19年地产行业债券到期规模将增加约1800亿，尽管结构上看低等级面临的回售压力有限。但是行业整体销售承压，投资开发支出压力不减，面临的现金流压力仍然不小，其中低等级民企发行人的现金流压力将进一步加大，19年地产债的回售潮依然值得关注。
信用事件多发，推高地产债回售
2018年以来，地产债的回售到期规模不断增加。
截至11月15日，地产债的总到期规模中回售到期的比例达到52.19%，远高于市场平均水平。这主要是受信用风险提高以及再投资收益不确定影响，一方面，今年地产债的主体评级预警14次，3家违约，引发对行业再融资能力的担忧。另一方面，从再投资收益看，信用利差大幅走阔也推动了回售率。
地产行业超额利差走阔近120bp，远高于产业债整体的40bp。
18年地产债回售规模虽高，但多重因素下行业风险整体可控
尽管地产债回售规模提高，但行业偿债压力并没有整体上行。
与其他行业相比，今年地产行业中仅1家由于回售而触发的违约事件，与其突出的回售规模相比，违约率并不高。
对此，我们可以从行业的销售、开发、融资三方面来解释。首先从销售端看，房企加快周转，销售现金的流入增速较快。从开发端看，现金流出压力也在降低。
建安投资的同比支出下滑，存在开发商向施工方挤占资金，以减少投资开发资金占用的可能。
最后从筹资的角度看，实际回售结构减轻回售压力。地产债临近回售前的市场流通性较强，尤其是低等级债项中的国企债占比高，降低了低等级债券持有人的回售意愿，从而降低尾部风险爆发的可能性。
19年到期规模放量，行业尾部风险加大
19年整体到期规模预计为4600亿元，增幅约为1800亿。
其中回售的债项分布结构略有改善，AA及以下债项实际的到期规模增量为500亿左右，其中回售部分多增150亿。
从债券融资角度看，低等级主体面临的回售压力增幅有限。
但结合销售、开发端来看，尾部风险依然在增加。从销售端现金流分析，低等级房企的现金流入较难持续。从开发端看，
从预售到交房的时间为2年，对于今年加速获得预售证的项目来说仍然剩余约75%的工程建设压力，同时开发商进一步向上挤占资金的空间也较为有限，
因而从开发端来看，资金流出压力也并未减轻。
总结而言，19年地产行业债券到期规模将增加约1800亿，尽管结构上看低等级面临的回售压力有限。但是行业整体销售承压，投资开发支出压力不减，面临的现金流压力仍然不小，其中低等级民企发行人的现金流压力将进一步加大，19年地产债的回售潮依然值得关注。
信用品一周回顾：
上周央行继续暂停公开市场操作，但资金面维持宽松，短端一级发行利率下行，净融资量大幅反弹至525.77亿元。二级市场方面，受金融数据低于预期影响，利率债收益率大幅下降，带动信用债收益率整体下行，不过宽信用政策仍然有待显现，信用利差呈小幅走阔态势。
风险提示事件：
政策超预期变动，债券到期规模估算方法存在偏差，超额利差计算方式由于样本采集问题可能与市场真实情况存在偏差
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