2018年7月香港零售商铺租金指数为187.9，超过2015年租金指数下跌前的最高水平并维持了2017年底以来的高位，零售行业整体呈现上升趋势。香港零售行业回暖一方面受惠于暑期的出行高峰，7月访港旅客人数达到新高，这在一定程度上促进了行情升温；另一方面，近期中美贸易战也给香港的零售业带来了一些积极影响，但是长期来看风险仍旧存在。
宏观
贸易战对本港零售业有利有弊
近期正在进行的中美贸易战给国际贸易的宏观环境带来了诸多的不稳定因素，由美国总统在2018年3月22日签署总统备忘录开始，借着中国侵犯美国知识产权为由向中国进口美国的500亿美元的产品征收关税，几轮谈判至今未能解决实际问题，特朗普更是变本加厉地将征税范围扩大至6000种产品，总价值约2000亿美元，这使得股市震荡、人民币持续贬值。而中国也随之推出反制举措，2018年4月即宣布对进口自美国的水果、坚果、葡萄酒和钢管等加征15%的关税，对猪肉和铝材等产品加征25%关税；2018年8月8日再度升级，宣布对160亿美元美国产品加征25%关税。
从宏观方面来看，由于香港本就拥有良好的经济基础和刚性零售需求，在此次的中美贸易战中未受到明显的影响，本港居民的消费能力仍旧稳定。但从成本和收入两个角度分析，贸易战对香港的零售业有正负两面的影响。成本方面，因为香港是“自由港”，在贸易战中，一些美国的进口产品供应商会为了避税而将产品更多的出口至香港，供应量的增加使香港零售商的购货成本降低，而成本的下降则有利于零售商利润率的提高，从而使其提升偿付租金的能力；但从收入方面来看，人民币长期持续贬值打击了内地访港旅客的热情，并且降低他们的消费力，这会在一定程度上降低香港零售商从的中国内地消费者获得的收入。虽然目前来看贸易战对香港的影响并不显著，但是长期的贸易战则可能带来无法预计的影响。
供应
年度落成量目前难完成 非核区域拉高空置率
根据《香港物业报告》，近年私人商业楼宇的年度落成量目标均未能达成， 2017 年落成量105,000平方米，低于目标125,600平方米。而2018年前7个月的落成量为68,700平方米，仅是目标落成量169,100平方米的40%，若下半年未有新的大面积私人商业楼宇落成，恐怕2018年的年度落成量仍旧难以达标。
同时，2018年近半数的供应集中于非核心区域：荃湾占27%，西贡占15%，这些区域的新增商铺在短期内难以被完全消化，整体上将拉高私人商业楼宇的空置率。自2012年起商铺空置率便一路走高，到2016年末空置率已达9%，2017年空置率仍然维持高位不变。并且由于未来不断有来自非核心区域的新增供应进入市场且难以消化，预计空置率将持续高企。
需求
短期内地访港旅客人数回升 贸易战带来长期风险
自开年以来，受惠于春节等传统节日的影响，内地游客访港数达到了440万人次，占总访港人数的83%，人数及占比均创下近三年的新高。这样增长的势头自年初延续至今，七月访港游客人数达到了546万人，创下了今年以来的新高，其中内地访港人数为440人，同比上升8.0%，访港人数的持续增加提振了本地消费。
除了外来需求的上涨，进货成本的降低也提振了香港的整体零售业，提升总销货额。2018年前7个月的总销货额较2017年同期有明显上升。3月开始的贸易战并未对香港零售业的整体上升趋势造成明显影响，总销货额在5月达到405亿港元的小高峰之后开始逐渐回落，但仍好于前两年的同期情况，前七个月所有零售商品总销货额同比上涨7.8%，其中食品、酒类饮品及烟草（超级市场除外）同比上涨较为明显，前六月总销货额同比增长了11.9%，另外中档民生类消费品同比也出现27.8%的明显上涨。由此可以看出香港因不受中美贸易战关税壁垒的影响，吸收了许多本来应向内地出售的美国货品。面对降低的成本，零售商可选择适当降低价格，又受益于上升的外来需求，形成薄利多销的局面，提升总销货额。
一方面由于访港人数的持续增加，提振了本地消费；另一方面贸易战使更多的商品进入香港市场销售，使零售商进货成本变低从而拥有更高的利润空间，这也为零售产品的价格降低提供可能性，将在一定程度上提升本港居民的购买力，短期内有助于香港零售业的复苏，从而利好香港的商铺市场。
值得注意的是，虽然短期内人民币贬值对内地旅客来港热情与消费意愿降低的影响并不显著，但长期的贸易战带来的人民币持续贬值会不断降低大陆游客来港消费的积极性。又因为大陆游客占到所有访港旅客的近八成，因此大陆访港旅客的减少势必会给零售业的收入带来负面影响。因此，预计2018年的第四季度零售业很可能保持前三季度的的振兴趋势，继续稳步增长，但未来的长远发展情况还与国际贸易局势密切相关。
总结
香港商铺租金在2018年上半年保持了自2017年末以来的高位，创下近年来的新高，但由于非核心区域大量新商铺的供应以及持续走高的空置率，预计未来香港总体零售商铺租金的上涨幅度将有所收紧。由于多项政策的驱动以及大环境的放松，香港旅游业正在逐渐回暖，未来良好的势头有望持续。中美贸易战带来的不稳定因素对于香港来说机遇与挑战并存，本土消费力依旧是全港零售业消费力的中流砥柱。总体访港人数，特别是内地游客访港人数以及比例都出现明显的的提升，为香港零售业注入了新的活力。但是这一部分人群也密切受到中美贸易战和港币汇率的影响，因此未来香港市场是否能延续向好的态势，国际经济环境在其中扮演着重要的角色。
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