01
去年刚买完房的董冀，最近打算退房，找我咨询退房条款。
我猜，除了因为房子质量太对不起群众，另外的原因是，那套花了他1000万冒头的改善住宅，今年其实没怎么涨。
注：董冀是化名，大家请勿对号入座
购房者对开发商的容错度，往往与房价涨幅成正比，以前念在真金白银的份儿上，勉强睁一只眼闭一只眼。
如今，楼市退烧，原本被房价飙涨掩盖的质量问题，在董冀眼中越看越扎心。
02
董冀买房的过程，我其实大概都知道，因为从项目到户型，到楼层，每次要做出选择的时候，他都会在微信上微我。
因为不着急住，董冀挑房的心态，也并不急躁，有房就去看是他最初的准则，只要有差不多的，销售一个电话，他就都去搂一眼。
回来，就在微信上和我聊天。
从聊天记录来看，二环的大高层，三环的科技大宅，另外一些卖了几年还有新房的顺销盘他也都去看了。
喔，对了，他还去看过五环的别墅。
最终目标选定了三个，一个是三环附近的高层，据说要卖到10万+，另外两个也是高层，位置比较近，都在二环。
本着从内环往外环买的原则，三环的高层最先在董冀的买房列表上失宠，还剩下了两个董冀问我的意见。
当我从社区、楼栋、户型、开发商调性，跟他分析了一通后，董冀做出了他的决策：
买赠送高的那个。
董冀在微信上告诉我这个决定时，我不禁想起了一个流传很久的网络段子：
一位男士，要在三个女郎中选一位结婚对象，他决定做一个测验，于是给了每位女郎五千元，并观察她们如何处理这笔钱。
……
最后，他选择胸最大的那个。
03
不曾想，再次联系，董冀却要退房。
绿化做的不好，大堂也不够气派，墙纸也都是破的，董冀不停地在微信上跟我吐槽，强烈要求曝光。
我安慰他，其实今年被交付质量扎心的，并不是只有他一个人，在百度里输入2018交付质量问题，能搜到1500万个相关结果。
比如，杭州合景映月台业主张女士，就和董冀同病相怜。
今年9月26日，合景映月台正式交付，收房当天发现一堆质量问题，墙壁渗水发霉的照片，在小区业主的微信群里，刷了屏。
有位业主家里的墙上，竟然还长出了蘑菇。
墙体也漏水开裂。
更让业主们苦笑不得的是，社区号称的人车分流，只是在行车道旁边，画了一条狭窄的白线区域。
就连董冀也不得不承认，这种操作，也是非常溜了。
武汉保利上城的业主们，也不怎么开心，当年辛辛苦苦抢来的房子，收房时发现消防管道横穿天花板，巨丑无比吊顶都遮不住，又得辛辛苦苦维权。
有意思的是，消防管道原本是红色的，业主后来受不了了，只好自己刷成白色。
最胆战心惊的，应该是重庆约克郡四期的业主，地下车库出现大面积裂缝，但物业只是将风险填平，就再也没有下文解释。
北京的业主也很委屈啊，从昆仑域，中国玺，再到天阅西山，信泽公馆，每隔一段时间就会收到有关交付质量的投诉。
同一个时段，全国业主都在闹心。
04
我劝董冀，如果开发商能把瑕疵整改好，便没到退房那么严重，因为在期房销售的行情下，谁都不能保证，下一次不会更差。
「开发商有个专业名词，叫成本适配，你知道么？」我在微信上跟董冀解释。
所谓成本适配，简单来说，就是开发版本钱要花在刀刃上，哪些地方多花点让购房者看见，哪些地方可以少花钱，都是有学问的。
一些大房企，都会做有关客户感知和敏感度的系统调查，在客户感知度高的部分多投钱，在感知度低的部分省成本。
▲某房企公共模块与单体模块，
房企会觉得，购房者感知较高的是公共景观、饰面、入户、首层大堂、电梯厅、室内装修等等，明眼能看到部分。
但对于公共管网、土建工程、水电消防，这些看不见的地方，感知度就会低。
「把能看见的园林、大堂减配的，都是初级操作」我告诉董冀，真正的腹黑高手，会在你看不到的地方偷工减料。
比如，按照国家标准不能低于2.8米的住宅层高，听起来没什么可减配的。
以我们感官，确实也很难分清，2.9米和2.8米的差别，我问董冀，你房子交付了测过层高么？
董冀发来一个摇头的表情。
但对于房企来说，层高每减少0.1米，造价就能减少2%，而在成本紧逼的情势下，开发商的道德感，往往靠不住。
窗地比也是很容易忽略的地方，一般窗地比越高，窗子的面积越大，成本越高，但相应的通透度也会越高，居住起来更舒适。
把窗子做小节省成本，听起来像是天方夜谭，但在实操中，并不鲜见。
评论君看过几次限竞房样板间，超大的窗子，采光十分通透，但实际上这样的采光效果，需要业主在交付后自己改造。
成本当然就由业主自己承担。
这种小窗设计，也是逆天
栏杆和窗户一样，经常不会被注意到，但其实，准豪宅和中档住宅中，栏杆的成本分别为352元/㎡、195元/㎡，相差很多。
主要的区别在于，高端住宅更注重美观，栏杆便面是双面夹胶钢化玻璃，而中档住宅的栏杆表面就是一根根的合金竖条。
所以，如果你买的是高端住宅，这一点很直观的可以看出是否「减配」了。
另外，购房者对水、电、消防的了解也不多，一般房企都会按照较低标准执行，比如消防楼梯不铺石材而改水泥面。
像上下水管、电线等隐蔽工程，比如这张地暖施工对比图，能做成什么样子就真的只能各凭良心。
「你入手的房子还好了，有些项目，用手就能把墙上的水泥扣下来」，
我告诉董冀，一般大房企，都不会在主体建筑上省成本，但也不排除会有例外。
今年四月份，天津粤翠名邸就被爆出个别楼栋混凝土强度不符合设计要求，已经完成的18栋住宅主体建筑，被全部拆除重建。
我把这条新闻转发给董冀，顺道告诉他：
前段时间，消费者协会发布了一组数据，仅仅上半年，有关房屋以及建材质量问题的投诉，就有12765起。
我感觉，这个数字在今后两年，会继续攀升，一场交付溃败正在逼近，即便退房，可以重新做的选择，也不会太多。
董冀沉默了一会儿，回复我几个字：要不我看看二手房？
祝他好运。
评论 (0)