从2016年起，国家开始大力支持住房租赁市场，在政策的刺激下，中国的长租公寓市场也快速升温。除了魔方公寓、YOU+公寓等长租公寓运营商外，链家、世联行等房地产中介，万科、龙湖、旭辉、金地、远洋、碧桂园等房企也纷纷涉足长租公寓领域。本文以旭辉的领寓为例，详解旭辉领寓的发展规划及其产品线。
一、领寓两年时间突破4.5万间管理规模
1、领寓发展：三大产品线，5大区域20城布局
一年时间，领寓三大产品线落地。与万科，龙湖相比，旭辉涉足长租公寓领域较晚，但旭辉从一开始就另辟了一条蹊径。2016年7月,在上海临空板块一个不足30平的办公室里旭辉领寓正式成立，此后半年时间内，领寓经历了从0到1 的过程。2016年12月，旭辉领寓与华东师范大学跨界合作，开启了首个校企合作模式，共同建设留学生公寓和教师公寓，以及周边的基础设施，打破传统拿地、收购、改售为租的老套路。截止到2016年底, 领寓已突破3万间的签约规模。经过近一年的产品研究，2017年4月，旭辉领寓首批产品，博乐诗服务公寓浦江店及柚米国际社区浦江店示范区在上海亮相。此后，2018年3月，旭辉领寓菁社青年公寓在厦门举办了发布会，宣告完成柚米、博乐诗、菁社三条产品线落地。
两年多时间，旭辉完成全国五大区域布局。作为旭辉集团房地产+创新业务板块，领寓致力于构建全球租房生活服务平台和资产管理平台。从2017年4月领寓产品在上海正式亮相，到2017年10月，领寓已进入了上海、北京、深圳、广州、杭州、苏州、重庆等15个城市，此后又新进入合肥等城市， 截止2018年8月底，领寓已完成华北、华东、华中、华南、西南5大区域20个城市的布局。
旭辉领寓发展历程
https://bang.wallstreetcn.com/OTg2NzU5NTMx
管理规模行业第三，到2018年8月，已突破4.5万间管理规模。根据易居企业集团·克而瑞、中国饭店协会、东方证券联合出品的2017年度《中国租赁住宅行业白皮书》，截止到2017年底，旭辉领寓以20000间的长租公寓管理规模位居行业第三，仅次于万科泊寓80000间、龙湖冠寓50000间。在2018年，领寓长租公寓在管理的数量上保持稳定增长，截止到2018年8月，管理规模已突破4.5万间。
独立于旭辉控股之外，计划2021年上市。根据旭辉的规划，最终会在2021年达到20万间规模，并实现IPO上市。由于旭辉领寓一开始就将远期目标设为IPO上市。在最开始的股权架构上就做了设计，领寓完全独立于旭辉控股集团，位于表外，是旭辉控股集团的联营公司。根据国家企业信用信息公示系统（上海）网站信息，上海领寓公寓管理有限公司注册资金为10000万人民币 ，成立初期有4大股东，分别为上海旭辉企业发展有限公司认缴出资额4000万，旭辉集团股份有限公司3000万，上海歆珏企业管理合伙企业（有限合伙）2000万，上海璞儒企业管理中心1000万。
领寓公寓管理公司成立初期股权结构
https://bang.wallstreetcn.com/MTc3NjQwMjc1NQ==
资料来源：国家企业信用信息公示系统、CRIC整理
2、城市布局：华东区域，一、二线城市为主
门店分布主要位于以上海为首的华东区域。根据旭辉官网相关资料，截止到8月底，领寓房源主要分布在华北、华东、华中、华南、西南5大区域的20多个城市，一、二线、三四线城市均有项目，如北京、上海、广州、杭州、无锡等城市。就官网可查询到33个门店分布区域情况来看，华东区门店数最多，占比达67%，其次华南18%；城市等级分来看，一线城市52%，二线城市42%，三四线城市6%。项目个数前三的依次为上海13个，杭州6个、深圳和厦门均为2个。
旭辉领寓城市布局
https://bang.wallstreetcn.com/MzE0NDg4NDE4
数据来源：企业官网、CRIC
3、产品线分布：仅上海同时有三条产品线落地
柚米为主力产品线，仅在上海三大产品线均有落地。根据企业官网信息，在领寓柚米、博乐诗、菁社三大产品线的城市布局上，仅在上海同时拥有三条产品线，杭州拥有柚米及博乐诗两大产品线。分产品线看，柚米几乎领寓进入的城市都有，博乐诗目前仅上海、杭州、苏州等个别城市拥有，且在门店数量上不敌柚米。菁社，目前仅分布在上海和厦门两个城市，且门店数量较少。
领寓部分城市门店数及产品分布情况（单位：个）
https://bang.wallstreetcn.com/MTM2NTczNzg1Ng==
二、中高低三大产品线，覆盖租房全龄段客群
1、品牌定位：三大产品对应三大客户，柚米为主力产品线
在品牌打造上，旭辉领寓以“在我的领寓做自己”为品牌主张，以满足年轻人购房前的租住需求。领寓致力于构建全球租房生活服务平台，打造基于年轻人居住生活，融合社交、娱乐、办公、社区市集、文教科创等在内的综合型社区。在基于前期大量的租赁住户画像描摹工作，领寓总结出租房的三级金字塔需求：基本生活——品质生活——“家”的归属感。领寓国际希望能够在满足人们对品质生活需求的同时，更有温暖“家”的归属感，真正地让他们“在我的领域做自己”。
针对三类客户，旭辉领寓打造了对应的三大产品线，覆盖了精英、白领、青年学生等在内的租房全龄段客群：博乐诗服务公寓：主打中高端市场，定位对居住和服务有更高品质要求的外企高管和商务金领和商务出行人士，“品质房型+多功能社交空间+管家式服务”，为他们打造一个居家型的旅居生活方式；中高端柚米国际社区：针对工作3-5年，是有一定经济能力但尚无购房能力，看重环境、社交等附加功能的企业白领，“精致房型+多功能社交空间+社群服务”的柚米国际社区，为他们打造一个国际化有温度的社区，并配备24小时管家服务；
菁社青年公寓：主要布局高校附近，针对支付能力一般，对租房有安全、便捷、性价比要求的社会新人，如刚毕业的大学生， “精小房型+多功能使用区域+共享空间”，给年轻人提供一个性价比较高的环境。
在各类产品的配比上，柚米国际社区是目前领寓的主要产品，占到三类产品的80%，博乐诗服务式公寓占比10%，菁社青年公寓占10%。
旭辉领寓客群及对应的产品线
https://bang.wallstreetcn.com/NjY1MzAzNzkx
备注：由于项目位于的城市及面积不一样，因此整体的租金跨度范围较大，其中柚米(重庆嘉瑞大道店)租金为930-980元/月，其余柚米产品的租金均在1300元/月以上。
2、项目选址：不同产品线稍有差异，多位于繁华有轨交地段
不同产品线区域选址标准差异不大，偏好人口密集交通便利区域。对比领寓三大产品线区域分布，可以看到柚米集中于经济开发区、科技园、大学城、主要商圈及交通便利的区域，如柚米(杭州大学城店)；博乐诗，选址集中于经济开发区、科技园、火车站附近及城市主要商圈、交通便利区域，如浦东新区张江高科技园区的上海昊美艺术酒店•博乐诗服务公寓等；菁社，位于主要商圈、交通便利区域。总体而言，三大产品线在区位选择上都偏向于人口密集、交通便利区域。
在交通上，三大产品线均分布于距离轨交1千米左右，15分钟以内区域。在项目的选址上，三大产品线一般都选在地铁站(大型公交站)步行距离1千米左右，用时15分钟范围内，出门就有吃喝玩乐之处。和其他两类产品相比，博乐诗公寓对于自驾车的客户，还可以提供停车位。由于长租公寓租客主要群体以26-35岁的80、90后为主，其占比达58%。这部分租客对交通便利性的诉求最为强烈，因此长租公寓将其选址在地铁或大型公交站步行15分钟范围内为宜。
旭辉领寓部分项目布局区位情况
https://bang.wallstreetcn.com/MTE1NjkwNjg2Mg==
3、户型设计：标准化，多功能满足不同客户需求
户型以一室户为主，博乐诗产品面积跨度最大。基于租房全龄段客群及需求定位，旭辉领寓在户型上主要以一室户为主，部分项目配备少量的LOFT、或者两室一厅或是套间，以迎合同事合租人群，如柚米（上海徐汇滨江店），以一室户为主，LOFT房间数占比仅为3%。在户型的设计上，领寓不同产品系面积差距较大。其中柚米，主打平层和LOFT，面积在20-50平米之间，户型以一室为主，部分两室一厅一卫及两室一厅两卫，此外还有部分房型为LOFT或带阳台；博乐诗面积跨度较大，从25-71平米不等，以一室一厅一卫为主，有部分一室零厅一卫及一室两厅一卫； 菁社，截止10月初，已经开业的菁社面积大致在30-35平米之间，户型有一室一厅一卫及两室一厅一卫。
旭辉领寓不同产品线户型情况
cabin等极小户型正在研发之中。在不断规模化扩张的同时，领寓非常重视产品力的打造。2018年8月，“长租公寓行业首个产品研发基地——领寓实验室”揭幕。“领寓实验室”由旭辉领寓设计研发团队打造，坐落于上海青浦，占地面积超过1000平米。“领寓实验室”的诞生意味着今后旭辉领寓对产品的打磨将不仅仅局限于图纸和三维模型，而是会在一个水电全通的“有生命力”的空间中进行。“实验室”不仅完整呈现了柚米国际社区、博乐诗服务公寓、菁社青年公寓三条产品线标准户型，还将创新研发的cabin等极小户型落地，兼具产品研发、产品标准工艺展示及培训等功能。
4、内部打造：根据面积及房源原先属性，内部配置稍有差异
在室内内部配置上，领寓已经实现产品标准化。三大产品线的基本配置均有智能门锁、独立卫浴、开放式厨房、步入式冰箱、橱柜、书桌、电磁炉、油烟机、洗衣机等。
根据房间面积的不同，同类产品线的配置上会稍有区别。以柚米为例，柚米(上海陆家嘴店)部分28平米的一室户中没有配备微波炉等厨房用品，而柚米（上海徐汇滨江店）房间内均配套了电磁炉、油烟机。
领寓柚米及博乐诗内部配置示意图
https://bang.wallstreetcn.com/NTYxMzk2OTYy
https://bang.wallstreetcn.com/LTE4NTY0NDg2MjM=
https://bang.wallstreetcn.com/MTMxNzIxNzU4Mg==
在公共区域配套上，不同的产品线的配套也有区别，博乐诗在公共区域的配套上有餐厅、会议室、健身房等；柚米和菁社，标准配置一般会有健身房、休憩区、咖啡吧、小影院、共享厨房、娱乐室、商务区、无人商店、快递柜等。
但由于收购或改造项目的原先属性不同，也造成了后期门店公共区域配套不一样，如柚米上海徐汇滨江店，改造前是一家工厂，目前这个项目公共区域配套仅有健身房、休憩区、无人商店、快递柜；而柚米上海陆家嘴店，由于在改造前是一家酒店，原先一楼公共区域就比较大，在公共区域的配套上，共享厨房、联合办公区域、健身区域均有，并设有小影院及咖啡吧。
旭辉不同产品线的配置情况
https://bang.wallstreetcn.com/LTUxMDMzNzExMQ==
备注：由于各产品线同类产品之间也存在面积的差距，因此在室内及公共配套上略有差别。
数据来源：企业官网、CRIC
以标准模块推动营建一体化，柚米200间营建周期可控制在110天内。三大产品线中柚米率先实现营建和运营标准化落地，全线采用装配式内饰，营建周期可控制在110天之内（200间为例）。目前领寓已与包括小马快装、品宅、果加智能等多个行业知名装配供应商达成战略合作。旭辉领寓CEO张爱华透露，第一个标准1.0产品、全套装配式内装项目有望于明年初落地上海市中心四川北路。未来领寓产品中，装配式内装将达到50%的比重
三、轻重结合，多渠道获取项目
1、运营方式：多种项目获取渠道，为领寓发展带来丰富资源
在运营模式上，领寓将自己定位为公寓运营商加资产管理商，即轻重结合。除了一部分重资产自持物业外，还会有包租自营，除此以外还会有通过输出成熟的管理经验与产品品牌体系，提供包含咨询策划、存量物业改造等专业服务，获得品牌溢价。
领寓运营模式
https://bang.wallstreetcn.com/MTI3ODYwODQ3
资料来源： CRIC整理
重资产方面，主要是自身的存量资产及一些收购的重资产。首先是利用自身的存量资产，将旭辉地产的部分存量作为领寓的房源，除此以外，领寓还将收购商业类项目及主动介入到自持物业的开发。在项目收购上，如柚米陆家嘴店、上海昊美艺术酒店•博乐诗服务公寓在改造前均为柚米收购的酒店项目。在主动介入到自持物业开发方面，目前主要是与房企合作时，会在拿地阶段介入，判断该地段的租赁可能性。在今年8月份，旭辉领寓CEO张爱华曾表示，重资产项目的来源，除了土地招拍挂中的15%自持比例或完全的自持地块，旭辉领寓对之前的“类住宅”及银行或金融机构掌握的不良资产等这类存量资产有强烈兴趣。
轻资产方面，主要是包租自营和委托管理。在包租自营方面，主要是对一些闲置商办楼或短时间内滞销库存，通过15-20年的合作，一次性支付10年到20年的租金，解决项目现金流的问题。委托管理方面，主要是校企、银企、开发商、政府、互联网企业等之间的合作。
旭辉领寓部分项目轻资产合作情况
https://bang.wallstreetcn.com/LTgwODEwMjEwNA==
数据来源：企业官网、CRIC
2、融资渠道：多渠道融资，发行中国民企首单长租公寓储架式权益类REITs
“2+2+6模式”融资。领寓成立之初的首期启动资金 30-50亿来自于旭辉，领寓的战略目标是在 2021 年达到 20 万间，运营近 1000 个项目，按照领寓自身的预期需要100 - 200亿元的资金规模。
对于融资模式，领寓CEO张爱华曾表示，计划“用2+2+6模式，20%的自有资金，20%的夹层，60%的优先。” 对该模式张爱华曾称，领寓将在重资产这块撬动更高的杠杆，会引进基金和信托来做夹层或者劣后，还尝试与银行进行租赁收益权融资，未来领寓将有 60% 的资金通过银行融资。
目前旭辉领寓融资仅在项目层面，除了自有资金主要来自于大股东旭辉集团外，领寓借助旭辉集团背书，对接国开行和其他商业银行，获取了低成本资金。首笔融资来自国开行，利率仅介于4%-5%之间。为响应国家政策，国开行将支持力度放到租赁行业，但支持的是规模化运营商，开发商有很大优势。除去政策性银行，也有四大行如工行、建行，还有当地的商业银行如上海银行等等，都对领寓国际提供支持。
在项目夹层的资金的引入上，主要是用基金的模式来做，领寓国际目前与长城资产、紫金信托、招商财富等机构均有签约。领寓国际的项目与地产相比收益清晰，且带有长期租约，投资机构比较放心。这类大的资产管理公司是领寓国际融资的一个重点，因为成本也不高，远低于目前公寓运营商融资成本，所以一般用作夹层资本。
除此以外，领寓还尝试进行租赁收益权融资。2018年8月9日，中国民企首单长租公寓储架式权益类REITs——旭辉领寓类REITs“高和晨曦-中信证券-领昱1号资产专项计划”首期发行挂牌仪式在上海证券交易所举行，获批30亿元，首期发行2.5亿元。首期发行底标项目为已实现稳定运营的旭辉领寓旗下柚米国际社区浦江店与浦江国际博乐诗服务公寓，出租率分别为97％及85％。按照此前的规划，旭辉领寓类 REITs 储架注册规模 30 亿，涉及 10-15 个项目，获准在 2 年内分期完成发行。作为国内首单长租公寓储架式权益类 REITs ，兼具权益型和储架式的开放特性，进一步推动了不动产证券化的突破创新，为存量公寓的盘活树立了样板。
未来将加重轻资产持有比例，积极拓展债务、股权等融资渠道。旭辉领寓CEO张爱华在挂牌仪式上表示，REITs的二期发行已在筹备之中，将加强对重资产的持续与开发运营，占比将由之前的30%调整到40%-50%，未来与轻资产部分达到1：1。未来旭辉领寓将会积极拓宽融资渠道，如进行债券融资、股权融资、成立并购基金平台及与险资合作等，从而助力旭辉在长租市场上快速发展，为其提高重资产开发运营的占比提供条件。
总结：多元化资金来源为领寓发展提供坚强后盾
虽然与招商蛇口、万科、阳光城这些较早布局长租公寓的企业相比，旭辉涉足长租公寓领域较晚，但发展速度很快，目前已形成了一定规模。按照目前发展态势，领寓预计可在2021年完成20万间，实现IPO上市的目标。
旭辉领寓五年发展规划
https://bang.wallstreetcn.com/LTY2MjY5MjQyNA==
来源：CRIC梳理
总体来看，领寓在长租公寓领域有诸多优势：
优势一：重点布局一二线租房需求较大城市。这类区域人员流动比较大，租房需求普遍较高，同时与旭辉集团的整体战略布局也相匹配，这为旭辉领寓的客源提供了保障。
优势二：产品线覆盖全龄段客群。在产品定位及客群选择上，领寓的三大产品线覆盖全面，包含金领、白领、毕业生等全年龄段客群，较竞争对手覆盖面更为广泛。
优势三：多种项目获取渠道提供丰富资源。运营方式方面，领寓以轻重结合两端模式，此外还通过输出成熟的管理经验与产品品牌体系，提供包含咨询策划、存量物业改造等专业服务，获得品牌溢价，并与高校、国企、政府多方达成合作，拓展多种项目获取渠道，为企业发展带来丰富的资源。
优势四：发行中国民企首单长租公寓储架式权益类REITs。资金来源的多元化也成为旭辉领寓规模化发展的一个坚强后盾，成功获批首单民企长租公寓储架式权益类REITs 30亿，不依赖强主体兜底，在增添融资渠道的同时实现了重资产运营的闭环，将获得租金收益和资产增值的双重效益。
尽管旭辉领寓表现出诸多优势，仍需警惕市场上的风险。目前长租公寓市场依然存在着盈利困难、租金回报率低且周期较长、产品同质化竞争加剧等众多问题和困难，加上国内租赁政策尚未成熟，房企布局长租公寓整体处于初期探索阶段。针对当下热议的长租公寓与借贷风险挂钩、抬高房价、甲醛隐患等问题，长租公寓一次次被推上风口浪尖，企业需引起重视采取积极应对措施。
评论 (0)