“据我所知，万科（中国知名地产商）的楼盘这一次打折是全国性的，我买的这个楼盘属于预售性质，2019年8月交付，但之前已经开盘一年了，销售人员说也只卖出去一半左右。”小潘毕业工作后第二年，准备在江苏省南京市购买一套房产，他分享了自己购房的一些见闻。
小潘说，从下决心买房到交定金差不多有半年时间，考察了南京的很多楼盘，整体感觉楼市(专题)交易十分冷清。“我去签约的当天还是个周末，一共只有3套签约，售楼处虽然有不少人在询问，真正签约的人很少，万科还是比较大的地产商，一些小开发商的楼盘连看房的人都很少。” 不仅在南京，放眼整个中国楼市，似乎正悄然发生着变化。
楼市调控的“因城施策”也让中国一线城市和二三线城市的房价走势出现分化（图源：新华社）
45个月以来库存首次大涨
中国国家统计局发布2018年9月70城房价数据显示，楼市传统的旺季“金九”失色，除中西部房价上涨外，一线城市房价环比下跌，二三线城市涨幅也出现回落。不过，跌幅并不大，新房方面，深圳0.2%，北京基本持平，广州上涨0.4%；二手房方面，北京和上海均下降0.2%，深圳持平，广州上涨0.2%。另外，二三线城市二手房的涨幅也有所回落。
这与本轮轰轰烈烈的调控有关，自2016年3月江苏南京、苏州等地出台调控政策至今已超过30个月，从时间跨度上已经超过了此前任何一轮调控，进入2018年后，调控持续加码。据统计，截至10月初，房地产累计调控已有近400次，比去年同期增加八成，创历史同期新高。
另一个数据也出现了反转，中国易居研究院公布的最新数据显示，截至2018年九月末，监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43,488万平方米，环比增长2.9%。
2015 年1 月份以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，中间个别月份虽有反弹，但下跌的趋势不改。而今年9 月份库存规模明显增长，属于45个月以来首次显著攀升。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，这意味着，库存走势迎来拐点，四季度将重返上行通道。而库存的增加则直接意味着供给的增加，这可能进一步带动房价的下行。
严跃进看来，库存走势也使得房企营销压力增大，进而会更加依赖以价换量的策略，库存规模增加，一定程度上也解决了当前城市库存不足和缺货的状态，同时也增加了购房者议价的空间。
小潘的经历也佐证了购房者议价能力上升的观点，他说，在与销售人员的沟通过程中，除了最直接的打折降价外，开发商对交款时间也做出了让步，付完定金后，还有近2个月的时间交齐首付，近期又听说南京很多银行可能会下调首套房贷款利率，销售人员也承诺帮忙争取。
房价或将进入下行区间
对于所在城市的房价，小潘显得并不是那么在意：“我是刚需，所以购房之前就想好了，涨跌和我没有太大的关系。”
而根据中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心发布的《中国住房市场发展月度分析报告》预测，短期内二线城市房价可能略有下降，三四线城市面临更大的变数，少部分房价虚高严重的二三四线城市可能会进入风险释放阶段。
“分化”可能成为下一阶段中国楼市的关键词。就一线城市而言，与2018年8月相比，9月一线城市房价环比下跌0.47%，环比涨速比上月进一步回落0.8个百分点，北京、深圳、上海房价均有不同程度下跌。其中上海环比下跌最多达到1.3%。
不过有分析认为，虽然一线城市的房价得到了控制，但一线城市房价稳定严重依赖行政管控手段，市场扭曲程度较大，部分刚性需求可能被抑制。
对于三四线城市来说，在房地产市场调控向三四线城市延伸、棚改货币化安置政策调整、价格洼地填平的背景下，三四线城市房价涨速持续回落。
与一线城市不同，三四线城市目前仍然保持微涨的态势，数据显示中国三四线城市环比微涨0.1%，但在北京、上海等一线城市周边的三四线城市，如河北保定、浙江嘉兴房价也出现了下跌。
长期来看，一线城市已经进入了存量房博弈市场，房价受开发市场波动及商品房库存变动因素的影响较小；二三四线城市一旦销售不畅，住房库存将再度增加，并反过来进一步增强房价下降压力。从市场层面看，部分开发企业资金链较为紧张，为了生存采取降价促销回笼资金策略，将对二三四线城市及一线城市远郊房价形成向下冲击。
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