破天荒！曾经最抢手的土地，今年突然卖不动了。
2018年以来，一、二、三线城市轮番上演土地拍卖现场，无一人报价的尴尬场景，土地市场断崖式降温。
据东吴证券统计，截至 2018 年 8 月底，全国范围内已发生土地流拍达807 宗，累计流拍面积达7954万平方米，是去年同期数额的7.3倍。
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可以明显看到，2018年以来，土地流拍现象明显增加，且下半年仍在加速，8月份流拍建筑面积已逼近1800万平方米，流拍率已达7.05%，创月度流拍率记录。
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数据来源：CREIS，东吴证券
另外，今年以来成交的土地价格也略显凄凉。
据易居研究院数据，8月份，40个典型城市土地成交溢价率17.3%，环比下降1.7%，同比大降20.9%，创下39个月新低。
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曾经的地王们，都谨慎了
曾经的地王频频刷屏，动辄斥资上百亿，抢拍一块土地，2018年以来已经销声匿迹。
尽管，一线地产商们都拿出漂亮的半年成绩单，但各位地产大佬们在业绩说明会上的表态，却都透露着谨慎：
恒大：未来会集中在一、二线城市，三、四线城市的风险在积聚；
融创中国：买融创的房子，不如买融创的股票；
上半年最为激进的碧桂园：将放慢高周转的速度，加强安全管控。
而下半年以来，各地的土地拍卖数据，正在验证一线地产商们谨慎的观点。
背后的原因是：融资越来越难，还债的压力越来越大。
据天风证券统计数据显示，2018年到期的房地产相关债务将达1949亿元，且主要集中在三、四季度，分别高达932亿元、698亿元。2019年、2020年到期量更加庞大，每年的增量都在1000亿元以上。
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另外，据Wind原始数据统计，2018-2021年，房企债券到期金额将逐年走高，合计到期金额超过1万亿；如果不计新增债券，到期债券会在2022年大幅下降。
另外，2018上半年A股总资产规模1000亿以上的20家房企中，有息负债总规模达1.77万亿，较年初增长13.5%。具体统计见下表：
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2018年上半年，A股大型房企的有息负债总规模呈现较为明显的上升趋势。截止6月底，5家房企有息负债总额超过1000亿元，分别是保利地产、绿地控股、万科A、招商蛇口、泰禾集团。
到期债务高峰期正在来临，却遇上去杠杆大背景，房企的融资难度、融资成本都在上升，意味着流向房地产的钱将越来越少。
另外，据东吴证券测算，今年下半年以来，房地产企业的资金充足率（房地产开发资金来源/房地产开发投资完成额）已跌破历年平均值，且有继续回落趋势，印证了房产企业资金短缺的事实。
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有业内人士指出，2017年以来，房地产企业的融资全面收紧，开发贷、发债和非标都是收紧状态，只有ABS还相对支持，中小开发商的空间越来越小，融资难度不断加大。
风险聚集在三、四线城市？
2018年1-8月份土地流拍的高发区域，主要在三、四线城市。
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今年1-8月，全国土地流拍接近807宗，三、四线城市流拍面积占比高达78%，同比增长121%。6月份及8月份，三、四线城市流拍建筑面积均过1000万平方米。
可见，房地产商们对三、四线城市土地的热情大不如前。
背后的原因可能与三、四线房价上涨的“引擎”---棚改货币化安置，密切相关。
据财新报道，央妈8月份净增加PSL（抵押补充贷款）共91亿元，规模跌破百亿，创下去年2月份以来最低，且近3个月，PSL投放量不断收缩。
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图片来源：财新数据，数据来源：中国人民银行
棚改货币化安置，就是直接给三、四线的棚户区改造补偿货币，而大部分获得补偿的居民，第一选择就是购买商品房。
2016年以来，三、四线城市楼市继续保持量价齐升，使得三、四线城市岌岌可危的高库存持续下降。
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图片来源：财新数据，数据来源：国家统计局
国家统计局数据显示，截止2018年8月末，商品房待售面积已降至53873万平方米，相比2016年末的近75000万平方米，锐减28%，更是跌至近50个月以来最低点。
随着三、四线去库存完结，中央定调楼市：“坚决遏制房价上涨”，央行的棚改货币化安置大概率将继续缩减。
恒大任泽平测算预计，2018年货币化安置率将降至40%，2019~2020年进一步缩至30%。而货币化安置比例每降低5个百分点，三四线城市商品房销售面积增速将降低1.3个百分点。
不仅货币在退潮，开发商也在撤退。恒大直言：未来会集中在一、二线城市，三、四线城市的风险在积聚。
居民房贷，已突破20万亿
除了棚改货币化，另一个楼市重要买家：个人按揭贷款，也正在逼近天花板。
通过统计26家上市银行的2018半年度财报发现：
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26家上市银行的个人住房贷款余额合计为20.7万亿元，较2017年年底的19.28万亿元，继续增长1.42万亿元，增幅为7.38%。
银行报表中的不断增长的个人房贷背后，是不断攀升的居民杠杆率。
据上财高等研究院测算，截至2017年，我国家庭债务与可支配收入之比高达107.2%，已超过美国水平，更逼近美国金融危机前峰值。
高企的房贷余额、杠杆率之下，居民继续加杠杆买房的动力会逐步衰退。
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