投资要点
荣盛发展发布2018年3季度报告：
2018年1-9月荣盛发展营业收入305.54亿元，同比增长40.89%；实现归母净利润37.39亿元，同比增长33.98%，加权平均净资产收益率为13.04%，基本每股收益0.86元。
点评
结算提速，业绩可持续性强。
2018年1-9月公司实现营业收入305.54亿元，同比增长40.89%；实现归母净利润37.39亿元，同比增长33.98%；第3季度营业收入和归母净利润分别增长35.0%和34.89%。业绩呈现高增态势主要系公司结转加速，销售毛利率和净利率分别为32.3%和12.2%。公司前两年销售金额的快速提升将进一步确保公司未来结算业绩的可持续性。截至2018年9月末，公司预收账款865.92亿元，同比高增40.96%，未来公司业绩仍然能保持强劲增长态势。公司预计2018年全年归母净利润增速在20%-40%之间。
销售维持高增态势，1-9月完成全年销售目标的67.63%。
荣盛发展1-9月，实现累计签约金额595.10亿元，同比增长46.18%。累计签约面积572.37万平方米，同比增长50.93%，目前公司已实现全年880亿销售目标的67.63%。公司可售货值仍然非常充沛，预计4季度推盘节奏会有所加快，公司有望顺利完成全年销售目标。
审慎拿地，杠杆水平有所回落。
公司上半年通过招拍挂、城中村改造、股权收购等方式获取53余宗土地项目，规划权益建筑面积402.76万平米，同比下降25%；7月以来公司继续保持相对审慎的投资策略，第3季度累计拿地金额40亿元，同比下降22%；新增建筑面积160万平米，同比下降56%。公司在地价偏高的大环境下，选择逆周期放缓土地投资节奏，在当下市场环境下是理性选择。截至9月末公司资产负债率84.9%，剔除预收账款后的资产负债率仅44.4%，较去年同期下降5.3个百分点，杠杆水平进一步降低。
投资建议：
荣盛发展土储丰富，拿地提速，资源重点布局京津冀、长三角、珠三角区域，价值迎来重估契机；公司快周转、多品牌、控成本保障销售成绩；“地产+康旅+金融+X”多元化业务的协同效应有望进一步凸显。我们预计2018-2020年公司EPS分别为1.74、2.23、2.86元人民币，对应PE分别为4.33、3.37、2.63倍，维持“买入”评级。
风险提示：
行业销售波动；政策调整导致经营风险（棚改、调控、税收政策等）；融资环境变动（按揭、开发贷、利率调整等）；企业运营风险（人员变动、股东变动、施工、拿地等）；汇率波动风险。
1.
结算提速，业绩可持续性强。
2018年1-9月公司实现营业收入305.54亿元，同比增长40.89%；实现归母净利润37.39亿元，同比增长33.98%；第3季度营业收入和归母净利润分别增长35.0%和34.89%。业绩呈现高增态势主要系公司结转加速，销售毛利率和净利率分别为32.3%和12.2%。公司前两年销售金额的快速提升将进一步确保公司未来结算业绩的可持续性。截至2018年9月末，公司预收账款865.92亿元，同比高增40.96%，未来公司业绩仍然能保持强劲增长态势。公司预计2018年全年归母净利润增速在20%-40%之间。
2.
销售维持高增态势，1-9月完成全年销售目标的67.63%。
荣盛发展1-9月，实现累计签约金额595.10亿元，同比增长46.18%。累计签约面积572.37万平方米，同比增长50.93%，目前公司已实现全年880亿销售目标的67.63%。公司可售货值仍然非常充沛，预计4季度推盘节奏会有所加快，公司有望顺利完成全年销售目标。
3.
审慎拿地，杠杆水平有所回落。
公司上半年通过招拍挂、城中村改造、股权收购等方式获取53余宗土地项目，规划权益建筑面积402.76万平米，同比下降25%；7月以来公司继续保持相对审慎的投资策略，第3季度累计拿地金额40亿元，同比下降22%；新增建筑面积160万平米，同比下降56%。公司在地价偏高的大环境下，选择逆周期放缓土地投资节奏，在当下市场环境下是理性选择。截至9月末公司资产负债率84.9%，剔除预收账款后的资产负债率仅44.4%，较去年同期下降5.3个百分点，杠杆水平进一步降低。
4.
投资建议
荣盛发展土储丰富，拿地提速，资源重点布局京津冀、长三角、珠三角区域，价值迎来重估契机；公司快周转、多品牌、控成本保障销售成绩；“地产+康旅+金融+X”多元化业务的协同效应有望进一步凸显。我们预计2018-2020年公司EPS分别为1.74、2.23、2.86元人民币，对应PE分别为4.33、3.37、2.63倍，维持“买入”评级。
5.风险提示
1、行业销售规模波动较大：行业销售规模整体下滑，房企销售回款将产生困难。
2、政策调整导致经营风险：按揭贷款利率大幅上行，购房者购房按揭还款金额将明显上升；税收政策持续收紧，房地产销售将承压，带来销售规模下滑。
3、融资环境全面收紧：银行贷款额度紧张，债券发行利率上行，加剧企业流动性压力。
4、企业运营风险：企业高管及核心业务骨干人员变动，施工进度变缓，拿地力度过于激进暴露资金短缺风险。
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