中秋节前，一条消息，激起千层浪。
通知爆点在哪呢？这则通知明确指出，目前广东省在酝酿取消商品房预售制度，全面实施现房销售。
取消商品房预售，这对整个行业算是一个毁灭性的打击！要知道现在期房：现房为87%：13%，多少房企是依靠相当于无息贷款的预付款来继续拿地造房，一旦取消商品房预售制度，那么房地产开发投资将因为资金紧张而大幅下降。对于中小房企来说，这就是生死存亡了。
二条消息引发地产股“崩盘”
这则消息是周五晚上出来的，恰逢大陆的中秋节，所以周一开盘，港股中的内房股承受到了巨大的冲击。
内房股跌的如此惨烈，A股中的各大房企也自然逃不掉，但是A股的房企可是受的双重刺激：
在今天早上10点前后，深圳市政府新闻办负责人表示称，近日，网络上出现了关于深圳将成为直辖市的传言。此传闻毫无事实根据，纯属个别网友的猜测。
所以在房地产板块中，深圳房地产板块跌幅更为明显。截至收盘，地产板块跌1.75%，新城控股、中南建设、保利地产等个股跌幅逾6%，而招商蛇口、深振业A等个股跌幅也在5%以上。
不过房地产板块大跌的主要原因依旧是广东酝酿取消商品房预售制。虽然这则消息被广东省房地产协会当日就否决了，说通知只是就拟订内容进行内部讨论，并且住建部房地产市场监管司相关人士指出取消商品房预售征询意见情况并不属实。
但为何市场的反应还是那么大？明察秋毫的网友们道破了天机：
所以悲观的观点认为，取消预售将导致大部分开发商一蹶不振，进而导致住房供应滑坡式减少，二手房价暴涨，土地销售断崖式暴跌，甚至可能引起地方债务危机，伤害房地产上下游行业如家电和水泥钢铁等，最终导致经济萧条。
商品房预售制度发展回顾
要分析这则通知最后会不会如网友所说的先辟谣，然后悄悄实施，那首要任务是要了解商品房预售制度是怎么来的。
商品房预售制度起源于上个世纪50年代的香港，背景是二战后人口的大量流入以及对商业楼宇和住宅的需求急剧增长。
精明的霍英东发现了这个商机，然后把当时的现楼销售政策改了，弄出“预售楼花”并倡导分期付款，这就是商品房预售制度的雏形。
大家都知道，我国房地产进程，很多都是借鉴了香港的经验，预售制度的建立和发展主要经历了如下三个阶段：
1.房荒下的住房预订购时代（1978-1993）
背景和香港类似。改革开放后，全国出现了房荒，当时的人均居住面积还不到7平。这个时候还没有商品房，于是住房预订购制成为主流方式，即首先由地方政府建委组织，采取代建制的方式，各购房单位根据批准的建设计划和资金到城市统建办预订购住宅，之后统建办再用预售的定购资金和银行贷款开展土地开发及住宅建设。
2.房改后正式登台（1994-2000）
1994年房改，正式确立了商品房预售制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。
3.细则不断完善，成为商品房市场的核心管理制度（2001-至今）
商品房预售制度正式登上中国商品房市场的历史舞台后，住建部也在不断完善相关的细则，比如完备开发企业申办“预售证”的材料、地方监管部门应出台相关制度、明确办理权属登记手续的期限等。
25年的商品房预售制度，越来越成熟，到现在，预售制度已经成为中国商品房市场经营的核心管理制度之一。
制度的成熟需要几十载，毁灭难道只需要一道文件？
这是不可能的，更何况商品房预售制度又是牵一发动全身的事情。
商品房预售制度调整真假之辩
商品房预售制度短时间内取消会产生怎样的后果呢？
第一当然是房企资金链风险爆发。
截至18H1末，136家A股上市房企预收账款占比总负债达33%，预收账款相当于有息负债的78%，可见预收款是房企的重要资金来源。因而，如果取消预售制度，将导致大量高杠杆中小房企因资金链风险而倒逼，尤其目前我国正处金融去杠杆以及房地产行业信贷持续收紧阶段，其风险难控，由此对于金融机构的负面冲击影响巨大；
其二，间接推高房价。
18年前8月，全国住宅期房销售面积占比高达84%（金额占比高达87%），表明目前我国住宅销售中80-90%都采用期房销售；另一方面，18年8月末，全国住宅待售面积2.6亿平米（住宅现房库存），同比下降20%，对应去化月数2.1个月，而目前全国住宅已开工未售面积16.2亿平米，对应去化月数13.1个月。因而如果直接取消预售制度，短期内住宅供应将下降84%，并且我国2015年至今连续近4年去库存之后我国目前库存处于低位状态，综合之下，住房供应“休克”必然推升房价。
其三：土地财政风险爆发。
18前8月，房企销售回款占比房企开发资金来源达52%，根据上文提到全国住宅销售金额中期房：现房为87%：13%，那么期房销售回款占比房企开发资金来源达45%，而房企开发资金来源与房地产开发投资强相关，期房限售回款对于房地产投资影响重大。
因而如果取消预售制度，房地产开发投资将因为资金紧张而大幅下降，而房地产上下游也将经历需求大幅萎缩，考虑到房地产及上下游的产值贡献占比高达GDP30-40%，这对于我国经济将造成比较大的负面影响。
实际上，商品预售制度也并不是万能的，它也有它的弊端。比如资金链断裂导致工程烂尾，虚假广告、定金圈套、合同欺诈等违法违规销售行为。
所以取消商品预售制度，早在2005年就开始就有陆续的讨论，但是最后并没有对商品房预售制度取消，而是不断的细化细则。
再来看看这次广东省出台的文件。
本次从广东传出的所谓取消预售证政策的新闻，主要包含三份文件，分别是住建部的“一函”、广东省住建厅的“一回复”以及广房协“一通知”。
其中最为关键的是第一份文件所表达的目的，而住建部的并非取消“房地产预售政策”而是讨论“房地产预收审批制度”的合理性，有可能会取消的实际上是“预售审批”。
从广东省住建厅的回复中，并未对预售许可证制度进行讨论，而是将主要精力放在了讨论预售制度方面，是对源文件的政策目标的一个误读。
也就是说，媒体断章取义了。
而招商、广发等券商也分别在研报中对这事进行了解读，最后的观点均认为只是简政放权，不是取消预售。
所以那些把房地产行业写的快灭亡的公号，你们可长点心啊……
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