到2018年6月末，碧桂园服务的合约面积居上市物业管理公司之首，成为物业板块重要龙头公司。相比可比竞争对手，公司不仅业绩增速更快，且在管面积扩张确定性更强，参与“三供一业”改革热情更高，和互联网巨头的合作也走在业内前列。
依托碧桂园，在管面积持续增长
2018年中期，公司在管面积1.37亿平米，其中1.22亿平米来自碧桂园，占比约89%。
目前碧桂园是中国销售规模最大的开发企业，将在未来几年交付大量房屋，我们预计其中大部分将成为公司在管面积，从而推动公司业绩持续增长。与此同时，碧桂园还能在合理合规的前提下，尽可能承担起新房交付后的一些维修责任，避免碧桂园服务负担较重。
碧桂园对于碧桂园服务的意义，在于“扶上马，送一程”。毋庸讳言，这种支持对于公司近两年的发展意义重大，尽管长期而言公司对碧桂园的业务关联度将下降。
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把握“三供一业”分离移交改革的历史机遇
我国物业管理非市场部分（比如国企家属区）的市场化改革，恰好赶上物业管理公司的规模化和独立化。初步测算，全国“三供一业”分离移交改革产生的物业管理规模约为8.75亿平米。而“三供一业”改革的核心参与方，预计数量是有限的。因此这一业务的市场集中度是较高的，单个公司可能因此取得数亿平米的在管面积。
2018年7月，公司成立合资公司，承接央企“三供一业”分离移交改革所带来的物业管理需求。公司的优势在于，在管及潜在项目分布广阔，在低线城市，碧桂园的品牌具备较强的影响力，和一些石油、勘探、制造、钢铁、电力等国企家属区分布区域的重合性高。我们认为，“三供一业”分离移交带来的业务机会，是具备市场价值和持续盈利可能的业务机会。
与互联网巨头的合作值得期待
移动互联网MAU增速已经逐渐放缓，低线城市是移动互联网红利的重要增量所在。拼多多、趣头条的出现，也在重新定义低线城市用户的价值。
公司的社区集聚了低线城市一大批富有消费能力的人群。小区封闭的特点，以及大量公共空间的存在，使得公司有可能凭借线上线下互动，开拓新的业务。而业主增值服务正是我们在物业管理行业研究中最为看重的业务，也是物业管理公司长期价值所在。
2018年6月，公司网站报道公司和腾讯签署“共建人工智能社区”合作协议，共建国内首个“AI+服务”社区。我们相信，公司和互联网巨头的合作可能才刚刚起步，未来值得期待。
非业主增值服务继续助力
根据公司与碧桂园的最新框架协议，2018、2019、2020年来自碧桂园的非业主增值服务上限分别为7.53、12.78、14.5亿元，分别为2018年6月签署的原框架协议的1.9、2.1、1.6倍。非业主增值服务的内容主要包括咨询服务，交房前开荒清洁，销售和租赁代理等。我们相信，公司非业主增值服务仍将持续助力公司业绩增长。
上调盈利预测与评级
由于公司在管面积拓展积极，毛利率表现抢眼，我们上调公司2018/2019/2020年EPS预测到0.37/0.48/0.60元/股（原预测为0.32/0.44/0.59元/股）。我们结合PE和PS估值，测算后给予公司14.60港元/股的目标价。公司当前股价11.54港元/股，我们上调公司投资评级到“买入”。
风险因素：管理半径增加带来服务质量风险。碧桂园所带来在管面积不可能持续快速增加；非业主增值服务存在周期性特征。
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