2018年前三季度，虽然全国楼市调控政策不断加码，更多城市加入调控行列，但是在这样的市场环境下，大规模房企凭借自身品牌、城市布局以及投资能力的优势，销售业绩继续大幅增长，交出优秀的销售成绩单。同时，房企之间分化格局将得以延续，各种土地、资金、人才等资源优先流入规模房企，中小房企的生存压力进一步加大，未来马太效应开始显现，强者恒强的时代已经到来，未来百强房企之间发生收并购的概率将不断增大，从长期来看，未来TOP100房企的整体业绩规模将继续增长，各梯队房企的行业集中度也将进一步上升。而随着市场调控压力持续和规模房企竞争优势的体现，TOP100房企仍将保持规模分化的格局。同时，未来“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米”等将会进一步升级，不排除出现部分中小房企房企因为资金链问题破产重组被兼并的情况大量出现。
在此情况之下，面对不断加码的地产调控与日益激烈的市场竞争，广大房企战略转型迫在眉睫，本文将从几个维度视角去分析未来若干年内房地产行业发展趋势，从而得出房企未来转型之若干路径。
路径一：房地产市场从一级增量市场转向二级存量市场，房企着眼于住房二手房市场交易、商业地方收并购，品牌导入，加工后二次出售，以及聚焦当前热点方向——租赁住房和长租公寓市场。
近年来，国内的宏观经济状况大体不景气，经济增速持续放缓，房地产市场发展周期从一级增量市场转向二级存量市场，由高增长进入了“去库存”阶段。同时，中央推行“租购并举”制度，支持住房购买与出租两者并行。在这样的市场环境下，房地产行业已由过去的黄金时代步入白银时代，甚至逐渐走进青铜时代，未来房地产开发商可能从“卖房子”转向“卖服务”，实践“存量时代，运营为王”的理念。
在过去十几年中，房地产具有一个迅速发展壮大的趋势，开发商集中力量在拿地上。经过了十几年的积累，中国房地产商盖了足够多的房子，住宅库存量很大，房地产市场进入了存量房时代，尤其是在一二线城市，新房市场空间越来越小，未来城市发展要建立在对现有住房的改造升级上。而对于居民来说，未来对新房子的需求增长速度会有所下降，这是因为房地产市场上出现了一定程度的供过于求，居民的购房需求达到了饱和状态，再者在高房价的影响下，居民购房欲望不强，购房能力欠缺。因此，未来新建住宅销售量在总成交量中的占比将不断下降，二手房交易将成为市场的主导，住房租赁市场和长租公寓将得到更多房地产商的青睐，房地产二级交易市场迎来了发展的春天。
数据显示，2017年全国二手房交易规模占住房交易总额的比例达到41%，一线城市二手房交易额已达新建住房的2.1倍，其中，北京和上海的二手房成交金额分别是总交易额的74%、72%。而根据第六次人口普查数据测算，我国住房存量已经达到户均1套，这意味着我们离存量时代越来越近，而房地产的下半场也将是存量房的市场。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，“行业发展的大趋势已从‘建造更多的房子’转变为‘让居住更美好’，市场发展的核心已从‘新增开发建设’转变为‘存量房的交易和运营’，房地产经纪行业将成为推动中国未来房地产市场发展的新主角。”
房地产行业逐步进入存量房时代，与此同时，房企的发展方向也开始转向了住房租赁和长租公寓市场。自2016年以来，长租公寓市场越发热闹，大批玩家开始进场，包括招商蛇口、龙湖地产、绿城、万科、保利等开发商，以及房产服务领域巨头世联行也高调进入。如何激活存量资源已成为越来越多房企的新课题，地产商以及各路地产基金也开始转型，各类长租、短租公寓，各类孵化器，各类利用存量房做出的办公、商业、园区产品纷纷出现，且逐渐成熟。长租公寓的出现恰恰适应了时代发展的要求，对于应届毕业生和白领青年来说，事业处于起步阶段，缺乏购房的资本，而长租公寓将“购房”转化为“租房”，缓解了这批人的购房压力，不用一次性支付大量的资金，但也能居住在比城中村的“握手楼”更安全和舒适的公寓里。尤其是在一线城市，大量人才涌入，住房紧张，长租公寓的出现有利于帮助城市在“抢人大战”中处于有吸引力的地位。链家公开表示“租赁崛起”，未来十年中国住宅的租金会保持比较稳定的增长，并且形成一个3万亿的长租市场。总体来看，长租公寓行业会有越来越多的巨头瞄准长租公寓市场并且高调进入。
路径二：房地产行业从量价齐涨到品质差异化与品牌塑造，房企提倡品牌输出与轻资产营运，做一手房差异化，做有特色有品质的开发商
传统的房地产开发都是重资产模式，即需要在前期的买地、建设、配套上投入大量的资金。但是，近年来随着成本上涨、销售遇冷，企业的资产负债率上升、利润率下跌，从而导致房企的资金链压力和运营压力巨大。因此，轻资产运营成为房企实现利润最大化的新模式，即用最少的资金去利用最大的资源，开发企业主要发挥其在设计、招商及运营管理的专业能力上，从而赚取最高的利润。
想要通过轻资产运营来实现盈利，品牌输出是其中一个重要的途径，通过品牌溢价效应来实现更大的利润空间。所谓的品牌溢价效应，用最简单的例子来阐述就是在同一片区域中，在其他条件相差不大的情况下，各房企中售价最高的往往就是品牌价值最大的企业，通过品牌获得的额外收益就是品牌溢价。
轻资产运营战略就是由投资者出地并负责全部投资，而品牌输出方负责出品牌并负责规划设计、建造、招商和运营，投入使用后获得的租金由品牌输出方和投资方按一定的比例进行分配。转型轻资产运营模式有利于品牌输出方的项目数量规模迅速扩大而形成规模化竞争优势，因为相比起重资产运营需要大量的资产储备，轻资产运营只需一个长期累积的高知名度的品牌即可，通过输出自身的运营能力来实现品牌价值的最大化。市场上关于品牌输出的众多明星案例证明了轻资产运营的盈利空间是相当可观的，房地产开发商未来的发展方向可以走轻资产运营道路。随着品牌影响力的不断提高以及专业能力的不断加强，开发商可以通过轻资产运营来减轻融资压力并扩大经营业务，成为有特色有品质的开发商，除了获得品牌溢价外，还可以获取增值服务收益，如商业运营、物业管理和其他衍生收益等。
纵观各个轻资产运营的明星案例，转型轻资产运营带来的盈利空间明显提升，这为尚未开始进入轻资产阵营的房企提供了一个成功的榜样，促使它们谋求品牌输出的新发展道路。
路径三：房地产行业从模块集成可复制移植高周转的运作模式，转向转向多元定制化需求，房企着力打造智能化设计（智能家居、物联网等），风格设计（中式、欧式、美式等），包括特色别墅，高端公寓，满足高端人群不同需求
随着经济的发展和时代的进步，在饮食上，人们已从“能吃饱”到追求“要吃好”，同样在住房方面，也从希望“住有所居”到要求“居有所异”。
正因为人们对生活品质的追求不断提高，使得传统的千篇一律的单一住宅失去了市场吸引力，而定制化和个性化的住宅则成为了新的市场需求。首先，在户型上，可以选择单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅（别墅）、小户型住宅等。其次，在风格上，可以选择现代简约风、中式古典风、恬淡田园风，或是中式、欧式、美式。再者，在建筑材料上，业主可以根据自身的喜好选择环保耐磨性壁纸材质、干作业施工、可食用糯米胶等。最后，在技术层面上，可以选择智能化设计，如智能家居、物联网等。显然，这种定制性的住宅的定位是走高端住宅路线，满足高端人群的不同需求。
通过个性化的定制，业主可以拥有一套真正满足自己各方面需求的住宅，适合自身的住房才能够住得更加舒心，大大地提高了业主的生活品质。针对不同业主的要求，地产商定制全屋整装解决方案，为业主做个性化需求的装修设计，集环保、快捷、智能于一体，过程中最大程度与最快速度地满足业主的喜好与需求。定制化、个性化住宅的出现可达到一个双赢的局面，房地产商通过个性化定制可以吸引更多的高端客户，提高房屋销售；而用户则可通过购买定制化的住宅，享受更优的品质生活。
路径四：房地产行业作为传统产业，面临转型升级；房企通过加入科技元素，地产与科技结合，开发智慧家居，科技物业，物联网等科技地产
在大数据时代下，科技进步已经成为了经济和社会发展的核心力量，因此房地产行业的发展也要加入科技元素，将地产与科技相结合。
在定制化住宅发展的趋势下，传统的一般家居已经无法满足个性化住宅的高端需求，而智能家居则与定制化住宅相匹配。智能家居是以住宅为平台，通过多种高新技术来构建高效的住宅设施与家庭日程事务的管理系统，如智能灯光控制、智能电器控制、智能室温控制、智能背景音乐、安防监控系统等，这些通通都能通过智能化来提升家居安全性、便利性、舒适性、艺术性，并实现环保节能的居住环境。
除了业主住宅内部的智能化，住宅区在物业管理上也可以加入科技元素。如，使用电梯控制系统，让每户业主在出门前就能提前按电梯，等到出门坐电梯时便能节省等待的时间。另外，在物业的巡逻监管上，逐步实现从过去的人员巡逻到未来的机器人巡逻，既能提高巡逻效率达到系统化的监管，也能解决由于人的主观性而产生的负面情绪带来的弊端。
当下已从互联网时代进入到物联网时代。物流网可以帮助企业实现很多目标，是推动房地产行业向智能服务化和运营化转型的有力推手。当房产项目中铺设了物联网络，与各类设备商合作布设传感器等设备，房地产商所持有和管理的物业就将成为所有商业的流量入口，房企盈利从以前的靠卖房子挣钱，升级成靠分享流量获益。并且，物联网可以帮助物业运营管理商节省大量的人力，降低能耗，提高运营管理效率。
正如香港金融管理学院执行院长张奕敏所强调的，“一个行业或一个企业要想保持进步，需要加上科技的力量才能常态化。”近年来不少房企已经付诸实践，将房地产行业与科技相结合，快人一步地抢占这个新兴市场的盈利份额。最普遍的结合形式就是房地产开发商与互联网企业合作，用后者提供的互联网平台来开发特色小镇，涵盖智慧社区、智慧楼盘、智能家居等领域，实现“互联网+地产”转型升级，全方位构建“智能产业”生态新格局。
路径五：房地产市场业态多元化发展，从传统的住宅和商业地产，转向文旅地产，特色小镇，健康养老地产以及生态农业地产等等
近年来，中央和各部委不断出台政策来对房地产市场进行改革，通过各种措施来抑制高房价的蔓延，同时房企的拿地成本越来越高，加之近年来国内宏观经济市场处于一个缓慢发展的时期，这就使得房地产行业进入了一个发展的“冬天”，传统的单一业态已经无法支撑房企的生存。因此，不少房企的战略调整为从单纯的以“地产”为主，向多元化、多业态发展的思路转变，从传统的住宅和商业地产，转向文旅地产、特色小镇、健康养老地产以及生态农业地产等等。
随着人们越来越重视高质量体验式消费，中国旅游业近年来的迅猛发展，房地产开发商也看到了旅游资源中的契机，转战发展文旅地产。近年来，融创、绿地、万达、恒大、世茂等大型企业已先后在多个城市开发文化旅游项目。在发展文旅地产这一方面，房地产开发商可以通过和旅游资源丰富的地区的政府合作来发展文旅地产，有政府背景的支持，项目在很多方面的阻碍都会相对地减少，有利于项目进度如期推进。
根据“十三五”规划，“健康中国”已正式上升为国家发展战略。目前，转型医疗方面的房企包括恒大、万达、富力、万科、恒大、远洋等品牌房企。在发展健康养老地产上，房地产开发商通过与医疗机构合作，可以建立一个以开发商品牌冠名的新的医疗机构，医疗技术由专业的医疗机构提供，而开发商负责建筑、装修、运营。
曾被认为是“中国经济发动机”的地产行业风光不再，“白银时代”的到来使得房地产企业必须不断加强创新和转型力度，方能适应经济新常态。在这一背景下，地产企业跨界融合、市场细分、业态多元化，成为业界共识。通过多元化发展以及与科技创新融合，房企在转型升级中逐步提高产品和服务的质量并实现企业的可持续发展。
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