位房企朋友告诉我，哈尔滨确实会很多有钱人往南方，往北京跑，但也会有很多黑龙江各地市的人往哈尔滨跑，所以哈尔滨对黑龙江还是有比较大的吸虹效应的，毕竟哈尔滨的医疗、教育在黑龙江是最好的。
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我们知道，任何一个城市的房价，归根结底都是由供需决定的。
如下图，哈尔滨从2010年以来，商品房每一年都是供大于求的状态，从来不会出现短缺的情况，所以价格想要大涨几乎是不可能的事，顶多是跟着材料、人工成本、货币贬值速度象征性的稳步上涨一点。
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过去哈尔滨房价上涨慢，除了长期供给量大，还有一个重要的原因，就是本地需求外溢，哈尔滨稍有条件的人把钱拿到南方来买房了，财富没有留在哈尔滨本土。
所以现在哈尔滨的调控力度，相比全国一二线城市来说，真的是非常轻微。
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我们知道，这两年来，国家对振兴东北可是操碎了心，2016年，国务院公布《关于深入推进实施新一轮东北振兴战略加快推动东北地区经济企稳向好若干重要举措的意见》，就积极应对东北地区经济下行压力、推动东北地区经济企稳向好提出一系列“高含金量”的措施。
对于楼市而言，东北人向来喜欢去南方买房，海南已成了东北人的天下，海南调控后买不了了，又转向北海、西双版纳、大理那些地方，价格炒上来后，东北人只好回到东北。
所以哈尔滨一个地产项目总告诉我，他今年招聘的十来个人，都是从海南、云南回来的，调控后在当地混不下去了，所以人口又回流了。
2018年上半年经营性用地供应26.9万㎡，同比2017年上半年下降88.2%，总共供应7宗地，其中商住用地2宗，商业用地1宗，工业用地4宗，住宅用地为0。哈尔滨今年上半年的土地供给量太少了！
主要是三环内土地供应非常短缺，所以现在开发商手里的土地储备非常紧缺。
这会导致一个什么问题呢？
今年不卖地，现在的库存去完以后，市场的供给量就会出现断层，供给量一旦跟不上，新房供不应求，二手房就会加速涨价，市场永远都是买涨不买跌，不管是人口流出，经济低迷，都会出现恐慌性的抢房。
哪怕到时候政府加强调控，出台限购限贷限价，加大土地供给，也会来不及，因为土地从供给到开发到预售是有一个周期的，至少是10个月，一般都是一年以上，像碧桂园那种4个月是极限，也是极个别。
这种教训在别的城市已经被验证了。所以如果下半年哈尔滨还不加大土地供给量的话，
我预计明年房价的涨幅肯定会超出预期。对于刚需而言，可以毫不犹豫赶快下手了。
当然，涨完了肯定也要调整，只是哈尔滨离跌还有点远，现在还处于上涨的上半场。
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投资呢？该如何决策？
目前一二线城市的楼市的经验来看，投资住宅最大的不确定性就是房价一旦加速上涨，各种调控手段就出来了，易进难出，运气好就赚到了，运气不好可能就被套了。
但是从北京、上海、深圳、厦门、南京目前已经调整的情况来看，明显出现了分化，但都有一个共同特征，就是老破旧和偏远地段的房子不抗跌，而核心地段的高端豪宅价格反而坚挺，说明有钱人是不怕调控的。
所以如果你想资产保值增值，又不担心将来调控下跌，就买核心地段的好品质房子，比如我上面踩盘的富力江湾新城，属于群力新区，又是江景豪宅。当然这种投资的门槛一般都很高，有钱人才买的起。
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这一次我到哈尔滨跟房企交流时，得到一个让我很意外的信息，他们说哈尔滨的写字楼回报率比住宅高。
为什么说很意外呢，因为在深圳，我很多朋友投资写字楼，大部分都是亏的，因为深圳写字楼太多了，市场永远都是由供需决定价格，进而决定回报率的高低。
他说恰恰就是这点，哈尔滨好的甲级写字楼很少，所以回报率才高。
根据易居的调研，哈尔滨目前较为优质的写字楼租金集中约在3-4元/平米/天，而哈西和群力板块项目租金水平约在3.6元/平米/天，稍低于二环内各版块的写字楼项目。
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在众多的写字楼中，拥有完善配套的写字楼最具保值升值空间，富力在哈尔滨的第一个写字楼项目——富力中心，交通非常便利，由友谊路、顾乡公园，北侧与松花江直线距离不到200米，紧邻松花江大桥，T1写字楼56层，高达270米，总建面13.5万平，目前为哈尔滨最高建筑，同时也代表了哈尔滨经济核心最高点。
T1写字楼首层分为两个区域，东侧为丽思∙卡尔顿接待大堂，办公区大堂由南向进入，配有荷兰宝盾的旋转门和倒闸系统，大堂建面570平，挑高12米，净高9-10米，配有16部高速穿梭电梯。4层至35层为办公写字楼，37层至56层为丽思卡尔顿酒店。
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作为哈尔滨最好的一线江景房，富力中心占据了沿江一线观江的黄金地段，达到了无遮挡看江，视野十分开阔。一般180°视角观江及江两岸流域景观就可以算是比较不错的一线江景房了，而这个项目最好的观江视角居然可以达到270度，也是厉害了；当然，好的一线江景房还会追求一定高度，而这个富力中心项目在建的T1栋，建成后将打破哈尔滨建筑至高点，成为哈尔滨新地标。
富力中心建成后还将弥补东北三省超甲级写字楼的市场空白，超五星丽思∙卡尔顿酒店的入住，提升了这个城市写字楼的商务办公环境，加上即将营业的一站式综合生活购物广场，也会让这里商务办公更体面、更便捷。
就单个的产品来说，豪宅+丽思∙卡尔顿酒店+超甲级写字楼+高端购物中心，完全可以与一线城市的综合体项目媲美，如：香港的IFC、华贸中心、国贸三期等项目。
众所周知的是，富力花百亿巨资收购了万达酒店和写字楼，足见其实力。
好的城市综合体项目，就像一块磁铁一样，具有巨大的人流吸附力，富力哈尔滨这个项目也将打破哈尔滨原有经济核心圈，汇集众多的优质企业和优秀人才。凭借着超高端的定位和管理，这里未来一定会吸引更多的外来投资者和更具国际化的企业。
所以我觉得在东北，对于一些有闲置资金并且暂无住宅投资名额的人来讲，超甲级写字楼投资还是值得推荐的，这种租金也高，不会受调控的影响，不用担心短期投资被套，长期安心收租就好了。
特别是在货币贬值、股票市场处于低靡状态、实体经济投资艰难的时期，投资一个核心地段的写字楼产品，是增值保值的最优选择。
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