前期二毛跟我说，有空的时候看看港股上市公司恒隆地产的半年度/年度报告，他们的报告写的很有特色。
今日闲来无事，翻了恒隆2018年中期报告，不同于众多境内上市公司中规中矩、充满套话、流于形式、赚钱是管理有方、亏钱是行业景气不行的各类报告，恒隆的报告读起来让人眼前一亮。
这是一家正宗的诞生于香港的商业地产开发运营商，前身成立于1949年，1954年在港交所上市，1992年进入内地开发商业地产。早期专注于香港地产市场租售，是著名的Fashion Walk、渣打银行大厦、山顶广场的业主。近年加大了内地市场开发节奏，目前在上海、济南、大连、沈阳、无锡、天津拥有8座在运营商业物业。
公司2018年内进入境内债券市场，8月份发行了一期10亿元的绿色中期票据，主体评级AAA，属于债券通标的。
以下摘抄几句，权当一乐：
1、关于遴选高管的陈述
在过去的这六个月内，内外环境皆发生了许多事情。外在情况可谓荆棘满途，挑战处处，而内在情况则大部分令人欣喜振奋。
六个月前，本人阐述了许多关于本年公司对继任规划的观点和过程。当时，董事局在提名及薪酬委员会的领导下，正进行一项最关键的任务-为即将退休的行政总裁陈先生物色理想的继任人。这是一个严谨且实际上破漫长的过程，所有非执行董事都参与其中。
2、关于对杭州的陈述
过去六个月，第二项令人振奋的事情，是我们成功购入杭州一副优质地块。杭州为浙江省会，距离上海仅48分钟高铁车程，是中国人均收入最高的城市之一。我们关注这个城市约15年了，并且为这块地花了约四年的心血。我对这块地可谓一见钟情。
中国官方排名将北京、上海、广州和深圳这四个城市列为一线城市。诚如杭州一位时任高层的领导不久前向我们表示，该市不应该被视作二线城市。反之，杭州应该是新一线城市。这样说，或许有点夸张，却离事实不远。
纵观全国，北京和上海是最受商业物业追捧的两个城市，随后的三个城市是广州、杭州和成都。理想的物业组合应该在这五个城市均有强势地位。我们在上海已傲视群雄，现在有大好机会于杭州再下一城。
杭州是内地创业摇篮省份的表表者，省内各市拥有数以千计的中小型企业，成绩傲人。杭州并非唯一，还有温州、台州、湖州、绍兴、东阳、义乌和金华等城市，不胜枚举。
当中很多不仅是中国，甚至是国际的行业龙头。他们大多为私人持有，但越来越多企业公开上市。重要的是，部分公司业务增长至一定规模后，便会把总部搬至杭州，为的是其众多优点，比如交通方便、通讯完善，以及最重要的物色人才。本人认识很多这些企业的老板，他们可谓一群杰出精英，令人印象深刻。
从历史而言，杭州广为人知的是其深厚文化，这或多或少缘于它是长江以南仅两个曾被认定为首都的城市之一。这里的民众向来文化水平高，从古到今，文人雅士辈出。单看现今当地人街上的衣着打扮，便足见其繁荣璀璨的大都会风范。
3、对于拿地的看法
本人认为一块合理的土地发展大纲无比重要。倘若政府对土地发展制定不智，甚或强加无理的条件，即使土地位置再优越，项目也无法跻身世界级之列，更遑论可带来最大的利润。问题在于市政府希望赚取更多，故把低价比率定的太高。发展商必须在有限的地块内，挤出大量可建空间。如该地块设有高度限制，情况会更糟。不论发展商与建筑师如何经验丰富，建成后的发展项目都不可能是佳作。
犹记得我们在某个优秀的商业城市，为一副位置十分优越的地块下功夫。我们洞悉商机，向当地政府表达发展意愿。有关方面坚持一个不可能建成世界级项目的发展大纲。此举使我们的投资兴趣大减，而最终我们没有在竞争中胜出。中标者的发展不错，零售空间的运营一如预期般良好。但据我们观察，办公楼的业绩差强人意。遗憾的说，该项目无法跻身世界级。这并非开发商的错，负责卖地的市政府官员必须承担责任。
4、关于世界经济形势
中美关系在过去十年一直不明朗，而美国总统特朗普执政后更引发新一轮直接冲突。贸易战只是表象，内部有更多不能宣之于口和更加严重的情况。即使如此，本人相信中美关系仍能应付，不会失控，而且对我们业务运营的影响亦不大。
过去20年，美国日渐从军事、货币和贸易三方面视中国为战略威胁。虽说俄罗斯必定是美国短期内的头号军事威胁，但日后其威胁便会减少。原因很简单，国家需要透过经济发展，方可为持续科技进步提供所需的资金。科技是武器研发的基础和军事实力的推动力。中国经济发展蓬勃，明显具有所需的科学和工程知识，以进一步推升其军备，包括海上、陆地、空中、太空或网络等所有领域。
美国的问题是如何好好地左右中国，令中国在朝着她的目标前进的同时，又实施最符合美国利益的政策。中美关系是敌是友？本人相信是后者，但华府权利核心的看法尽然不同。即使中国远未被视作敌人，也日渐被视为威胁。
目前中美贸易战将会如何发展？其结果会如何影响我们的业务？本人相信贸易纠纷虽说严重，但仍是可应付的。可是，贸易战若持续，将窒息中国的经济增长。要应付这个可能性，北京政府会鼓励个人消费，以及进行更多公共投资，抗衡贸易战带来的影响。诸如近期调低奢侈品等货品的进口税，是有利于我们零售购物商场业务的措施。
5、对未来展望
因为本人今天在此表达对公司未来的乐观愿景，否则本人便不够坦诚。至于诸位读者对此等咨询如何解读，则悉听尊便。本人职责是传达管理层对业务内外环境的评估。我们固然关注公司股价的走势，但管理团队的主要职责是管理公司业务，并非股价升跌。
本人对未来六至十二个月的零售租金收入的最佳预测如下：上海的恒隆广场、济南的恒隆广场、无锡的恒隆广场和大连的恒隆广场应继续表现理想。相比之下，沈阳的皇城恒隆广场和天津的恒隆广场的进步幅度会较少。沈阳的市府恒隆广场仍在奋斗中，但如首半年般会有进一步改善。
也许是接触港股比较少，首次读到该分报告，内心还是略有波澜，文中用大量笔墨描述世界宏观政治经济形势，描述了对于首次进入杭州市场的欣喜，特别是看到这句“为这块地花费了四年，我对这块地可谓一见钟情”，那种喜悦之情，跃然纸上，还对杭州历史、地理、人文、经济等各方面描述，显然是事前事后都做足了功课。
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